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2010年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了新的一輪大漲，同時(shí)也迎來(lái)了4月和10月國(guó)家二次對(duì)遏制房地產(chǎn)過(guò)度投資的調(diào)控。展望2011年，中國(guó)的樓市將如何走？我們?cè)谕顿Y房地產(chǎn)方面要注意規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？投資者在購(gòu)房時(shí)采用哪種還貸方式較為實(shí)惠？就這幾個(gè)方面，我們將共同探討。
2011年樓市將如何走？牽動(dòng)了每一個(gè)人的心。在房地產(chǎn)新政持續(xù)高壓的基礎(chǔ)上，隨著國(guó)家貨幣政策的調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，可以預(yù)見(jiàn)，2011年上半年房地產(chǎn)業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，這會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)出現(xiàn)全面調(diào)整的時(shí)期到來(lái)。
目前房地產(chǎn)資金面依然充裕，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但2011年第二季將迎來(lái)全面逆轉(zhuǎn)。從今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款的高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速超過(guò)30%；而由于樓市調(diào)控政策帶來(lái)，房產(chǎn)銷(xiāo)量下滑、貸款條件提高、上市公司增發(fā)和信托融資難度的增加，可以肯定明年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
不僅如此，根據(jù)今年住宅新開(kāi)工數(shù)據(jù)測(cè)算，明年3月份房地產(chǎn)竣工面積將大幅增加，這足以改變房地產(chǎn)需求偏緊的局面。在上述兩個(gè)因素的合力之下，明年3月份起，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)全部的調(diào)整時(shí)段。
對(duì)于投資或購(gòu)房自住者而言，要注意以下幾點(diǎn)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)：
一、研究宏觀(guān)政策變化走向
房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)容易受到國(guó)家各種政策導(dǎo)向的影響，從而造成很大的周期性波動(dòng)。而政策的不確定性，也給房地產(chǎn)投資和自住帶來(lái)極大的變數(shù)。2011年最大政策變數(shù)就是央行是否會(huì)連續(xù)加息和房產(chǎn)保有稅的何時(shí)出臺(tái)。鑒于政府調(diào)控樓市遏制樓市過(guò)度抄作，讓其重新回歸理性的政策不會(huì)輕易改變，我們要積極關(guān)注國(guó)家宏觀(guān)政策的變化，研究政策的走向，作為自己的判斷，這樣就可以有效降低樓市帶來(lái)的宏觀(guān)政策上的風(fēng)險(xiǎn)。
二、防范城市規(guī)劃帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)城市的整體規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)投資有直接的影響，投資者要注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門(mén)的網(wǎng)站，了解自己準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否被劃入當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃中去，這樣可以規(guī)避自己所購(gòu)房產(chǎn)恰巧被劃入城市規(guī)劃范圍中的風(fēng)險(xiǎn)。
比如：李女士2009年6月看中一套90年代初建成的二手房，價(jià)格不錯(cuò)，地段又好，覺(jué)得升值潛力無(wú)限，既可居住，又可投資。中介說(shuō)戶(hù)主有事急于脫手，李女士匆忙決定以120萬(wàn)買(mǎi)下。但剛剛過(guò)了3個(gè)月，拆遷公司上門(mén)，說(shuō)此樓在拆遷范圍內(nèi)，要在兩個(gè)月之后拆除。李女士算了一筆賬，按照現(xiàn)行補(bǔ)償價(jià)格，自己一家三口，總共可獲得100萬(wàn)左右的補(bǔ)償款，這意味著她將白白損失20萬(wàn)元的血汗錢(qián)。
三、警惕房產(chǎn)商和中介的風(fēng)險(xiǎn)
在房產(chǎn)交易過(guò)程中，交易安全起著舉足輕重的作用，購(gòu)房者要如何做到安全交易呢？
一般而言，購(gòu)房者買(mǎi)新房的安全系統(tǒng)較高，一些基本的手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多會(huì)代辦。但購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)應(yīng)注意以下三個(gè)方面：首先要檢查開(kāi)發(fā)商的“五證”原件是否齊全，并要抄下證件號(hào)碼，以備不測(cè)。其次，交房時(shí)間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)等，同時(shí)要明確違約責(zé)任。在投資新房時(shí)，要注意開(kāi)發(fā)商在合同里于花樣，比如將“訂金”變成“定金”，有時(shí)還會(huì)在合同里故意空出一些條款不填，利用購(gòu)房者不熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律的弱勢(shì)，使房產(chǎn)投資者上當(dāng)吃虧。
相比一手房，二手房的交易要復(fù)雜一些，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要認(rèn)真查看中介公司的資質(zhì)和規(guī)模。同時(shí)還要詳細(xì)了解二手房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)流程、注意事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。并且在購(gòu)房前詳細(xì)了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況，要求中介公司和賣(mài)方提供有效的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件等，要弄清所購(gòu)房產(chǎn)是否有抵押紀(jì)錄。在購(gòu)房時(shí)，相關(guān)雜費(fèi)的結(jié)算要清楚，就連水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)也要結(jié)算好，以免出現(xiàn)不必要的糾紛。最后，購(gòu)房者在與賣(mài)方簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎，合同要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本格式，其次要對(duì)所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)不能模凌兩可。購(gòu)房者最好請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)人士或律師對(duì)合同進(jìn)行審核后再簽，這樣才能最大限度的確保自身利益不受損害。
四、評(píng)估自身遠(yuǎn)期支付能力及如何減少利息支出
不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”或“以房養(yǎng)房”。但天有不測(cè)風(fēng)云，2010年國(guó)家頻道出臺(tái)調(diào)控樓市政策，進(jìn)入2011年后，樓市調(diào)控政策只會(huì)有增無(wú)減，如果投資者的還貸額占資產(chǎn)比重過(guò)大，將來(lái)一旦出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)料到的事情，而發(fā)生資金鏈斷裂，還貸困難，則房子有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。所以買(mǎi)房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在比較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，要充分估計(jì)償付能力，在自己的能力范圍內(nèi)借貸，以便從容還貸，規(guī)避房貸的風(fēng)險(xiǎn)。
隨著近來(lái)，銀行信貸政策普遍收緊，多家銀行已取消了二套房貸優(yōu)惠政策，即便首套房7折優(yōu)惠利率也未必能享受，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如何貸款才能最大程度節(jié)省利息？我認(rèn)為，不同的貸款方式，需要支付的利息總額相差很大，2011年準(zhǔn)備購(gòu)房的人不妨挑選最經(jīng)濟(jì)、最適合自己的貸款方式。
①加息周期可選固定利率房貸
10月20日央行宣布將存貸款利率提高25個(gè)基點(diǎn)，可以在加息預(yù)期下，如果你采用浮動(dòng)利率，房貸將隨著銀行基準(zhǔn)利率的提升而提升，而固定利率房貸則可以鎖定利率，因此固定利率房貸將更具吸引力。
雖然，固定利率房貸的利率水平高于浮動(dòng)利率，但由于國(guó)家調(diào)控通脹和資產(chǎn)泡沫的預(yù)期下，明年可能有54個(gè)基點(diǎn)以上的加息，而浮動(dòng)利率將在加息后也跟著上漲，因此，選擇3~5年期的固定利率房貸，則可以將利率維持在加息前較低的水平。
②公積金貸款利率更優(yōu)惠
購(gòu)房者應(yīng)盡量用公積金貸款，可以減少利息的支出。一般同樣是貸款30萬(wàn)，用20年還，用公積金貸款則比商業(yè)貸款少還10萬(wàn)元。尤其是加息后，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)尤為明顯。
央行從10月20日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，與此同時(shí)，公積金存貸款利率也有所上調(diào)。經(jīng)過(guò)分析，公積金利率優(yōu)勢(shì)更加明顯，因?yàn)橘I(mǎi)房辦理公積金貸款實(shí)惠真不少，尤其是購(gòu)買(mǎi)二套房方面尤其明顯。
據(jù)測(cè)算，加息后，商業(yè)銀行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由之前的5.94%上調(diào)至6.14%金融機(jī)構(gòu)上調(diào)了0.2個(gè)百分點(diǎn)。而個(gè)人住房公積金五年期以上貸款利率則上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，至4.05%。顯然，盡管此次銀行貸款與住房公積金貸款同步調(diào)息，但由于公積金貸款上調(diào)幅度小于銀行貸款，住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯。購(gòu)房者可充分用足公積金貨款的份額，這樣可以減少利息的支出。
�、鄣阮~本金還款法更能節(jié)省利息
目前主要有兩種還貸方式，即等額本金還款法和等額本息還款法，前者為遞減法，后者為等額法。我建議投資者，采用等額本金還款法更能節(jié)省利息，因?yàn)樵谙嗤J款金額、利率和貸款年限的條件下，本金還款法的利息總額要少于本息還款法，而且，本金還款法每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，一般情況下，還款后期的壓力要比前期輕得多。
舉個(gè)例子：我們以50萬(wàn)元貸款，期限20年為例，如果采取等額本金還款法，需要支付的利息總額為近24萬(wàn)元，越到還款后期，每月還款額度越少；而采取等額本息還款法，需要支付的利息總額為27萬(wàn)余元，每月還款金額相同，但后者比前者利息支出要多近2萬(wàn)元。
此種方法對(duì)經(jīng)濟(jì)并不寬裕且預(yù)計(jì)未來(lái)收入不會(huì)大幅增長(zhǎng)的購(gòu)房者最為適宜。
2011年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是洗牌之年，也是樓市逐步由過(guò)度投資逐步走向以居住為目的轉(zhuǎn)變之年，作為購(gòu)房者既要防范購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)的各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，又要在購(gòu)房時(shí)運(yùn)用合理手段以降低利息支出。這樣才能購(gòu)買(mǎi)到一套安全、省錢(qián)又適合自己投資或居住的房產(chǎn)。
（來(lái)源：和訊財(cái)經(jīng)博客）
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