2月22日的中共中央政治局會(huì)議,再次強(qiáng)調(diào)今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策;而銀監(jiān)會(huì)最新下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,再次收緊房地產(chǎn)信托,明確信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
無(wú)需論證,樓市調(diào)整首先面臨的是信貸的大變局,盡管基調(diào)未變,但趨緊的政策一環(huán)扣一環(huán)。對(duì)于大部分房地產(chǎn)而言,盡管目前可能手頭寬裕,但若調(diào)整超出他們的樂(lè)觀預(yù)期,考驗(yàn)將很嚴(yán)苛。
據(jù)本報(bào)記者了解,事實(shí)上,全方位的調(diào)控政策靴子一只只落下至今,已超出了不少房企最初的預(yù)判,一些企業(yè)已經(jīng)在悄然調(diào)整最初的過(guò)冬策略。
“2010年隨著銀行總體信貸規(guī)模的縮小、按揭和開(kāi)發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊、銷量增速的下降、以及資本市場(chǎng)再融資的難度加大,預(yù)計(jì)資金來(lái)源增速將從高位回落至20%?D30%的常態(tài)水平�！敝秀y國(guó)際最新的研究報(bào)告指出,而去年這一數(shù)字高達(dá)44.2%。
房企過(guò)冬大考
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年資金來(lái)源合計(jì)57128億元,比上年增長(zhǎng)44.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款11293億元,增長(zhǎng)48.5%;利用外資470億元,下降35.5%;企業(yè)自籌資金17906億元,增長(zhǎng)16.9%;其他資金27459億元,增長(zhǎng)71.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款15914億元,增長(zhǎng)63.1%;個(gè)人按揭貸款8403億元,增長(zhǎng)116.2%。
中銀國(guó)際的分析師指出,總體來(lái)看,除利用外資出現(xiàn)同比下滑、企業(yè)自籌資金增速低于2000?D2008年平均水平之外,去年房企各分類資金來(lái)源均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),增速均創(chuàng)出或接近歷史高點(diǎn)。
2009年獲得大量資金、手頭寬裕,這也是目前面對(duì)調(diào)控,許多企業(yè)還表現(xiàn)泰然的最主要因素。但值得注意的是,房企資金來(lái)源中貸款依然占主要比重,銀行資金仍然決定著企業(yè)的生死。
央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年,房地產(chǎn)貸款新增超過(guò)2萬(wàn)億元,占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%。2009年末,主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款同比分別增長(zhǎng)30.65%和42.47%。
“僅從國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款兩部分統(tǒng)計(jì),銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的34.48%。由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款,如果把這部分也考慮進(jìn)來(lái),那么銀行信貸占比還會(huì)更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出。
主要依靠銀行資金的房地產(chǎn)業(yè),當(dāng)今年資金來(lái)源增速降至去年的一半水平時(shí),意味著什么？
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)分析,應(yīng)注意到2010年初最新房地產(chǎn)金融政策動(dòng)向,首先是證監(jiān)會(huì)醞釀嚴(yán)格審核房企借殼上市消息傳遞的信號(hào)。
“經(jīng)歷了2009年市場(chǎng)的活躍期后,大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金儲(chǔ)備水平較高,暫時(shí)沒(méi)有資金方面的壓力。然而在密集調(diào)控政策影響下,房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)前景并不明朗。為了獲得生存的空間,解決融資瓶頸是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。無(wú)論是IPO還是借殼上市,都是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)融資的主要途徑�！被亟◤�(qiáng)指出,很顯然,這次監(jiān)管層要收緊房企借殼上市的政策,將極大影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。
從限制的內(nèi)容看,限制以別墅、高檔豪華住宅開(kāi)發(fā)為主的、其主要業(yè)務(wù)屬于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的地產(chǎn)企業(yè)上市;在行業(yè)地位上,限制近三年有過(guò)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗記錄的地產(chǎn)企業(yè)上市;在企業(yè)規(guī)模上,限制資本和資產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷年來(lái)不能保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的地產(chǎn)企業(yè)上市。
實(shí)際上,除了萬(wàn)科、保利等少數(shù)房企是通過(guò)IPO方式上市外,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)借殼的方式登陸資本市場(chǎng),如果監(jiān)管部門嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市,無(wú)疑會(huì)對(duì)該行業(yè)產(chǎn)生較大影響。
據(jù)此,《2009年度房地產(chǎn)金融報(bào)告》預(yù)測(cè)并建議,2010年房地產(chǎn)融資創(chuàng)新范圍擴(kuò)大,銀信合作的規(guī)模和次數(shù)將繼續(xù)擴(kuò)大,同時(shí)2010年房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)有望真正起步,浦東新區(qū)目前已經(jīng)上報(bào)了REITS試點(diǎn)方案。
同時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源將需側(cè)重自籌資金。2010年,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控因素影響,開(kāi)發(fā)信貸勢(shì)必會(huì)緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化,銀行信貸來(lái)源占比將減少,外資總體規(guī)模維持不變,自籌資金占比將上升。
但房企最終能否做到,就像一場(chǎng)嚴(yán)格的考試,正常情況下必然有一定的淘汰率。
個(gè)人信貸增量難援房企
在整個(gè)樓市的信貸變局中,除了房地產(chǎn)企業(yè)面臨大考,個(gè)人信貸同樣將出現(xiàn)巨大變化,而眼前這種變化正在上演。
統(tǒng)計(jì)顯示,2009年個(gè)人房貸新增1.4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)47.9%,占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右。
從首套房首付比例、利率優(yōu)惠取消等多個(gè)環(huán)節(jié)扎緊的個(gè)人信貸已逐步落實(shí),加上調(diào)控引發(fā)的樓市觀望氣氛、成交萎縮,2010年個(gè)人住房信貸規(guī)模似將大幅縮水。
但是,《2009年度房地產(chǎn)金融報(bào)告》給出的預(yù)測(cè)則是:2010年個(gè)人住房信貸規(guī)模將維持高位。該報(bào)告分析,2009年個(gè)人住房信貸猛增,是在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量和價(jià)格迅速上升的基礎(chǔ)上形成的。2010年,房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能會(huì)出現(xiàn)2009年這樣快速的上漲,但也不可能出現(xiàn)巨幅調(diào)整。尤其值得注意的是,由于保障性住房在2010年會(huì)大量進(jìn)入市場(chǎng),與之相配套的信貸規(guī)模將顯著增長(zhǎng)。
換言之,在全國(guó)各地推行的保障住房建設(shè),經(jīng)過(guò)約兩年時(shí)間,首批大規(guī)模的保障房將在今年入市。由于保障房個(gè)人信貸能夠獲得政策性的銀行信貸支持,這部分新增的個(gè)人信貸將彌補(bǔ)商品房消費(fèi)個(gè)人信貸部分的縮水。
顯然,即使由于保障房信貸的“鼎力相助”,個(gè)人住房信貸將維持高位,但不同的是,這部分資金將難以流向商品房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商,除了參與保障房建設(shè)的少部分開(kāi)發(fā)商外,大部分房企的嚴(yán)峻形勢(shì)并不能得到緩解。
“這也可以看作是住房保障體系聯(lián)合周期性樓市調(diào)控共同作用,實(shí)現(xiàn)資本導(dǎo)向的機(jī)制,對(duì)商品房市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合調(diào)控。”上海市公積金中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。
回建強(qiáng)表示,在保障房領(lǐng)域,公積金制度改革在2010年有望取得突破。公積金制度目前已經(jīng)走在改革的十字路口上,2010年公積金制度改革可能的主要突破口是,公積金繳存范圍將擴(kuò)大,不但城市戶籍在職職工要繳納,非戶籍的常住在職職工也應(yīng)納入。公積金使用范圍將擴(kuò)大,除了購(gòu)房和租房可以用公積金,重大疾病治療費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、物業(yè)維修專項(xiàng)基金的補(bǔ)充等也可以由公積金來(lái)支付。
此外,他還預(yù)測(cè),2010年年中加息的可能性非常大。2010年1月份新增貸款又達(dá)到了1.6萬(wàn)億,巨大的流動(dòng)性將不可避免地帶來(lái)通貨膨脹現(xiàn)象。隨著CPI的不斷走高,如果CPI在未來(lái)三個(gè)月達(dá)到或超過(guò)3%,央行就有可能啟動(dòng)加息的行動(dòng)。換句話說(shuō),在CPI繼續(xù)回升的情況下,加息是在預(yù)期之中的。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道) |
