國際知名房地產(chǎn)服務機構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布最新報告,報告顯示,國內(nèi)投資者在中國房地產(chǎn)市場投資份額的比重已經(jīng)由2008年的36%上升到今年上半年的70%。
無獨有偶,日前來自于戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示了國內(nèi)投資者在中國房地產(chǎn)投資領域已經(jīng)取得的強勢地位。戴德梁行報告顯示,截至今年9月15日,內(nèi)地本年共錄得32宗單一成交金額逾1000萬美元的大額建筑物交易,涉及總額超過33.6億美元;對比去年,全年大額建筑物投資交易則有75宗,涉及金額為66.91億美元。而在本年大額投資買賣中,國內(nèi)資金的比率遠多于國外資金,無論是整體宗數(shù)及金額占比均高達84%。
北京今年土地儲備將投入1000億約4000億民間“熱錢”奔海南圈地兩份報告同時透露出一個信息:中國房地產(chǎn)市場的投資主力正由“外”轉(zhuǎn)“內(nèi)”。
世界投資緊縮國內(nèi)信貸擴張是主因
對于這一現(xiàn)象,戴德梁行報告指出,充裕的市場流動性極大地推動了大額物業(yè)投資買賣的需求。數(shù)據(jù)顯示,央行基于寬松的貨幣政策,積極向市場注入流動性。估計央行1-8月已向市場額外注入約5.1萬億元的流動資金。同時,居民儲蓄存款增速亦見回落,截至8月底,預計已有近1.9萬億元的銀行存款重新回流到資本品市場。
仲量聯(lián)行報告分析,外資投資者所占的市場份額之所以出現(xiàn)大幅下降,不僅是因為中國政府施行了更嚴格的投資審批程序,更重要的原因在于金融、信貸危機引起的全世界范圍內(nèi)的投資緊縮。不過戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平指出,外資仍將透過重組其物業(yè)投資組合,或是與國內(nèi)信托或證券公司組成合資項目,透過提供資產(chǎn)管理平臺以便更容易地集資,在內(nèi)地市場保持活躍。
而當外資撤出,內(nèi)資因而找到了進占機會。戴德梁行分析,由于近期經(jīng)濟表現(xiàn)開始回穩(wěn),不少公司開始尋找優(yōu)質(zhì)辦公樓空間,準備未來擴充之用。從今年投資者的興趣回歸一線城市,首選上海及北京等國內(nèi)金融中心都可以看出,不少物業(yè)買家均以擴充公司規(guī)模為目標。有關數(shù)據(jù)也顯示,本年交易當中,寫字樓最受投資者青睞,交易金額占比為總額33.6億美元的62%。
新生力量有望改變投資格局
報告顯示,大型中央直屬企業(yè)已經(jīng)躋身為中國房地產(chǎn)投資領域的重要參與者。而未來諸如保險公司、私募股權基金等投資機構(gòu)也將成為攪動房地產(chǎn)投資市場的新生力量,甚至有望改變行業(yè)投資格局。
今年10月1日起實施的新《中華人民共和國保險法》,允許國內(nèi)保險企業(yè)將投資范圍擴大至房地產(chǎn)市場。雖然投資不動產(chǎn)的比例還未最終確定,不過仲量聯(lián)行認為,2008年中國保險業(yè)的總投資為22500億元人民幣,按國際慣例保守估計:保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%,而其中70%投資于國內(nèi)房地產(chǎn)市場。如此估算,中國保險公司可在國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資額將達2360億元,這相當于上海全部甲級寫字樓總價值的兩倍以上。
戴德梁行葉國平稱,國內(nèi)私募股權基金及信托亦值得注意。他表示:“雖然有關國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的方案仍未決定,但目前上海、北京、天津已成為國內(nèi)最熱門的三個試點城市,以上海浦東新區(qū)為例,該區(qū)已對成為試點準備就緒,計劃匯集區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的未來租金收益權設立信托,通過銀行同業(yè)市場發(fā)行。國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金可為物業(yè)業(yè)主或發(fā)展商提供額外的融資途徑,亦可為市場帶來新的投資產(chǎn)品。”
業(yè)內(nèi)人士認為,在政策的配合下,保險公司、私募股權基金等機構(gòu)投資的增長將促使資產(chǎn)價格上漲,而中國國內(nèi)機構(gòu)投資者的崛起也將加劇市場競爭。(南方日報) |
