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上海限價(jià)令溫和落地 房?jī)r(jià)不再由開發(fā)商說(shuō)了算
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-7-29 8:38:19
蘭格鋼鐵 |
新房開盤定價(jià)將被指導(dǎo)，定價(jià)過(guò)高可能會(huì)被約談。繼深圳升級(jí)“限價(jià)令”后，上海“溫和版限價(jià)令”也在本周出臺(tái)的“滬四條”中出爐。
這意味著，為避開“一房一價(jià)”政策而高價(jià)開盤的“漏洞”已被“堵死”，今后上海新盤的定價(jià)將是政府和開發(fā)商都認(rèn)可的價(jià)格，上海樓市將正式告別房?jī)r(jià)“開發(fā)商說(shuō)了算”的時(shí)代。
變相漲價(jià)已無(wú)空間？
根據(jù)新版“滬四條”的規(guī)定，各區(qū)縣房管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售方案?jìng)浒笇徍耍笇?dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質(zhì)樓盤實(shí)際成交價(jià)格、委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式合理定價(jià)。
上海本地一家國(guó)企開發(fā)商代表昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，這一規(guī)定除了是上海版的“限價(jià)令”之外，還堵住了此前“一房一價(jià)”政策的“漏洞”。
今年5月，上海曾出臺(tái)“一房一價(jià)”細(xì)則，規(guī)定樓盤實(shí)際銷售價(jià)格不能高于備案價(jià)格。然而，一個(gè)業(yè)內(nèi)公開的秘密是，由于開發(fā)商在實(shí)際樓盤銷售中只能降價(jià)不能漲價(jià)，定高價(jià)為自己預(yù)留降價(jià)空間來(lái)吸引購(gòu)房者，一度成為上海樓市中十分普遍的現(xiàn)象。
“滬四條”則規(guī)定，房管部門除了要審價(jià)之外，還要求房源價(jià)格應(yīng)當(dāng)與經(jīng)房管部門備案的“一房一價(jià)”保持一致。這意味著開發(fā)商虛報(bào)網(wǎng)上參考價(jià)的“小聰明”將從此失效。
“之前政策對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)還是留有余地的，我們最低可以打八折，但是現(xiàn)在，就只能實(shí)價(jià)銷售了。”上述開發(fā)商代表指出，未來(lái)開發(fā)商定價(jià)過(guò)程中，很有可能不會(huì)再將價(jià)格定得過(guò)高，以免造成無(wú)人應(yīng)價(jià)又調(diào)價(jià)無(wú)門的尷尬局面。
為了使政策不再出現(xiàn)漏洞，“滬四條”還啟用了“雙保險(xiǎn)”——規(guī)定“對(duì)于定價(jià)過(guò)高的，可以采取約談、勸誡等方式加強(qiáng)指導(dǎo)和審核，也可以聯(lián)合價(jià)格主管等部門進(jìn)行會(huì)審”。
此前，有媒體披露，上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司就因?yàn)槠溟_發(fā)的佘山月湖山莊二期項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高而遭到上海市房管局的“約談”。
同策咨詢資深分析師王巍立指出，從最早的“超過(guò)一定價(jià)格，不予發(fā)放預(yù)售證”的措施，到“一房一價(jià)”完善價(jià)格體系監(jiān)督，再到如今的房管部門指導(dǎo)定價(jià)并可以予以拒絕來(lái)看，主管部門對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控決心始終未變。“之前還允許有申報(bào)之后再下浮，現(xiàn)在如果預(yù)售方案的價(jià)格定得過(guò)高，就可能直接拒批。目前了解到的情況是，各家開發(fā)商正在分別召開營(yíng)銷會(huì)議應(yīng)對(duì)新一輪調(diào)控�！�
“既然政府定了這個(gè)游戲規(guī)則，那我們也只能去執(zhí)行，而且政府要查也很簡(jiǎn)單，只要到售樓現(xiàn)場(chǎng)來(lái)核對(duì)價(jià)格就可以了�！鄙鲜鲩_發(fā)商代表向記者坦言，定價(jià)策略可能稍微會(huì)做一些調(diào)整，具體的措施還在商討當(dāng)中。
另一位央企開發(fā)商代表亦向本報(bào)記者表示，相關(guān)對(duì)策還在研究當(dāng)中，現(xiàn)在不便透露。
悲觀情緒蔓延
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，和深圳直接規(guī)定了各戶型均價(jià)不能超過(guò)周邊同質(zhì)樓盤均價(jià)(若沒(méi)一手房就參照二手房)，且跌價(jià)后就不能再上調(diào)的升級(jí)版“限價(jià)令”相比，上海的“限價(jià)令”頗為溫和，但其對(duì)開發(fā)商的影響卻同樣不容忽視。
“事實(shí)上，對(duì)于廣大開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前的心理銷售定價(jià)其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)低于調(diào)控前。對(duì)于分多期開發(fā)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，價(jià)格往往低開高走，如果最新的定價(jià)細(xì)則落實(shí)到位，則無(wú)疑會(huì)抑制此類項(xiàng)目的價(jià)格上揚(yáng)�！蓖跷×⑷缡钦f(shuō)。
一位不愿意透露姓名的開發(fā)商則對(duì)記者表示：“我個(gè)人覺(jué)得，'限價(jià)令’在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)和銷售量會(huì)有影響，其中對(duì)價(jià)格的影響可能較大�！�
雪上加霜的是，此前被開發(fā)商視為救命稻草之一的通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅引入外地投資客的“擦邊球”做法也已經(jīng)行不通了�！皽臈l”規(guī)定，各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心將不再認(rèn)可非本地居民在上海購(gòu)房時(shí)提供補(bǔ)繳的稅單。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心幾乎都已進(jìn)入新規(guī)執(zhí)行狀態(tài)。
日前，記者致電滬上多家知名中介詢問(wèn)此事，均被告知“補(bǔ)繳個(gè)稅”買房確實(shí)已經(jīng)不行了。一位中介人士對(duì)記者表示：“政策剛出來(lái)，肯定會(huì)查得比較嚴(yán)，我們正在研究對(duì)策，現(xiàn)在還沒(méi)有應(yīng)對(duì)的辦法，我也蠻急的�！�
另外，記者致電多位代辦補(bǔ)稅業(yè)務(wù)的人士，均被告知：“目前暫時(shí)沒(méi)法辦理此業(yè)務(wù)。”其中一位表示在等“條形碼”，可能要等到8月份才知道新辦法具體如何操作；另一位則稱因?yàn)樵履┒悇?wù)局清賬，因此不接受業(yè)務(wù)。
漢宇地產(chǎn)交易市場(chǎng)部副總監(jiān)倪岱爾認(rèn)為，受“滬四條”政策疊加影響，上海樓市成交量可能會(huì)下降30%左右。以二手房為例，目前上海成交量差不多每個(gè)月是13000到14000套左右，政策實(shí)施后，成交量可能會(huì)下降到10000套左右。
市場(chǎng)中更有悲觀人士認(rèn)為，“滬四條”對(duì)上海樓市的成交量帶來(lái)“毀滅性”打擊。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，目前樓市中，尤其是中高端市場(chǎng)，“非滬籍”人口的比重相對(duì)較高。他預(yù)測(cè)：“一旦漏洞被補(bǔ)，下半年的成交量或?qū)⒒芈涞?008年的最低點(diǎn)�！�
由于成交量被持續(xù)看低，市場(chǎng)對(duì)于上海房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期也日益增強(qiáng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師羅寅申認(rèn)為，調(diào)控對(duì)樓市的效果日益明顯。相信如果下半年政策不變且全面貫徹執(zhí)行，預(yù)計(jì)成交量難有大幅回升，開發(fā)商壓力會(huì)變得越來(lái)越大，降價(jià)應(yīng)該是大概率事件。
上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨也表示，一方面受天熱淡季影響，一方面限購(gòu)、限貸等政策步步收緊，市場(chǎng)上的可購(gòu)房人數(shù)將不可避免地受到影響，這會(huì)加速下半年房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。她預(yù)測(cè)，下半年降價(jià)幅度會(huì)在10%到15%。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)) |
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