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第一財(cái)經(jīng)日報(bào)報(bào)道 短短一個(gè)月，上海的保障房開工和籌措迅速提速。目前，上海已基本形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房和動遷安置房“四位一體”住房保障體系。
根據(jù)規(guī)劃，2011年度上海市保障性安居工程計(jì)劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海全市共新開工752.5萬平方米、約10萬套，開工率約50%。
保障房建設(shè)提速
最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，上海市公共租賃住房建設(shè)籌措約22.5萬平方米(約4500套)，占全年計(jì)劃(200萬平方米，約4萬套)的11%。而一個(gè)月前的數(shù)據(jù)還顯示，公租房的籌措進(jìn)展緩慢，截至今年5月底只完成了2800套，3萬平方米以上，為計(jì)劃的1.5%。
在上海整個(gè)保障房體系中，經(jīng)濟(jì)適用房和動遷安置房的開工數(shù)量也在這一個(gè)月內(nèi)得到了較大的提升。截至6月底，新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房140萬平方米(約2.24萬套)，占全年計(jì)劃(500萬平方米，約8萬套)的28%；新開工建設(shè)動遷安置房590萬平方米(約7.4萬套)，占全年計(jì)劃(800萬平方米，約10萬套)的74%。
而此前，上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，截至5月底公租房進(jìn)度不快，是因?yàn)楹芏嗲捌诠ぷ饕鋵?shí)，比如機(jī)構(gòu)的建立、資金的到位、很多項(xiàng)目的落地也需要時(shí)間。但是李東也表示，有信心有決心在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，完成這一進(jìn)度節(jié)點(diǎn)。
今年下半年，上海還有約750萬平方米集中開工建設(shè)，加上在建的保障性住房2500萬平方米，全市保障性安居工程的在建總面積超過3000萬平方米。
資金保障
在整個(gè)保障房建設(shè)中，資金問題無疑是最引人關(guān)注的，也是關(guān)系保障房是否能順利按計(jì)劃完成的關(guān)鍵。
在經(jīng)濟(jì)適用房、動遷安置房建設(shè)方面，上海市已形成了“企業(yè)興建、定向供應(yīng)、滾動開發(fā)”的良性運(yùn)行機(jī)制，由項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)帶資開發(fā)建設(shè)，資金可以通過出售回籠，銀行信貸資金也比較愿意進(jìn)入。
為了解決資金問題，李東稱，上海已經(jīng)與銀行建立一對一機(jī)制，一個(gè)項(xiàng)目對應(yīng)一家銀行，各銀行也表示了積極的態(tài)度。
但更關(guān)鍵的是公租房建設(shè)籌措所需的資金，因?yàn)楣夥繒沟觅Y金長期沉淀，因此如何找到一種低成本的融資渠道，使得公租房運(yùn)營成本降低，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并不容易。
今年5月上海市副市長屠光紹曾在《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》發(fā)表署名文章稱，根據(jù)上海市“十二五”規(guī)劃，上海計(jì)劃新開工建設(shè)和籌措公租房1000萬平方米，約20萬套。根據(jù)相關(guān)測算，目前上海中心城區(qū)的土地動拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米已超過1萬元。如果按照1萬元測算，“十二五”期間上海公租房建設(shè)資金共需約1000億元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億元建設(shè)資金。
但一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)卻是，上海住房租賃市場的租售比已嚴(yán)重失衡，根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右，和目前的貸款利率有著較大的差距。
如何在傳統(tǒng)的融資模式之外，尋找到新的合適的途徑，成為公租房建設(shè)中必須破解的難題。
李東透露，目前公租房的資金，一部分來自財(cái)政投入，上海市政府投入1，各區(qū)縣則匹配2，今年上海市財(cái)政安排了16億元，也就意味著各區(qū)縣要匹配32億元，“再加上中央也給了上海3個(gè)多億，專項(xiàng)用于保障房和公租房，這樣就有超過50億元資金。”
另外，公積金、保險(xiǎn)資金都成為了上海開建保障房的資金來源。3月9日，中國太保(601601.SH)也宣布太保公租房債權(quán)計(jì)劃正式通過了保監(jiān)會備案，募資40億元參與投資上海地產(chǎn)有限公司在上海市建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目。5月13日，上海城投控股(600649.SH)與中國平安(601318.SH)簽約推出7年期“平安-城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募資不超過30億元用于支持上海保障性住房建設(shè)。
上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元也透露，目前也在和一些企業(yè)洽談，是否可以做十年期先租后售，用十年以后產(chǎn)權(quán)的增值部分，彌補(bǔ)租賃時(shí)的收益。
另外， 企業(yè)年金、其他保險(xiǎn)資金、企業(yè)債券等各種可能的融資渠道也都在考慮中。
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