上半年同比大幅增長的業(yè)績，并不能抹殺主流房企對全年業(yè)績的擔(dān)憂

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道消息  據(jù)中原地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)等多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企目前完成全年銷售目標(biāo)不足一半。隨著下半年限購城市的增加，限貸、限價也可能進(jìn)一步升級。

    “二、三線城市如果也加入限購，需求將進(jìn)一步被抑制，這將對主流房企業(yè)績產(chǎn)生更大影響�！倍辔环治鋈耸繉τ浾弑硎荆�下半年大型房企將迎來其供貨高峰，多重政策疊加之下，降價壓力凸顯。

　　調(diào)控深化

　　針對7月12日國務(wù)院常務(wù)會議“限購擴(kuò)大化”的消息，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，“調(diào)控絕對不會輕易結(jié)束”，決策層的表態(tài)深具警示作用，一是警示部分放松調(diào)控的一、二線城市，別搞小動作；二是警告部分對樓市不做控制的三、四線城市，別跟著被限購。

　　雖然尚未有具體的政策出臺，但市場已對上述消息做出反應(yīng)。機構(gòu)研究報告開始警示部分房價上漲過快的城市存在的風(fēng)險；大型地產(chǎn)公司則開始調(diào)整某些區(qū)域的布局及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年二、三線城市房地產(chǎn)銷售面積已占95.4%，其中三線城市更占到65.2%。一家深耕二、三線城市多年的大型房企內(nèi)部人士認(rèn)為，如果真的擴(kuò)大到更多城市，則對公司業(yè)績影響很大。

　　限購擴(kuò)大化如達(dá)摩克利斯之劍，高懸在樓市各相關(guān)方頭頂。“二三線城市可能的限購，成為資本市場時刻存在的隱憂。”中原證券報告指出。

　　此外，部分城市調(diào)控政策進(jìn)一步升級。7月18日深圳樓市傳出消息，深圳將對下半年樓市進(jìn)行“月度環(huán)比零增長”的限制，“如果現(xiàn)在不控制，到年底深圳新房價格整體漲幅肯定會超過10%。”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌說，房價控制目標(biāo)如若失敗，是深圳市政府及高層不愿看到的。

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，“下半年供求關(guān)系將發(fā)生變化，市場調(diào)節(jié)作用將顯現(xiàn)�！蓖鹾１髮τ浾弑硎荆�未來房地產(chǎn)政策走向取決于房價，并且將逐步由政策主導(dǎo)周期轉(zhuǎn)向市場供求主導(dǎo)周期，市場將由目前的被動降價轉(zhuǎn)向主動降價。

　　供求逆轉(zhuǎn)

　　在王海斌看來，影響下半年房價走勢的關(guān)鍵指標(biāo)，是供應(yīng)量與需求的變化。

　　從供應(yīng)量來看，綜合國家統(tǒng)計局、世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，下半年一線城市中北京商品房存量小幅攀升，上海大幅攀升，廣深較為平穩(wěn)；二線城市中杭州、青島大幅攀升，南京、重慶小幅攀升，不考慮上半年的推遲供應(yīng)，40個重點城市

　　今年下半年和明年上半年市場潛在供應(yīng)都較為充足。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計則顯示，今年3月份以來，標(biāo)桿房企的供應(yīng)量逐月增加，最近兩月供應(yīng)量環(huán)比上月上升幅度均在3至4成之間。根據(jù)經(jīng)驗，2011年下半年標(biāo)桿房企供應(yīng)量將占其全年推盤量的7成。目前，標(biāo)桿房企在售項目的庫存量約1600萬平方米，較年初增加28%。

　　以恒大地產(chǎn)為例，該公司上半年共有89個在售項目，而下半年預(yù)計再新開盤80-90個。萬科、保利、金地、佳兆業(yè)等公司，8-9月份也將進(jìn)入年度推盤高峰。

　　“全國下半年商品住宅供應(yīng)迅速放量，供大于求將成常態(tài)�！笔缆�(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華說，今年四季度供應(yīng)達(dá)到頂峰，而供銷差將于2012年一季度達(dá)到頂峰，全面超過2008年，樓市價格面臨較大的下行壓力。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，供銷差達(dá)到頂峰后3個月內(nèi)，價格迎來底部，世聯(lián)地產(chǎn)據(jù)此認(rèn)為，今年四季度至明年一季度，由市場供求主導(dǎo)房價調(diào)整的概率增加。

　　以價換量

　　本報記者調(diào)查顯示，上半年，包括中海、碧桂園、恒大、保利等多家大型房企在內(nèi)，均進(jìn)行了部分房源的降價促銷，這些公司均判斷，此輪樓市調(diào)控將持續(xù)很長一段時間。

　　“上半年多數(shù)開發(fā)商目標(biāo)完成率不足一半，下半年銷售壓力仍很大，減緩拿地，加速融資，體現(xiàn)其對資金和房價下跌的擔(dān)憂�！蓖鹾１蠓Q，下半年開發(fā)商將進(jìn)行主動的、實質(zhì)性的降價。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報告》研究分析，對于標(biāo)桿房企來說，由資金鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限。但降價促銷、加快資金回籠和規(guī)模擴(kuò)張，仍將是開發(fā)商主動尋求行業(yè)地位改變、提升市場占有率的一種戰(zhàn)略選擇。

　　以中海為例，該公司今年的策略較為進(jìn)取。今年上半年，中海率先扛起降價大旗，3月份以來，中海先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質(zhì)性降價促銷，平均銷售價格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。

　　今年上半年，中海共實現(xiàn)銷售收入約444億元，相當(dāng)于去年全年銷售收入的75%。同時，中海今年上半年拿地共花費187億元，累計新增土地可建面積約800萬平方米，超額完成今年720萬平方米的拿地目標(biāo)，顯示出強勁的逆市擴(kuò)張勢頭。

　　供應(yīng)高峰逼近實質(zhì)性降價將臨

　　對于萬科、保利、恒大等快速周轉(zhuǎn)的公司而言，下半年意味著要加快銷售速度。如萬科，雖然上半年實現(xiàn)了656億銷售，但實際上到手的現(xiàn)金由于首付三成、銀行放貸時間的延長而所獲不多，面對下半年新開工面積的增加，及全年1400億業(yè)績預(yù)期，其資金壓力仍比較大。王海斌認(rèn)為萬科、恒大下半年以價換量沖業(yè)績的動力非常大。

　　中原與世聯(lián)均指出，盡管今年年內(nèi)標(biāo)桿房企的資金整體上處于緊而不繃的狀況，由資金鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限，但隨著下半年供應(yīng)高峰的逼近，以及各自戰(zhàn)略部署的長遠(yuǎn)打算，預(yù)計價格僵局即將打破，更多開發(fā)商將在更多城市展開降價促銷。

　　對于全年樓市價格下行的幅度，分析人士認(rèn)為應(yīng)區(qū)別來看。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生判斷限購城市的房價將下調(diào)10%。中原地產(chǎn)廣州總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，廣州今年房價下跌幅度在10%-15%之間。