3月6日，位于房山的中糧萬科長陽半島第6次開盤，明顯沒有之前火爆。 本報記者 周曉東 攝

量跌價滯 房價漸入“迫降”通道

【一手房市場】

2011年上半年結(jié)束，北京超過2萬元/平米的市場成交均價，并沒有令購房人感受到滿意的降價。但成交量的下滑、逐步放大的供應(yīng)量以及開發(fā)商捉襟見肘的資金，已經(jīng)令市場有了更強的降價預(yù)期。

在供需逆轉(zhuǎn)、買方市場已經(jīng)過渡到賣方市場的市場大勢下，開發(fā)商自此節(jié)點進入“迫降”通道幾成定局。

成交量 同比大降 環(huán)比緩漲

表現(xiàn)：熱銷鮮有，滯銷深化

今年上半年北京商品住宅成交同比去年下滑超過一成是一個平均數(shù)字，具體到“幅員遼闊”的北京各個區(qū)域，滯銷深化的現(xiàn)象更加明顯。

面對中糧萬科長陽半島銷售率一再走低的現(xiàn)象，萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶已經(jīng)較為平靜，“穩(wěn)定在現(xiàn)在的價格上，慢慢賣了”。

自去年4月本輪調(diào)控開始后，長陽半島曾延續(xù)了5次“日光”。而這一業(yè)績，在今年2月嚴厲的“京十五條”限購政策出臺后被終結(jié)，取而代之的是當日銷售量一再走低：3月、4月、6月三次開盤分別為63%、43%及39.1%。同區(qū)域近日開盤的首開熙悅山當日銷售率不到10%。而調(diào)控前一度被追捧的通州區(qū)域，上半年簽約率約18.3%，銷售乏力。

根據(jù)記者半年來的走訪，推盤的開發(fā)商早已在心里調(diào)低了銷售業(yè)績預(yù)期，開盤當日銷售率維持在兩成至四成，都已經(jīng)被認定為正常業(yè)績，而超過六成的樓盤，則被視為“熱銷盤”。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，半年來，北京商品住宅成交套數(shù)的環(huán)比數(shù)據(jù)自1月后急劇下行，但后5個月有逐步的環(huán)比增幅，不過這主要受到總體供應(yīng)量放大的影響，低迷大勢不改。

原因：逆轉(zhuǎn)供需，剛需理性

開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對目前的市場表現(xiàn)都認定為調(diào)控政策的初步奏效。

今年2月17日，“京十五條”出臺，抬高了購房人門檻。北市戶籍家庭可購兩套住房，非京籍一套，不具有5年納稅以及社保證明的非京籍人士無資格購房。亞豪機構(gòu)認為，這樣的政策圈定了有資格、有意愿、有能力購房的“房票”一族的范圍，而這一存量有限的“房票族”，被市場逐步消化后會越來越少，這使得一直被剛需族支撐的調(diào)控后大市走向低迷。

“現(xiàn)在的房子沒人搶了，慢慢挑”，小丁夫婦自去年調(diào)控后把目光鎖定房山長陽板塊，一年多來只觀望，未出手，“不達心理價位就再等等”。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉也表示，目前的供需比發(fā)生了變化。5月供應(yīng)套數(shù)以及簽約套數(shù)的比例為0.9：1，而6月供需比已為1.4∶1，供大于求。

記者近日接觸的開發(fā)商也均認同大勢轉(zhuǎn)變的市場態(tài)勢。毛大慶表示，滯銷現(xiàn)象也與區(qū)域供應(yīng)量有關(guān)，如房山區(qū)就是一個供應(yīng)較大的區(qū)域，購房者選擇更多，會更理性。

■ 下半年預(yù)測：“成交量依舊不樂觀”

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰：

由于成交均價的統(tǒng)計口徑、機構(gòu)各有不同，我們更多根據(jù)監(jiān)測一線市場樓盤來看價格。目前一些樓盤價格下調(diào)的趨勢明顯，達到兩成左右。新開盤項目也低于預(yù)期價格兩成左右開盤。下半年，以價換量仍然是大勢所趨。

成交量表現(xiàn)，在三季度、四季度乃至明年一季度還會較為嚴峻。主要因為調(diào)控深化，投資需求被擠出，而剛需需求也隨著市場的消化在減少。下半年成交量依舊不樂觀。

均價 “漲心”不改 一路“迫降”

表現(xiàn)：穩(wěn)中探漲，促銷多樣

“加碼”調(diào)控半年后北京的商品住宅成交均價鎖定在21775元/平米，這令很多購房人產(chǎn)生了沒有真正降價的感受。從北京1-6月各月的商品住宅成交均價來看，自今年3月下調(diào)至2萬元/平米以下后，4月又重現(xiàn)小幅漲勢。

回顧上半年，各開發(fā)商的開盤報價本是漲心不改，但迫于調(diào)控壓力以及市場狀況，正處在價格下行通道上。

6月開盤的昌平朱辛莊老盤領(lǐng)秀慧谷開盤銷售率超過了六成，為區(qū)域中的一個熱盤，而比鄰的住總?cè)f科·金域華府純新盤同期開盤，認購率也超六成�！拔覀兌枷朕k法混進去看”，多位昌平其他項目的負責人表示，選房大會往往成為他們參照定價的調(diào)研會。

此次領(lǐng)秀慧谷開盤均價超過2萬元/平米，而去年8月其成交均價為14563元/平米，漲幅近四成。近期來廣營板塊放量的天潤福熙大道，擬售均價超過3萬元/平米，其去年7月的成交均價為24285元/平米。雖開發(fā)商有區(qū)域配套成熟、品質(zhì)提升等說法，但這些樓盤相比去年還是延續(xù)了漲勢。

不過，漲價樓盤的銷售效果也使得區(qū)域內(nèi)后續(xù)入市的項目“引以為戒”。昌平的金隅觀瀾時代、金隅萬科城等項目負責人表示，在考察了領(lǐng)秀慧谷以及金域華府的銷售效果后，決定就低定價。

與此同時，放量大區(qū)大興以及房山的價格則穩(wěn)定在半年前，開發(fā)商已是有漲心無漲膽，團購、特價房、1萬抵10萬等促銷花樣層出。

原因：漲心不改，就市“迫降”

今年北京房價調(diào)控目標為“穩(wěn)中有降”，但就上半年各月度成交均價來看，依舊處于波動時期。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，今年上半年以來，大興、房山等郊區(qū)區(qū)域供應(yīng)量加大，拉低了個別月份的總體成交均價，這是結(jié)構(gòu)性的成交均價下降。

對于漲價樓盤，北京世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理李巖表示，新城規(guī)劃利好及軌道交通貫通，都成為樓盤長期價值提升的支點。地鐵開通后大興個別樓盤上漲至2萬，比開通前上漲了40%。不過，目前此種漲價利好已經(jīng)被調(diào)控抑制。因為不少漲幅過大、價格過高的樓盤不可能被審批放行，客觀上抑制了漲價。

另一個現(xiàn)實原因是，調(diào)控直指開發(fā)商的錢袋，資金捉襟見肘，使得不少開發(fā)商識時務(wù)地“迫降”。萬科北京總經(jīng)理毛大慶表示，執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策后，賣掉100萬元的房子，除去土地成本和各種稅費，開發(fā)商當即拿到手中的資金不過四五萬元，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)很緊張。

■ 下半年預(yù)測：“降價回籠資金是必然”

北京高策房地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平：

上半年樓市價格的下調(diào)可能很多人感覺不明顯，但依據(jù)現(xiàn)在的供需形勢，下半年會持續(xù)下行。尤其供應(yīng)加大，存量加大，多為中小戶型樓盤，降價回籠資金是必然趨勢。

此前，開發(fā)商以10%-15%的價格下調(diào)，換得成交量的回升，從而有再提價可能。限購政策持續(xù)影響下，這種情況不會再出現(xiàn)。

成交低迷 郊區(qū)二手房價格先松動

【二手房市場】

2月京十五條的限購政策一出，成為北京二手房市場的一個分水嶺。今年上半年，北京二手房成交量是一路走跌，同比下跌三成，價格也是隨時調(diào)整。市場從賣方市場逐步過渡到買方市場，而此前樓市牛市時房主坐地漲價的瘋狂場面已銷聲匿跡，取而代之的是有購房資格的人迅速減少，購房人越發(fā)理性，樓市出現(xiàn)了一房難賣、調(diào)價出售的情形。

成交量 上半年同比下降超三成

表現(xiàn)：成交驟降中介生意清淡

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅成交量2011年上半年為68441套，與去年上半年相比下降34.11%。

分月度數(shù)據(jù)來看，1月二次調(diào)控前為上半年最高，二手房成交了23478套，此后成交量一路下跌，徘徊在10000套左右，到6月份則不足8000套，創(chuàng)下了自2009年1月以來29個月的新低。

成交量短短半年就驟降三成，受影響的是依賴成交量的中介公司們。今年2月調(diào)控政策一出，北京成交排名第三的鑫尊地產(chǎn)便閃電做出關(guān)店的決策，一下子關(guān)了50家門店，以防虧損后再關(guān)。

另外，美聯(lián)地產(chǎn)也關(guān)掉了在上海的8家門店。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，買賣傭金是中介公司生存的主要來源，中介開店成本為30萬-50萬，每月要成交3套房，才能收支平衡。而全市成交量下跌三成，則將讓不少中介公司業(yè)務(wù)量下降。

記者在崇文門附近一家中介門店看到，空間不大的中介公司內(nèi)，擠滿工作人員，有的看電腦，多數(shù)在閑聊沒有事干。據(jù)中介人員介紹，年前該門店平均一個月能簽十多單，近幾個月每月平均只有四五單。隨之而來的房產(chǎn)中介人員工作也清閑下來，工資從原來的每月七八千元，降到保底的2000多塊。

而在對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)的一家中介門店，記者了解到，該門店平時主要靠租賃業(yè)務(wù)維持業(yè)績，自調(diào)控以來已經(jīng)好幾個月沒有買賣的生意了，偶爾有1個月有一單生意，那也是值得高興的事情。

原因：需求銳減 郊區(qū)新房“施壓”

雖然去年4月開始了第一輪調(diào)控，但從今年2月開始的以“限購”為主要內(nèi)容的調(diào)控“殺傷力”更強。

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前近九成的市場交易都是剛性自住需求，第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%。限購政策導(dǎo)致自住需求占比上漲，投資及投機需求基本離市，市場需求已經(jīng)急劇降溫。

從分區(qū)域來看，此前外地人購買的重點區(qū)域率先降溫。如通州、昌平、豐臺、順義等區(qū)域。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，通州、昌平、豐臺也是外地人購房占比最大的區(qū)域，限購政策一出，使本地人購房比例上升，外地人比例驟降。

另一方面，在也是新房供應(yīng)量激增的區(qū)域，新房市場搶占了部分二手房市場。進入6月以來，新房的供應(yīng)量逐步加大，不少開發(fā)商還開始推出實質(zhì)性降價，分流了很大一批首次置業(yè)的剛需購房人。

■ 下半年預(yù)測：下半年成交量難有大起色

北京中原地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司三級市場副總經(jīng)理宮萍：根據(jù)政府對樓市調(diào)控的指導(dǎo)思想，以及執(zhí)行力度的進一步加強，預(yù)計下半年北京二手房市場成交量也不會有反彈的動力支撐，因此由剛性需求所帶來的成交量基本保持在每月8000套左右的水平上，如果新房市場供應(yīng)繼續(xù)放量，搶奪近郊區(qū)二手市場的客戶，那么二手成交量還會有小幅下滑。

均價 整體房價仍處高位

現(xiàn)象： 漲幅縮小降價勢頭顯現(xiàn)

據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，北京市上半年全市二手房均價為24688元/平米，同比去年上半年上漲18.8%。受翹尾因素影響，今年上半年整體房價偏高，同比去年仍在上漲。但從月度數(shù)據(jù)來看，漲幅已經(jīng)縮小，并且出現(xiàn)降價勢頭。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年6月份北京市二手房價格為24498元/平米，比2011年1月份下降1%。

其中郊區(qū)成為率先降價區(qū)域。通州作為去年年初領(lǐng)漲區(qū)域房價虛高，在從去年4月的第一輪調(diào)控和今年2月的第二輪調(diào)控的影響下，通州二手房已逐步回落。以通州梨園地區(qū)的二手房為例，根據(jù)距離地鐵的遠近、房子新舊程度以及戶型樓層價格有差距，但是梨園整體均價從去年4月新政前的20000元/平米，下降到今年2月新政前的18000元/平米，目前二手房房價繼續(xù)深度調(diào)整，已下降到16000元/平米，整體降幅達到20%。在門店成交中，還有13000元 /平米超低價成交的案例。

郊區(qū)的降價也開始傳導(dǎo)到市區(qū)，同成交量一樣，成交量下降較多的區(qū)域，房價下跌最為明顯。在外地人、投資客關(guān)注的亞運村、望京、管莊等區(qū)域，二手房議價空間加大，房價也下降最快。

原因：市場進入買方市場

除2008年金融危機以外，房價只漲不跌的神話或?qū)⒃俅纹茰纭?/P>

從今年上半年來看，房價環(huán)比出現(xiàn)緩漲甚至緩跌。這一切都是因為市場的不活躍。

同時，掛牌出售的房主們也發(fā)現(xiàn)，掛牌時間越來越長，成交越來越難。不過，不少業(yè)主仍然堅持房價長期還是會上漲，需求只是被限制而不是消失了，因此掛牌一兩個月賣不出去，情愿將房子轉(zhuǎn)售為租。不少中介門店租房房源明顯增多。

對于急于用錢、或者害怕深跌的房主來說，則需要調(diào)低預(yù)期，才能成交。

市場的買賣雙方身份出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，此前一房難求則變成了當下的一房難賣。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認為，限購政策使大部分人沒有購房資格，而有購房資格的人又有限，隨著調(diào)控的繼續(xù)深化，購房人沒有有效的增補，購房人將越來越少。

■ 下半年預(yù)測：二手房降價范圍將擴大

21世紀不動產(chǎn)分析師汪麗：下半年北京市住宅市場將出現(xiàn)供應(yīng)的井噴現(xiàn)象。在限購政策持續(xù)運行的情況下，供應(yīng)持續(xù)增加將逐漸導(dǎo)致供需變化，也將為價格下行帶來較大的壓力。而二手房成交量的持續(xù)低迷，將使下半年二手房價格下行的范圍進一步擴大，同時，下降的幅度較之上半年也會更大。

上半年宅地樓面價下調(diào)56%

【土地市場】

6月27日，在上半年行將結(jié)束的時候，崇文門菜市場地塊以超過43000元/平米的價格刷新了北京單價地王的紀錄。不過，總價只有7.1億元的該地塊是商業(yè)性質(zhì)用地，對北京住宅市場影響有限，難改北京上半年土地市場特別是住宅用地市場的冷清。

現(xiàn)象：僅成交20塊宅地

在全市上半年114塊出讓的地塊中，包含居住功能的地塊有20宗，建設(shè)用地面積合計162.77公頃。另有數(shù)據(jù)顯示，上半年北京普通商品住宅供地量創(chuàng)下2008年以來的新低，規(guī)劃建筑面積總量為292萬平米，而2008年、2010年同期分別為719萬平米、519萬平米。

價格是土地市場冷清的一大直觀表現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，上半年20宗宅地出讓金合計為120.3億元，平均樓面價為4121元/平米，同比下降56%。

對于樓面價的下降，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認為，供地主流趨于郊區(qū)化，加上目前開發(fā)商的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，因此，開發(fā)商的拿地熱情打蔫。

“冷市”的另一個直觀表現(xiàn)是，今年包括順義仁和鎮(zhèn)兩地塊、房山長陽鎮(zhèn)一地塊等均出現(xiàn)流標，有的地塊掛出數(shù)月依然無人報價。

商業(yè)地塊唱主角

相比之下，商業(yè)金融用地成為土地市場的一大主力。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，上半年，全市共成交商業(yè)地塊21宗，總體量超過338萬平米，總出讓金達 174.38億元，平均樓面價為5159元/平米，雙雙超過住宅用地。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，上半年的商業(yè)地塊不少位于東城、豐臺、朝陽等熱門區(qū)域，因此對企業(yè)的吸引力上升。

觀察：國企托市

6月21日，曾于上半年流標的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)一地塊被中建地產(chǎn)競得；此前6月15日，通州于家務(wù)兩地塊花落首開，再往前，平谷區(qū)一地塊被北京城建子公司首城置業(yè)摘得、北京住總拿下門頭溝一地塊。6月，北京住宅用地市場國企占據(jù)絕對主角。而除中建地產(chǎn)有央企背景外，其余均為北京市國企。

有業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控下，國企資金優(yōu)勢和融資能力更突出，因此在土地市場上表現(xiàn)更為積極。此外，在目前的市場形勢下，政府也主要指望國企“救火”。

■ 下半年預(yù)測：商業(yè)地塊仍是“明星”

偉業(yè)我愛我家研究院表示，今年下半年土地放量在即，隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊的推出，企業(yè)的拿地熱情將上漲。與此同時，中原地產(chǎn)根據(jù)CBD地塊、王府井地塊等多宗商業(yè)金融用地入市推測，下半年商業(yè)地塊仍將占據(jù)土地市場的明星位置。

中建：房企“頭名” 金茂府：單盤銷冠

【房企、樓盤排行榜】

相較于上半年房企在全國業(yè)績的爆發(fā)性增長，身處“最嚴厲”調(diào)控下的北京房企，單個樓盤業(yè)績略顯溫和：1至6月，樓市成交總量下跌，單盤銷售套數(shù)榜單也比去年同期出現(xiàn)明顯跌幅，但受益于價格的堅挺，房企銷售額、單盤銷售金額仍保持了上漲趨勢。

北京市場乃兵家必爭之地，房企銷售冠軍的競爭十分激烈，去年剛上位的萬科被今年多盤放量的中建地產(chǎn)超越，也落后于今年發(fā)力的北京老牌龍頭遠洋。龍頭就那么幾家，老大看來還要輪流做。

房企銷售額 未見頹勢 總量增長

表現(xiàn)：銷售金額穩(wěn)步增長

雖然樓市調(diào)控頻頻，但各大房企的增長業(yè)績再次被刷新。2010年，萬科全國銷售破千億，其中上半年僅拿下355億元，而今年上半年萬科全國銷售額達644億元，同比增加289億元。

各大房企在備受壓抑的北京市場上也迎來了銷售金額的總量增長。據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團統(tǒng)計，去年上半年排名前十的房企中僅有三家銷售收入突破了40億元，而今年同期，收金40億以上的房企猛增至9家，并涌出兩大“黑馬”：去年排名第6的中建地產(chǎn)和第9的遠洋迅速上位，奪得冠軍和榜眼。

在上半年銷額TOP20房企中，一些憑借“明星樓盤”熱賣的房企也加入了榜單前列，如方興地產(chǎn)，中信地產(chǎn)，上半年僅有金茂府、中信城一個項目入市，但由于項目大賣，方興和中信都進入房企銷售排行榜第13名、15名。

原因：多盤齊放，多次推盤

各方數(shù)據(jù)和購房者的實際感受都表明，樓市調(diào)控下房價上漲的勢頭已被遏制，但還沒有出現(xiàn)顯著下跌，隨著三四月觀望期結(jié)束，5至6月成交量的反彈帶來了靚麗的上半年成交金額。

開發(fā)商靠賣房吃飯，除非市場凍結(jié)，否則有貨可賣才是硬道理。正如去年萬科奪冠得益于萬科中糧假日風景、萬科藍山、金隅萬科城三大熱銷樓盤一樣，中建地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)上半年業(yè)績突飛猛進也是因為多個可售樓盤集中推向市場，對業(yè)績形成加大推力。

中建地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)去年都只靠少量尾房支撐業(yè)績。而今年，遠洋地產(chǎn)在上半年推出遠洋一方、遠洋傲北等盤，下半年還有遠洋天著、遠洋LAVIE等多個高端項目集中入市，而中建地產(chǎn)更以“十盤動京城”著稱，旗下在售樓盤有波普工社、玲瓏山、紅杉溪谷、國際港、府前觀邸等，住宅、商業(yè)等多種產(chǎn)品類型使其在限購下對沖了風險。從中國房地產(chǎn)信息集團提供的數(shù)據(jù)看，3月、4月、6月，中建地產(chǎn)都拿下了房企銷售金額榜單的冠軍。

此前，業(yè)內(nèi)一直猜測中建地產(chǎn)今年要沖刺百億軍團，記者了解到其今年的銷售目標為50億元，因此上半年可謂“大獲全勝”。

在具體的營銷策略方面，龍頭房企們的主要做法是多頻次、少批量、平價推盤。如5月中建國際港開盤推出特惠，130多套特惠房源銷售率達到90%以上，中建地產(chǎn)在國際港、玲瓏山等項目、萬科在中糧萬科長陽半島項目中，也都保持平價頻推的特征。

■ 下半年預(yù)測；“黑馬”房企難現(xiàn)

遠洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙：

北京市場的前幾名主要還是幾家龍頭開發(fā)商在爭，從上半年房企排行榜看，今年很可能不會有太多爆冷或者黑馬出來了。宏觀調(diào)控下大家都低調(diào)，可能根據(jù)自己的情況對下半年的預(yù)期做一些調(diào)整。

單盤銷量 限購下成交套數(shù)下降

表現(xiàn)：“冠軍”售出1879套

北京樓市受調(diào)控影響，一二手房成交量處于低谷。2010年上半年，北京單個樓盤銷售套數(shù)冠軍是中弘北京像素，共成交2155套；但今年同期的銷售套數(shù)冠軍是中國鐵建·長陽國際城為1879套，大幅減少了276套。

單盤銷售套數(shù)可算是北京房企半年考中為數(shù)不多的下滑指標，如果從1至6月北京前二十大單盤銷套榜單看，今年上半年明顯呈現(xiàn)出“先降后升”的趨勢。

1月份前二十大樓盤成交套數(shù)5189套，而2月迅速跌落至2336套，經(jīng)過三四月的觀望期3000多套后，五六月成交量迅速恢復(fù)到4600套以上，最終1至6月前二十大單盤銷售總套數(shù)為16729套。

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，6月北京有29個項目取證入市，使得6月單月供應(yīng)住宅達9488套，刷新了今年北京樓市供應(yīng)記錄。在市場供應(yīng)井噴下，亞豪、中原等多家機構(gòu)都預(yù)計市場成交量將會進一步回升，但對單個項目而言，不少樓盤營銷負責人都對記者表示，對下半年去化程度并不樂觀，預(yù)計價格下行的壓力將會增大。

盡管單盤銷售套數(shù)下滑，但上半年單盤銷售金額TOP20攬金額大增。去年上半年中弘北京像素以22.1億奪冠（也是惟一超20億的單盤），今年的記錄被金茂府以29.47億元刷新，中糧萬科長陽半島以22.5億元緊隨其后。同時，銷額超20億元的樓盤數(shù)量增加至5個。

觀察：抓緊推盤、出貨

據(jù)中投證券統(tǒng)計，過去一周（6.27—7.3），該行監(jiān)測的23個城市成交面積環(huán)比增8%，同比增34%，其中一線城市增幅分別達到12%和52%，其中北京環(huán)比增幅超一倍，創(chuàng)今年以來新高。與此同時，北京近郊區(qū)樓盤的成交占比上升，導(dǎo)致整體均價下跌。

成交量有了起色，開發(fā)商的推盤動力也逐步加大。據(jù)悉，由于房企銷售目標的參照物是去年火熱的市場，很多房企都對上半年的銷售情況不太滿意，特別是一些面臨著半年報壓力的上市房企，對推盤積極性最高。

今年上半年銷售31.2億元的中國鐵建也密集推除了長陽國際城、青秀城和國際城三項目；而多次創(chuàng)下熱銷記錄的長陽半島在銷售明顯放緩后，萬科近期加快推出了金域華府、幸福匯兩個純新盤。8月，預(yù)計萬科在北京會有10次左右的開盤。

北京中原地產(chǎn)分析，2009-2010年的銷售火爆使大開發(fā)商增加了拿地，在今年一季度調(diào)控啟動后，不少房企都放緩了上市節(jié)奏，但在建面積和資金投入是趨增的，房企存貨勢必要上市了。

昌平異軍突起 通州沉寂趨冷

【熱點區(qū)域】

調(diào)控之下，北京樓市的郊區(qū)市場已經(jīng)成為主戰(zhàn)場，在2011年上半年，隨著調(diào)控深化，各個郊區(qū)戰(zhàn)場也在發(fā)生微妙的變化。通州區(qū)域從此前的大熱板塊，淪為供需萎縮，大勢低迷的區(qū)域，存量較大，部分樓盤不斷“點降”成為市場主流；去年一度以低價熱盤齊聚而著稱的大興、房山板塊也在冷卻。房山供應(yīng)放大，部分樓盤價格回歸調(diào)控前；大興樓市供需倒掛趨勢顯現(xiàn)，競相促銷；而正在崛起的昌平板塊，放量還將驟增，但作為三次調(diào)控后慢慢燃起熱度的區(qū)域，樓盤定價謹慎，新盤入市前先自行“擠水”。調(diào)控至年中，市場已“變臉”，量增價滯，低價銷售，降價促銷逐漸走上臺面。

昌平 供應(yīng)大增 價格反彈

成交量總體走高

昌平自今年上半年尾聲開始了大規(guī)模放量的預(yù)熱。據(jù)亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹，據(jù)統(tǒng)計今年上半年昌平區(qū)域新增別墅項目3個，普通住宅項目3個，此外還有商住項目7個。據(jù)記者了解，除了6月已經(jīng)推盤的領(lǐng)秀·慧谷、住總?cè)f科·金域華府、招商嘉銘·瓏原外，下半年昌平區(qū)域還有多個住宅純新盤等待入市，供應(yīng)量將繼續(xù)放大。

就上半年市場銷售情況來看，昌平區(qū)域成交量總體上升。該區(qū)域的成交量自2、3、4月份穩(wěn)定在2.6萬/平米后，5月份伴隨供應(yīng)放量成交量也升至5.6萬/平米，而6月份對應(yīng)供應(yīng)量的環(huán)比大增，成交量增幅也超過一倍，達到12萬/平米。

價格大起大落

伴隨著供應(yīng)放量，昌平成為活躍區(qū)域，但就上半年成交均價來看，這一區(qū)域大起大落。

從月度成交價格來看，昌平樓市成交均價在2月達到頂點，業(yè)內(nèi)認為這主要因地鐵昌平線的通車給區(qū)域樓市注入強心劑。但3月份該區(qū)域成交價格暴跌，從25775元/平米降至13420元/平米。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，除了調(diào)控因素外，價格下跌也與該階段入市產(chǎn)品類型有關(guān)。

不過，經(jīng)過四五月份小幅拉升盤整后，6月昌平區(qū)域成交價格回升至2萬元以上，主要是受領(lǐng)秀·慧谷、住總?cè)f科·金域華府、招商嘉銘·瓏原三個2萬元以上樓盤集中入市影響。據(jù)記者了解，6月份開盤的項目均取得了超過六成的業(yè)績。

房山 新盤扎堆 部分樓盤陷滯銷

供應(yīng)激增去化率下降

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年房山區(qū)共有約10個項目開盤入市，其中，徜徉集、長陽光和作用等6個項目是在2011年首次亮相的純新盤，另外還包括中糧萬科·長陽半島、綠地·新都會等老項目后期。供應(yīng)量的激增，在當前市場形勢下，使樓盤之間形成競爭關(guān)系。

限價商品房中鐵長陽國際城以12500元/平米的低價將計劃在房山購房的剛需吸引過去，兩次共推2400套房源并全部售罄。

今年上半年開盤的10個項目中,有多個項目不止一次推出新一期房源，但去化率卻節(jié)節(jié)走低。如標桿樓盤中糧萬科·長陽半島項目半年之內(nèi)4次開盤，去化率下降到不足50%。

新盤定價出現(xiàn)松動

去化率的下降，也使開發(fā)商在定價上松動。

首開熙悅山項目開盤，市場信息顯示其起價為13200元/平米，銷售均價為16000元/平米。長陽板塊南側(cè)新項目長陽光和作用開盤均價也為13200元/平米起。這些純新盤價格都比標桿樓盤中糧萬科長陽半島的精裝房18000元/平米的價格便宜不少。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，2010年房山區(qū)住宅類用地累計成交342公頃，位居全市首位。這些陸續(xù)開工建設(shè)的地塊，在2011年迎來了集中開盤的高潮。

大興 高端房入市 區(qū)域價格回落

放量樓盤頻打促銷牌

2011年上半年，大興區(qū)域仍持續(xù)放量。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，上半年大興區(qū)域新增入市項目共14個。而放量樓盤也從剛需盤，開始向高端盤轉(zhuǎn)變。其中領(lǐng)海朗文世家3、4、6月份各開盤一次，金地仰山項目也于3月和5月各開盤兩次，旭輝御府則是純新盤。

在調(diào)控背景下，促銷成為開發(fā)商應(yīng)對市場的利器。據(jù)悉，順馳領(lǐng)海一直是大興黃村高端樓盤的代表，6月26日開盤當天認購并在一天內(nèi)簽約的購房者有1萬抵10萬的優(yōu)惠。折算下來，成交均價約為18000元/平米。

大興另一高端純新盤旭輝御府，從6月底開始，也推出100套特價房源，起價17600元/平米。相比之前的低折扣，均價也要便宜1000-2000元/平米。

火爆熱銷景象不再

事實上，調(diào)控前大興黃村的區(qū)域房價已上漲至20000元/平米。CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從單月成交來看，調(diào)控前，1月份大興區(qū)域延續(xù)去年樓市的火爆，均價在19000元/平米，而到了6月則降至17000元/平米。去年熱銷景象已難見到。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，進入4月份之后，部分項目開始調(diào)整價格以期換取銷售量，純新盤的靈活定價策略一方面拉低了整個大興區(qū)域的成交均價，另一方面也促進了區(qū)域內(nèi)成交量的回升。5月份，成交量在經(jīng)歷了連續(xù)三個月的回落之后，開始有所回升。

通州 成交銳減 “點式”降價成主流

成交量同比“腰斬”

根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，上半年，包括商住部分，通州共有7個項目開盤入市，累計提供住宅3517套。但在這當中，在調(diào)控的大背景下，開發(fā)商通過價格等銷控手段，實際放量并沒有這么大，有的依然采取“開一部分、留一部分”多頻次推盤的辦法，力避大規(guī)模推盤。

數(shù)據(jù)顯示，通州2011年上半年累計成交商品住宅2503套，同比去年上半年的5307套下降52.8%。

位于通州新城核心區(qū)的兩家樓盤開發(fā)商都告訴記者，相比較去年的成交，今年的處境可謂冰凍三尺，“每個月僅成交個位數(shù)�！�

另從上半年通州區(qū)僅有的4個取證住宅項目看，截至7月5日，2620套可售房源簽約481套，簽約率僅為18.3%。根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，這一簽約率為各城區(qū)最低。

區(qū)域房價“掉頭向下”

通州上半年樓市的走低，價格表現(xiàn)更為直觀。4月調(diào)控開始后到6月，通州房價失去上漲動力。而繼去年下半年通州樓市出現(xiàn)“點式降價”后，今年上半年，無論是部分樓盤推出特價房，還是諸如珠江國際公館起價“14800元/平方米”，通州樓市總體處于一個“低位喊降”的階段。

而從今年以來的成交均價變化看，根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，通州區(qū)成交均價從1月的22405元/平米的高位逐月跌落，5月跌至18330元/平方米。6月受個別相對高價項目集中簽約的影響，成交均價出現(xiàn)回升，但仍低于1月水平。（ 袁曉瀾 張曉蕊 張旭）