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上海上半年土地市場(chǎng)總結(jié)
“今年上半年上海的土地市場(chǎng)成交并不算活躍，大量的地塊零溢價(jià)成交，上半年的土地出讓金也僅為去年全年的三成。
但業(yè)內(nèi)人士卻表示，目前土地市場(chǎng)的狀況并非冷清，而是地價(jià)回歸到了一種正常合理的水平。下半年或基本維持上半年的態(tài)勢(shì)，不失為開發(fā)商抄底的好時(shí)機(jī)�！�
土地收入僅為去年三成
方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年上半年上海共成交310幅土地，總計(jì)1029.6萬平方米，與去年同期相比上漲6.24%。然而，成交金額卻在減少，上半年出讓土地總收入為492億元，同比下滑27.36%，僅完成去年全年土地出讓總收入的31.65%。
上海同策房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師陸程超告訴記者，“今年上半年優(yōu)質(zhì)地塊的推出并不多，經(jīng)營性宅地僅占全部出讓土地的18.69%，而去年同期則占到了37.19%。另一方面，二級(jí)市場(chǎng)的低迷表現(xiàn)也直接影響了一級(jí)市場(chǎng)，土地溢價(jià)率普遍降低也是造成土地收入減少的原因之一�！�
世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域分析師裴紅梅表示，“從成交的地塊來看，2010年度全年經(jīng)營性土地成交的平均溢價(jià)率為72%，上半年略低于全年平均值，這和去年下半年房地產(chǎn)銷售行情向好有很大關(guān)系。而今年上半年經(jīng)營性用地成交的平均溢價(jià)率為34%，房企拿地更加謹(jǐn)慎，頻繁的低溢價(jià)率成交，導(dǎo)致土地出讓金縮水。”
★土地出讓金難免負(fù)增長★
方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上海土地出讓收入自2008年以來一直保持著連續(xù)高增長的態(tài)勢(shì)，2008年423.2億元、2009年1012.9億元，2010年更是創(chuàng)下了1560.8億元的歷史高位。
而今年上半年的土地收入僅達(dá)到去年的三成，下半年土地市場(chǎng)是否還會(huì)延續(xù)上半年走勢(shì)，土地出讓金是否會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長？
裴紅梅表示，“今年房企的資金鏈緊張已經(jīng)眾所周知，上半年各大開發(fā)商的銷售狀況一般，資金回籠放緩，在市場(chǎng)調(diào)控沒有放松的情況下，開發(fā)商可能繼續(xù)保持理性的態(tài)度拿地，因此下半年很有可能繼續(xù)維持低溢價(jià)率成交的現(xiàn)狀，全年土地出讓金負(fù)增長的情況難以避免�！�
宋會(huì)雍也指出，“嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，正在影響房企對(duì)于上海住宅用地價(jià)值的判斷，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)政策相對(duì)寬松的二三線城市，因此對(duì)于土地財(cái)政有著較強(qiáng)依賴的地方政府正遭遇煎熬�！�
★四成經(jīng)營性用地零溢價(jià)★
分析師認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)遇冷，后市的走勢(shì)仍不明朗，開發(fā)商對(duì)于下一步拿地的熱情也出現(xiàn)大幅下降；同時(shí)由于商品房成交量的萎靡不振，使得開發(fā)商的資金鏈處于較為緊張的狀態(tài)，沒有實(shí)力再去大規(guī)模拿地。而從當(dāng)前較低的成交溢價(jià)率來看，房企拿地也漸趨理性。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海上半年公開市場(chǎng)土地交易中有41幅經(jīng)營性用地零溢價(jià)成交，約占所有經(jīng)營性成交土地四成，同時(shí)另有10幅土地接近底價(jià)成交。
中指院上海分院高級(jí)分析師肖云祥指出，“從溢價(jià)率的走低可以判斷，開發(fā)商拿地正趨于理性。土地市場(chǎng)也將隨之回歸理性。下半年很有可能維持低溢價(jià)率的水平�！�
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，今年上海加快了保障性住房用地的供應(yīng)速度，相應(yīng)的普通居住用地供應(yīng)則有所放緩。商辦用地供應(yīng)有明顯起色，同比提升逾五成。
成交方面，經(jīng)營性用地的交易量同比顯著提高，但純住宅用地溢價(jià)水平開始出現(xiàn)回落，由于出讓地塊地理位置偏遠(yuǎn)且規(guī)模較小，或者受條件限制等因素，外加調(diào)控政策，讓眾多房企對(duì)未來住宅用地開發(fā)收益有所保留，使得居住用地受關(guān)注度有所降低。“商辦地塊拍賣市場(chǎng)則是風(fēng)生水起，地塊溢價(jià)率逆勢(shì)上揚(yáng)�！彼螘�(huì)雍說。
★下半年或是“抄底”時(shí)★
中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控，土地市場(chǎng)的影響通常會(huì)滯后于住宅樓市，根據(jù)今年用地供應(yīng)計(jì)劃總量1200萬平方米，上半年實(shí)際已完成計(jì)劃的六成，土地出讓步伐穩(wěn)中提速，但房企拿地速度卻相對(duì)遲緩，土地市場(chǎng)略顯冷清。
隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速的放緩，下一階段開發(fā)企業(yè)資金將可能邁入資金預(yù)警期。
宋會(huì)雍認(rèn)為，企業(yè)資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)窘境或?qū)⒊霈F(xiàn)，融資環(huán)境明顯趨緊，預(yù)計(jì)土地儲(chǔ)備較為充裕的品牌房企對(duì)競(jìng)拍居住用地仍將趨于謹(jǐn)慎，不過不能排除優(yōu)質(zhì)地塊受追捧而出現(xiàn)高地價(jià)的現(xiàn)象，不排除市場(chǎng)將出現(xiàn)抄底心態(tài)，也不排除會(huì)有一些好的投資機(jī)構(gòu)，或者房企聯(lián)合拿地的可能。
“此外，相較于住宅用地，開發(fā)商對(duì)于商辦地塊仍較為謹(jǐn)慎，高溢價(jià)的概率較小，因此預(yù)計(jì)未來土地市場(chǎng)地價(jià)有望理性回歸。” 宋會(huì)雍進(jìn)一步指出。
裴紅梅在認(rèn)為下半年很有可能繼續(xù)維持低溢價(jià)率成交的現(xiàn)狀的同時(shí)，也表示，“對(duì)于資金相對(duì)充足的開發(fā)商而言，如果遇到適合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的地塊，在這個(gè)時(shí)機(jī)拿下做儲(chǔ)備不失為明智之舉�！迸峒t梅強(qiáng)調(diào)。
宅地最高
樓板價(jià)2.14萬
數(shù)據(jù)顯示，上半年住宅地塊樓板價(jià)最高的為浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊(原金東小區(qū)D-2地塊)，達(dá)2.14萬元/平方米。成交總價(jià)最高的為楊行鎮(zhèn)西城區(qū)北塊G-2-1地塊（A塊），交易金額達(dá)到31.34億元。
近年土地出讓情況
年份 金額 幅數(shù) 面積
�。▋|元） （萬平方米）
2007年上 29.7 43 160.3
2007年下 439.6 267 1104.3
2008年上 250.1 95 453.8
2008年下 173.1 323 1171.7
2009年上 159.6 185 709.0
2009年下 853.3 244 1102.7
2010年上 677.4 201 969.1
2010年下 883.4 381 1554.5
2011年上 492.0 310 1029.6
數(shù)據(jù)來源：方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) |
