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竟一度貴過同期商品房 河北涉縣經(jīng)適房成本調(diào)查
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-6-10 9:38:41
蘭格鋼鐵 |
當經(jīng)濟適用房的價格高于商品房時，帶給人們的不只是震驚，還有困惑。
這里是位于太行山東麓的河北涉縣，下崗職工王金梅便居住于此。她告訴中國青年報記者，當她發(fā)現(xiàn)自己將要購買的經(jīng)濟適用房價格一度超過了她曾經(jīng)望而卻步的商品房價格時，她便踏上了尋找答案之路。
現(xiàn)在，她也許找到了答案，但這個答案帶給她的卻是更大的震驚、更多的困惑。
經(jīng)濟適用房一度貴過同期商品房
王金梅曾認為，在2008年的冬天，自己擁有房屋的夢想即將實現(xiàn)，“當時我那個高興啊，因為那時，涉縣公布要開發(fā)名為'龍山庭院’經(jīng)濟適用房�！�
幸福的時間總是過得很快，王金梅回憶，在經(jīng)過報名、核實、公示等一系列程序后，“2009年1月，房管所在未向我們公布價格的情況下進行了抽號，并打了一張收據(jù)，收了我們8萬元房款。后來我們得知，其實那時候的經(jīng)濟適用房還是一片荒地，施工方在2009年1月12日才辦下施工許可證。那時候，我們雖然知道這樣的程序不符合國家規(guī)定，但我們想，經(jīng)濟適用房利潤微薄，如果再讓開發(fā)商投資，肯定沒人愿意干，政府部門操作起來也困難，所以，我們高高興興地交了那8萬塊錢，沒有提出異議�！�
王金梅告訴記者，在那時，她關注的一些小區(qū)商品房價格，最高也就在1700元到2000元之間。她當時認為，經(jīng)濟適用房價格再高，也不會高過這個極限吧。
“可沒想到，真的高過了。”2010年3月，涉縣經(jīng)濟適用房的價格公布了，王金梅對這一價格震驚不已，“天啊，竟然比商品房還貴。有1750元/平方米和2050元/平方米兩個不等的標準。”
一位同樣交了8萬元等待“廉價”經(jīng)濟適用房的涉縣居民告訴記者，“2010年5月1日以前，我們縣薈景峰、尚都商品房小區(qū)和裕華嘉苑小區(qū)的房子均價才1700元/平方米，一些外賣的小產(chǎn)權(quán)房才1300多/平方米。”
曾打算組織集資建房的王金梅對記者說，“其實，我們也就房地產(chǎn)的成本問題咨詢過行業(yè)內(nèi)知情的熟人，正常情況下，一般磚混結(jié)構(gòu)的成本在900元/平方米，框架結(jié)構(gòu)的為1200元/平方米。這其中的差價也太大了些，我們感覺受到了欺騙�！�
一個公民的經(jīng)濟適用房成本調(diào)查
有居民將此事在網(wǎng)絡上公布后，很快引來了媒體的關注。
涉縣房管所相關工作人員在回答媒體提問時稱，現(xiàn)有價格并非經(jīng)濟適用房的最終價格，還稱太行市場南住宅小區(qū)是“小產(chǎn)權(quán)房”，并不是商品房；商貿(mào)城東住宅小區(qū)還沒有取得預售證，網(wǎng)上所說的售價很可能并不準確。
涉縣建設局分管此事的劉姓副局長則對媒體表示，經(jīng)濟適用房小區(qū)對面的一個商品房小區(qū)，每平方米現(xiàn)在賣2800元，相形之下，經(jīng)濟適用房已便宜很多。
“可是最后，經(jīng)濟適用房的價格還是沒有變化。如果我們沒有在2009年交了那買經(jīng)濟適用房的錢，而去買那時只有1000多元的商品房的話，就好了�！庇捎诮�(jīng)濟困難，王金梅沒有辦法將經(jīng)濟適用房的余款補齊，最后還是放棄了買房夢。
經(jīng)濟適用房不是為收入處于中下層的百姓建的嗎？為什么會貴過商品房呢？
抱著這一問題，下崗職工王金梅展開了她對經(jīng)濟適用房成本的調(diào)查。
她多方打探發(fā)現(xiàn)，在2010年年初，邯鄲市紫薇苑經(jīng)濟適用房多層價格為1950元/平方米，同期新鄉(xiāng)市經(jīng)適房均價為1700元/平方米�！吧婵h只是邯鄲市下面的一個縣城，這些地方都比涉縣發(fā)達，收入也要高，當然建設成本也會高，但是，卻與涉縣的經(jīng)濟適用房價格持平�！�
她查閱法規(guī)，發(fā)現(xiàn)在《經(jīng)濟適用房管理辦法》的第20條明確提到：確定經(jīng)濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤�！按送馕疫�查到，經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應，土地成本遠遠小于商品房；同時，經(jīng)濟適用房還享受國家規(guī)定的各項稅費優(yōu)惠政策，這就更讓我懷疑，到底是哪些成本讓涉縣的經(jīng)濟適用房價格高于商品房？”
她走遍縣城，尋找那些價格低于經(jīng)濟適用房的商品房�！凹热徽J為我們一開始說的那幾家商品房價格不準，我們就找其他的。小產(chǎn)權(quán)房不好比，雖然這些房子遠比經(jīng)濟適用房便宜，但有可能會偷逃一些費用�！彼蛴浾叱鍪玖艘环菖c“龍山庭院”經(jīng)濟適用房同期開建的一處小區(qū)的商品房買賣合同，上面標明，在2009年年底，其成交價為1980元，低于“龍山庭院”經(jīng)濟適用房的最高價。
……
最后，王金梅找到了政府。
“政府定成啥算啥”
“找建設局未果后，建設局把我推到了物價局，在多次跑物價局后，物價局的彭海青科長終于愿意和我多說上幾句�！蓖踅鹈氛f，這時時間已到了2011年的4月。
王金梅用視頻記錄下了這番交流。
王金梅：“這種事(指經(jīng)濟適用房一事——記者注)你要想讓老百姓沒意見，就應該貼出去，公布出去�！�
彭海青：“你讓我說完，這個經(jīng)濟適用房啊，是國家定價，國家定價是個什么概念，國家就是政府，政府定成啥算啥。這個有些東西可以給百姓說，向你透明，有些東西不能說。啥叫政府定價，它是個行政干預，比如說石油調(diào)價，自來水調(diào)價，今兒調(diào)價，明兒調(diào)價，誰還能問政府你為啥調(diào)價？為啥不給我解釋一下？”
王金梅：“咱縣沒有，人家大城市自來水水價調(diào)價都是開聽證會的�！�
彭海青：“你這個也一樣，聽證會是開，各種代表都有，說是準備調(diào)價。為啥來，因為成本高了，自來水公司沒利了，就開聽證會，結(jié)果聽證會開完了，并不把這個作為一個依據(jù)。你下面參與人員不服氣也好，什么也好，政府照樣調(diào)。為啥呢，這就叫政府定價……政府定價并不是說你下面人想說多少政府就給你們定多少，而是政府決策了，你下面聽，知道了吧？”
王金梅：“但是我聽說最近國家頒布了一個《政府信息公開法》，這個法說，涉及到民生的重要事項都應該公布，經(jīng)濟適用房就是關系到每一個老百姓切身利益的問題，為什么就不能公開？”
彭海青：“你從網(wǎng)上查一查，或者從國家物價部門咨詢咨詢，有沒有一家的經(jīng)濟適用住房的成本是公開的？”
王金梅：“就是他們都沒有公開，也是不合法的�！�
彭科長：“不，不，就是說合法不合法，這是一種政府管價的方式。如果說北京，國家大部分城市的經(jīng)濟適用住房價格明細是公開的，唯獨涉縣物價局沒有公開，這是涉縣物價局的問題。如果全國都沒有公開，說明這是政府的潛規(guī)則，不需要公開�！�
……
對于王金梅的遭遇，中國建設管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮律師表示，涉縣房管局在沒有經(jīng)濟適用房立項、建設和預售許可的情況下，并且既未建造、也未公布價格，就要求每戶業(yè)主預交房款，顯然“沒有法律依據(jù)”。
“根據(jù)《經(jīng)濟適用法價格管理辦法》，經(jīng)濟適用房實行“保本微利”原則，一般利潤不超過3%。涉縣經(jīng)濟適用房價格高過同期商品房價格，顯然不屬合理現(xiàn)象。因為經(jīng)濟適用房建設享受了政府多項優(yōu)惠政策，其價格絕不可以超過商品房的價格。”王才亮律師說，此外，“拒絕公開經(jīng)濟適用房成本明細，稱經(jīng)濟適用房是'政府定價’，不需要公開，顯然違反了依法行政的要求，也違反了政府信息公開的規(guī)定。'政府定價就是政府說啥就是啥’，是一些官員缺乏法治理念的表現(xiàn)。房主要求公開經(jīng)濟適用房成本的要求，不僅合理，而且合法�！�
中國青年報記者撥打了彭海青的辦公電話進行采訪，但被告知他沒來上班。
記者隨后聯(lián)系了涉縣物價局，在說明采訪意圖后，工作人員稱“此事應該找我們檢查所”，記者按照工作人員給出的電話號碼聯(lián)系涉縣物價局檢查所，但截至記者發(fā)稿，一直無人接聽。
記者又致電涉縣建設局，建設局辦公室工作人員楊虎芳告訴記者，經(jīng)濟適用房1750元和2050元的成本是包括了“兩氣”(煤氣、天然氣)開通后的價格，而2010年3月當時，普通大產(chǎn)權(quán)商品房的均價已達到了2700元/平方米。“他們說成本只有900，估計是只算了材料費，沒算人工費。現(xiàn)在物價情況你也清楚，估這么低的價格，是有點理想化的。”楊虎芳稱。
楊虎芳表示，“據(jù)我所知，這個情況也有老百姓向物價部門反映過，物價局已經(jīng)確認是沒有問題的……現(xiàn)在，涉縣普通商品房的價格已經(jīng)在3200元、3300元了，小產(chǎn)權(quán)房也很少低于3000元。但是，'龍山庭院’的房子一直是那個價�！�
楊虎芳說，關于經(jīng)濟適用房的成本，“專業(yè)問題比較多”，自己并不清楚。
業(yè)內(nèi)人士分析經(jīng)濟適用房成本
其實，前文中王金梅與彭海青科長的對話并未結(jié)束，王金梅早已想到，隨著房價飛漲，一度高于商品房價格的經(jīng)濟適用房，如今儼然已是縣內(nèi)的低價房，“現(xiàn)在看上去，讓人感到?jīng)]有任何問題，所以，我要想找出其中可能隱藏的'貓兒膩’，只有從經(jīng)濟適用房的詳細成本中入手�！�
視頻顯示，經(jīng)過王金梅軟磨硬泡，最終，在彭科長要求不準記錄的情況下，王金梅得到了她想要的答案。這個答案讓她大吃一驚。中國青年報記者請一位在上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司工作的業(yè)內(nèi)人士夏先生，與王金梅一同分析這段視頻中的經(jīng)濟適用房建設成本。
1、建筑安裝工程費：低層846.62元/平方米，高層1076元/平方米。
王金梅與夏先生未表示有異議。
2、稅率：5.55%，
王金梅表示沒有問題。
夏先生認為，“按照一般經(jīng)驗，這個稅率偏高。一般建筑行業(yè)算的稅是指建安稅，3點多左右是比較正常的。比如，上海市區(qū)是3.41%，按理說，郊區(qū)應該更便宜。河北涉縣至多相當于上海外環(huán)以外的水準，照例說不會超過3.5%”。
3、地價：8萬元/畝。
王金梅與夏先生未表示有異議。
4、電力增容費：63元/平方米。
王金梅認為“這很荒謬”，“其實，電力增容費國家在2003年已明令取消，我也去我縣電力局調(diào)查過，人家說早不收了。后來我拿著從網(wǎng)上下載的國家文件去找過彭科長，他說國家雖然取消了，但省里有文件，我讓他出示省里的文件，他借口忙把我支到了別處�！�
但夏先生認為：“電力增容費在實務操作中是有可能收取的。比如，一個小區(qū)離電廠超過了200公里，這種情況下，就確實需要電力增容。以我個人經(jīng)手房屋建造的經(jīng)驗來看，上海是有收的例子的。當然，電力增容并不是每個項目都需要，如果小區(qū)不是距離電廠過遠、或像工廠一樣有大量的用電需要，就不需要收取�！�
中國青年報記者得知，涉縣本地就有一家發(fā)電廠。
5、配套設施費：299.11元/平方米。
王金梅認為，此數(shù)據(jù)出入過大，“我問過一家開發(fā)商的經(jīng)理，他說配套設施費(就是水電管網(wǎng)費)一般占總投資的0.5%。而這個數(shù)據(jù)至少占10%以上”。
夏先生認為，“目前行業(yè)實踐中，沒有規(guī)定配套設施費的比例需要控制在哪個區(qū)間內(nèi)，近300元/平方米也不是沒有可能。其實，最基本的水電安裝一般是涵蓋在建安費里面的。以上海為例，一個附帶會館等的小區(qū)，可能配套設施費就很高。但就涉縣而言，如果這個經(jīng)濟適用房小區(qū)不是蓋在一個需要配備這些設施的地方，而只是配備了基本的水電管網(wǎng)，這個數(shù)字確實是相對偏高的�！�
中國青年報記者在“龍山庭院”經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)，并未找到會館，只有一棟物業(yè)樓。
6、前期費用：294.11元/平方米。
王金梅認為，前期費用所占比例過大，“我問到的情況，是一般占3%左右，而這項又高于10%。”
夏先生認為，前期費用是有可能占到如此比重的。
7、貸款2.7億，利息平均到房價里是75.17元/平方米。
王金梅認為，這很荒唐，“我在邯鄲市政府網(wǎng)站上看到，這個經(jīng)濟適用住房工程項目的法人招標公告提到，'項目總投資約1.1億元’。而且，房子還沒蓋，我們就交了錢，他們還貸了兩億七，這實在是太離奇了�！�
夏先生分析：“我認為貸款這部分是有問題的，可能存在'過度貸款，把利息攤到房價里’的問題。實務中，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款一般有兩種情況：一種是因為錢不夠，有意作為財務杠桿，這種比較常見；另一種是可以一下子把錢拿出來，但為了在銀行累積信用，開發(fā)商過度貸款。在這里，確實不排除第二種動機�！�
8、電梯費：一部20萬元。
夏先生認為：“如果涉縣經(jīng)適房的電梯，不包含后期維修保養(yǎng)的費用，樓層又不高，品牌也是國產(chǎn)的，那么，確實電梯費很貴了。即使在上海，七八層高的樓房電梯，不包括維修保養(yǎng)費，7萬～8萬元也可以搞定了�！�
“雖然說，這些我認為有問題的款項，加起來也許只有幾百元/平方米，但'龍山庭院’經(jīng)濟適用房建筑面積有20萬平方米，也就是說，光交早已被廢除的63元/平方米的電力增容費，就交了1260萬元，那么，其他這種我認為有問題的錢，那些住經(jīng)濟適用房的老百姓們又交了多少？這些，已超出了我的調(diào)查能力�！蓖踅鹈纷詈竺悦５卣f。(中國青年報 王帝 實習生 王夢婕) |
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