“今年好不起來了，得做好心理準備。只要政策持續(xù)不放開，對于今年房價的下跌，我深信不疑�！币晃桓圪Y開發(fā)商代表昨日對《第一財經(jīng)日報》如此描述自己對今年樓市的看法。
在超低成交量下僵持了近半年的上海房價，或已現(xiàn)拐點。中國房地產(chǎn)信息集團、佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)均顯示，今年5月上海商品住宅成交面積僅約83萬平方米，雖然較去年新政后的5月同比有166%的大幅上漲，但較5年以來126.5萬平方米的月均成交水平卻仍有較大差距。
業(yè)內(nèi)人士紛紛指出，傳統(tǒng)樓市“紅五月”失約上海，商品住宅存量持續(xù)積壓，房價“拐點論”正在一一被印證。
成交量達6年來最低水平
各機構(gòu)統(tǒng)計今年上海樓市5月最終成交數(shù)據(jù)顯示，今年的“紅五月”頗讓市場失望——盡管有包括華潤置地·中央公園、上海灘大寧城、恒盛湖畔豪庭、保利葉城、中冶祥騰寶月花園等項目熱銷使5月上海商品住宅成交面積環(huán)比4月增加近三成，同比大漲166%，但事實上，對比歷史成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年5月上海樓市成交量依然在6年來的月成交低位徘徊。
資深地產(chǎn)分析師王巍(微博專欄)立向本報記者指出，同比數(shù)據(jù)差異巨大，主要因為去年5月恰逢史上最嚴厲宏觀調(diào)控剛剛開始，成交量速凍，因此出現(xiàn)了超低的特殊成交行情。而包括佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅、中房信分析師薛建雄、上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都認為，今年5月上海樓市成交量依舊低迷。
黃志堅介紹，今年2月1日以來4個月的成交數(shù)據(jù)，屬于過去6年同期最低水平，且不到平均水平的五成，可見短期、中期的成交量不容樂觀。
事實上，越來越多的跡象顯示，樓市調(diào)控的效果正在逐漸顯現(xiàn)。一個最為明顯的標志是，上海商品住宅庫存量不再如去年一樣持續(xù)穩(wěn)定在500萬平方米，而是正在以驚人的速度激增——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前，上海商品住宅可售面積已達約750萬平方米，1個多月前，這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬平方米。
王巍立據(jù)此分析，今年1月之后，上海樓市當月成交和供應(yīng)量持續(xù)失衡，之前幾個月均呈現(xiàn)“供過于求”，因此已造成市場大量的存量房積壓。
房價將有10%跌幅？
然而，成交量的持續(xù)低迷或許只是一個開始。業(yè)內(nèi)人士認為，供需矛盾的激化預示著樓市拐點已現(xiàn)，未來一段時間，降價恐怕在所難免。
記者發(fā)現(xiàn)，盡管5月商品住宅成交量較去年同期有較大漲幅，但成交均價卻同比去年的22269元/平方米略低，為21941元/平方米。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)近日發(fā)布的百城價格指數(shù)亦顯示，2011年5月全國100個城市住宅平均價格為8819元/平方米，較上月環(huán)比上漲0.53%，房價同比下跌的僅兩個城市，其中一個就是上海。
楊紅旭認為，上海樓市持續(xù)供大于求，按這種形勢，越來越多樓盤加入降價陣營的可能性正在增大。薛建雄也預測，三季度估計會出現(xiàn)比較大的降價潮。
事實上，5月熱銷的樓盤，大多依賴降價促銷拉動。以嘉定南翔的華潤置地·中央公園為例，中央公園在5月中旬開出一批房源，其公寓房源網(wǎng)上參考價為27000~35000元/平方米，而佑威提供的數(shù)據(jù)顯示，該盤在5月成交的176套房源實際成交均價僅約23826元/平方米。據(jù)介紹，這主要是因為中央公園售樓處在開盤當天促銷讓利所致。
“成交量水平的總體低迷預示著開發(fā)商回款不好，加上融資難，融資成本的變高，資金上容易變得越來越吃緊，因此，可以預見，越來越多的樓盤會加入到降價的行列。”黃志堅預言，總體上講，只要限購令不解除，或者時間足夠長，則價格呈現(xiàn)下跌抵抗型走勢是大概率事件。這一點，希望開發(fā)商早作準備，耐心做點深入的研究，依據(jù)自己區(qū)域的狀況和產(chǎn)品特性及回款要求去制定適合自己企業(yè)的應(yīng)對之策，不能一味“死扛”。
對于預期降幅，楊紅旭分析指出，根據(jù)統(tǒng)計，盡管在當前政策下，沒被劃入限貸范圍的需求，也能支持每年1000萬平方米左右的商品住宅成交量�！敖祪r肯定會促進成交量的反彈，但限購令的存在，使2007年和2009年那種需求大爆發(fā)的可能性大大降低了。預計到年底，同質(zhì)樓盤價格可能比年初小跌，整體上不太會超過10%。”
他同時認為，下半年房價出現(xiàn)個位數(shù)下跌后，國家可能戰(zhàn)術(shù)性放松調(diào)控�！耙环矫�，可以消化去年大規(guī)模新開工在今年形成的庫存，降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)風險甚至經(jīng)濟隱患；另一方面，釋放被誤傷的剛需和改需同時，還可以消滅部分流動性，對控制通脹有利。”(第一財經(jīng)日報) |
