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房地產(chǎn)信托瞄準(zhǔn)保障房 1~5月發(fā)行規(guī)模65億元
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-6-2 13:22:46
蘭格鋼鐵 |
作為“十二五”的開(kāi)局之年，今年將有1000萬(wàn)套保障房破土動(dòng)工，上萬(wàn)億的資金缺口亟需有人來(lái)“埋單”。信托被譽(yù)為最靈活的金融工具，面對(duì)保障房這塊“大蛋糕”開(kāi)始垂涎欲滴。來(lái)自用益信托工作室的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模為65億元。
2010年共56家信托機(jī)構(gòu)參與發(fā)行2209款信托產(chǎn)品，其中僅23款為保障房信托，參與發(fā)行的信托公司9家，發(fā)行規(guī)模為70.79億元。
棚戶區(qū)模式最受青睞
今年3月9日，在“保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)于規(guī)�？涨暗�1000萬(wàn)套保障房建設(shè)所需資金進(jìn)行了計(jì)算分析。在保障性安居房中，200萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，估算年度投資是5000億元，400萬(wàn)套棚戶區(qū)改造，估算年度投資也是5000億元，400萬(wàn)套廉租房和公租房，則是4000億元。按這一預(yù)算，這1000萬(wàn)套保障房總共需要投入1.3萬(wàn)億~1.4萬(wàn)億元左右。
而目前保障房資金主要通過(guò)三個(gè)途徑解決，一是中央財(cái)政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%。中央政府提出今年要開(kāi)工1000萬(wàn)套保障性住房,未來(lái)五年達(dá)到3600萬(wàn)套。資金來(lái)源問(wèn)題成為保障房建設(shè)發(fā)展的瓶頸。
“事實(shí)上，聯(lián)動(dòng)土地開(kāi)發(fā)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目最受信托公司青睞。”用益信托工作室人員指出。
國(guó)內(nèi)一家知名信托公司市場(chǎng)部副總在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示：“地段好的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目利潤(rùn)較大，而地段差點(diǎn)的可以聯(lián)動(dòng)土地一二開(kāi)發(fā)，與周邊的商業(yè)地產(chǎn)打包，也能獲得較大收益�！�
棚戶區(qū)改造中，聯(lián)動(dòng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目如果有政府回購(gòu)，那么政府給予土地整理方的回報(bào)通常在12%~15%。
2010年6月，華能信托起發(fā)行的“烏魯木齊沙依巴克棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，以及中融信托2011年2月21日起發(fā)行的“西安大橋西街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”均屬于一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)。中融信托這款保障房集合信托計(jì)劃預(yù)期年化收益率達(dá)11%。
用益信托工作室認(rèn)為，公租房和廉租房最好的模式就是房地產(chǎn)信托投資基金，即現(xiàn)在備受期待的“RETIs”。該類(lèi)房屋建成后主要用于出租而非出售，投資回報(bào)期一般在10年左右，類(lèi)似于商業(yè)物業(yè)等項(xiàng)目。
民間資本熱情高漲
目前，保障房投資除政府資本外，還有銀行信貸資金、保險(xiǎn)資金和民間資本。
“實(shí)際上，商業(yè)銀行對(duì)保障房建設(shè)并沒(méi)有太大興趣�！睒I(yè)內(nèi)人士坦言：“這幾年CPI持續(xù)上漲，監(jiān)管部門(mén)又不斷提高存款準(zhǔn)備金率，控制信貸額度，因此銀行資金參與保障房的熱情并不大�！�
2010年，信托機(jī)構(gòu)參與保障房建設(shè)發(fā)行量“鳳毛麟角”，僅占信托總規(guī)模的1.8%。保障房信托的平均期限為2.25年，較全部產(chǎn)品的平均期限略長(zhǎng)；平均收益率為8.58%，高于全部產(chǎn)品的平均收益率。從發(fā)行數(shù)量來(lái)看2010年保障房信托主要投向?yàn)榕飸魠^(qū)改造和安居工程，廉租房最少。從發(fā)行規(guī)模來(lái)看，棚戶區(qū)改造占比超過(guò)50%，其次為安居工程和兩限房。
2011年1~5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模為65億元，占比上升到2.74%。
雖然至今2011年保障房信托發(fā)行量相對(duì)于全部信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量仍是非常稀少，但是相對(duì)于2010年已有較大增長(zhǎng)，5個(gè)月發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量與去年全年發(fā)行量相當(dāng)，可見(jiàn)信托公司正在嘗試開(kāi)拓保障房信托產(chǎn)品市場(chǎng)。
2011年發(fā)行的保障房信托產(chǎn)品的平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高于全部產(chǎn)品的平均收益率0.74個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目仍主要投資于安居工程和棚戶區(qū)改造。
2010年至今，共有13家公司參與發(fā)行了保障房信托項(xiàng)目，機(jī)構(gòu)參與度為23%。各信托公司在保障房信托發(fā)行上各有特色：湖南信托發(fā)行的均為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目；天津信托發(fā)行了4款保障房基金以及1款作為L(zhǎng)P參與有限合伙企業(yè)的限價(jià)房基金。而中航信托則試水廉租房信托，發(fā)行的3款產(chǎn)品中，1款為廉租房貸款，1款投向廉租房和經(jīng)適房。中融信托則更多地嘗試保障房和商品房、商業(yè)地產(chǎn)打包建設(shè)。 |
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