5月12日，上海城投控股發(fā)布公告透露，該公司與中國平安攜手推出7年期“平安-城投控股保障房項目債權(quán)投資計劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。
據(jù)悉，該計劃是我國保險資金投資保障性住房領(lǐng)域的首個簽約項目，在我國保障性住房建設(shè)融資創(chuàng)新領(lǐng)域邁出重要一步。
投資保障房
根據(jù)上海城投與中國平安的約定，這筆7年期債務(wù)金額的50%按照固定利率6.4532%計息；另外50%按照人民銀行公布的同期貸款基準利率下浮5.1%。
根據(jù)初步測算，與同期銀行貸款利率相比，該計劃將為上海城投保障性住房建設(shè)項目節(jié)約財務(wù)成本約7000萬元。
上海城投表示，這筆資金將用做公司保障性住房項目開發(fā)。
上海城投未透露這筆資金將用做哪些具體項目，但根據(jù)了解，作為上海保障房建設(shè)“排頭兵”角色的上海城投，目前在滬投資建設(shè)的保障性住房主要是松江新凱家園、青浦諸光路這兩個項目。
這兩個項目中，新凱家園項目位于泗涇鎮(zhèn)古樓村，靠近規(guī)劃中的軌道交通9號線車站，項目有A、B、C、D四塊土地組成，上海城投已分別在2009年8月4日、2010年2月5日獲得該項目的A、B地塊，2011年4月25日取得C、D地塊。據(jù)共計，該項目四地塊總面積約為89萬平方米。
最新情況為新凱家園目前在建是第三期，預(yù)計2011年10月竣工，該盤前期二手房的均價約12000元/平方米左右。
另一個諸光路項目，上海城投于2010年3月15日決定投資開發(fā)。該項目位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)東部。
2009年8月，上海市規(guī)劃和國土資源局公布了15個大型社區(qū)規(guī)劃選址方案，包括以保障性住房為主的6大基地和以中低價普通商品房為主的9個大型居住社區(qū)，其中包括青浦區(qū)諸光路站大型居住社區(qū)。
青浦諸光路站大型居住社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有1號、2號、3號、4號共四塊經(jīng)濟適用房基地。該經(jīng)濟適用房基地位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)東部，規(guī)劃的軌道交通20號線諸光路站周邊，北至天山西路，南至蟠中路，西至諸光路，東至規(guī)劃一路。
資料顯示，基地內(nèi)經(jīng)濟適用房地塊用地面積20.34公頃，綜合容積率控制在2.1左右，擬建地上總建筑面積42.81萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房建筑面積約為40.1萬平方米，社區(qū)級商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施建筑面積約為2.71萬平方米。項目計劃按1號基地、2號基地、3號4號基地的順序分三期，每年新開工一期進行滾動開發(fā)建設(shè)。
其中，1號、2號基地位于崧澤大道和規(guī)劃軌交20號線以北，現(xiàn)狀為凈地；3號、4號基地位于崧澤大道以南、諸光路以東，目前動拆遷工作尚未完成。因此，上海城投還沒有正式獲得項目土地。
利潤率之辯
此次，上海城投與中國平安債權(quán)投資計劃是國內(nèi)保險資金投資保障性住房領(lǐng)域的首個簽約項目，在此之前，險資只能進入商業(yè)地產(chǎn)。
今年3月6日，全國人大代表、保監(jiān)會主席吳定富在接受采訪時表示，上海將承擔保險交易所試點的任務(wù)，并將試點險資支持保障性住房建設(shè)。
自去年9月《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺為保險資金投資不動產(chǎn)掃清制度障礙后，近期保險資金躍躍欲試，保險巨頭們更是頻頻布局保障房的投資建設(shè)。
今年3月，中國太平洋保險宣布，近期負責其保險資金運作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”正式通過了保監(jiān)會的備案。
“兩會”期間，中國人壽表示，投資保障房建設(shè)項目已經(jīng)啟動，與北京、重慶簽訂了協(xié)議，和云南也互有意向，廣東、浙江等地則在接洽之中。
可以說，自去年《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺后，具有公益性、長期性、穩(wěn)定性等特點的保障房成了保險資金投資不動產(chǎn)的重要出口。
然而，在保險資金投資保障房的同時，今年關(guān)于保障房的利潤之爭更是眾說紛紜，除了部分國企表示保障房利潤可高達20%，多數(shù)公司普遍反映保障房利潤很低，并沒有參建的動力。
但就上海城投來說，據(jù)此前3月25日其發(fā)布的2010年年度報告顯示，2010年上海城投在上海保障房建設(shè)中，新開工面積有74萬平方米，竣工面積35萬平方米，在建工程總量為118.7萬平方米，均超額完成年度指標，保障性住房共完成銷售面積59.47萬平方米，合同金額46.729億元，回籠資金25.1億元，實現(xiàn)營業(yè)收入20.95億元，凈利潤4.98億元，取得歷史最好成績。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時也表示，保障房不能簡單地認為沒利潤或利潤很低，主要是因為并不清楚國企在保障房項目的拿地成本，如果保障房的拿地成本為零，那么以上海保障房6000-8000元/平方米的售價來計算，其利潤也是相當可觀的。
事實上，據(jù)公開資料查詢獲知，松江新凱家園ABCD四地塊是只有一塊顯示有出讓金額，其與兩幅土地為劃撥用地。
對此，國安證券分析師李兢也表示，雖然不清楚平安投資保障房的具體利潤分成方式，但該筆債權(quán)所涉金額的利息比貸款還低，而平安的主要收入應(yīng)該也是來自項目分成。
對于險資投資保障房的利弊，他表示，好處就是投資保障房收益穩(wěn)定，無風險，且資金回籠快，而缺點就是投資回報率可能比較低的問題了。(觀點地產(chǎn)網(wǎng)) |
