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首開股份牽手平安信托閑置土地 華僑村終將開發(fā)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-26 9:28:38
蘭格鋼鐵 |
4月22日，首開股份(600376.SH)發(fā)布2011年一季報(bào)。公告中顯示，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)同比降低了七成多!同日，首開股份另一份公告中顯示，公司擬于平安信托簽署《華僑村二期項(xiàng)目合作協(xié)議》，共同投資開發(fā)華僑村二期項(xiàng)目。
提及北京華僑村二期工程項(xiàng)目，在2010年8月有媒體曝出的1457宗閑置土地“黑名單”中，榜上有名。除去華僑村二期項(xiàng)目外，還有首開股份旗下子公司所擁有的紫芳園五區(qū)、綜合體育場(chǎng)項(xiàng)目亦赫然在列。
4月25日，《證券日?qǐng)?bào)》記者撥通首開股份證券部電話，證券事務(wù)代表鐘寧接受記者采訪時(shí)表示，華僑村二期項(xiàng)目拆遷工作仍舊在進(jìn)行當(dāng)中，“我們正在做拆遷的工作”。
無(wú)論如何，昔日閑置土地，終于有了動(dòng)工跡象。而《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，受政策影響，公司財(cái)務(wù)成本費(fèi)用均有所上升，首開股份未來(lái)將致力于加快融資和推盤進(jìn)程。
土地閑置源于拆遷未果？
2011年一季度報(bào)告顯示，為了取得北京東銀燕華置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東銀燕華”)開發(fā)的北京華僑村二期項(xiàng)目，首開股份以不超過(guò)3500萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)東銀燕華11%的股權(quán)。自此，首開股份獲得對(duì)東銀燕華的控股權(quán)，并擬與平安信托合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。其中，平安信托以取得項(xiàng)目公司股權(quán)的方式及購(gòu)買特定資產(chǎn)收益權(quán)的方式向華僑村二期項(xiàng)目進(jìn)行投資，合計(jì)出資5.5億元。
公開資料顯示，上文提及位列于所謂閑置土地“黑名單”中的華僑村二期、紫芳園五區(qū)項(xiàng)目，合同簽訂項(xiàng)目在2004年。其中，華僑村二期合同簽訂金額為12736.67萬(wàn)元，紫芳園五區(qū)合同簽訂金額為8764.25萬(wàn)元。數(shù)年下來(lái)，以紫芳園項(xiàng)目為例，該地位于豐臺(tái)區(qū)方莊地區(qū)，目前每平米市價(jià)已經(jīng)上漲到4萬(wàn)元甚至以上。
而首開股份2010年年報(bào)顯示，紫芳園五區(qū)的新開工面積仍舊為零。4月25日，首開股份證券事務(wù)代表鐘寧接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，紫芳園五區(qū)尚未開工仍舊是因?yàn)椴疬w問(wèn)題未得到解決所致。而至于華僑村二期項(xiàng)目，“我們正在做拆遷的工作”。
不過(guò)，有地產(chǎn)分析師接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出，拆遷行為名義上是由政府主導(dǎo)，但事實(shí)上是由開發(fā)商代勞。開發(fā)商在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中或是積極或是拖延，視情況不同而定。然而開發(fā)商從土地升值過(guò)程當(dāng)中所獲收益，卻是不言自明。
一個(gè)相應(yīng)的例子恰好來(lái)自首開股份本身，2011年一季度首開股份凈利潤(rùn)下降了七成多，公司方面給出的解釋為源于去年土地轉(zhuǎn)讓收入在報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)帶來(lái)高額毛利率——“去年一季度我們受到土地轉(zhuǎn)讓收入結(jié)轉(zhuǎn)的影響，該項(xiàng)目的毛利率較高”，而今年同期不再有此類項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)做出貢獻(xiàn)，“收入均來(lái)自于商品房銷售”，再加上一季度是住宅銷售的傳統(tǒng)淡季，因此導(dǎo)致2011年一季度業(yè)績(jī)未如去年亮麗。
信托融資渠道或?qū)⑹站o
銀行貸款加快推盤力度
2010年，首開股份支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)6.02億元，同比增幅高達(dá)64.64%。證代鐘寧接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，財(cái)務(wù)費(fèi)用與以往相比增加的原因之一，在于2010年公司借力信托貸款成本較高所致。年報(bào)顯示，首開股份的借款中有45億來(lái)自于信托融資，其中，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款中，含對(duì)中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司借款20億元；長(zhǎng)期借款一項(xiàng)中，含對(duì)吉林信托借款總額25億元。兩筆信托貸款的年利率均為7%。
今年一季度以來(lái)，首開股份的銷售費(fèi)用同比大增207.43%，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng)39.90%，而管理費(fèi)用則同比增加了12.20%——三項(xiàng)費(fèi)用累計(jì)金額達(dá)2.54億元，同比增長(zhǎng)53.01%。
4月22日，首開股份另一份公告中顯示，公司擬向中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司申請(qǐng)人民幣信托貸款，額度不大于15億元，期限兩年，控股股東首開集團(tuán)為本次信托貸款提供連帶擔(dān)保責(zé)任。此番首開股份支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用恐怕又要上升了——公告顯示，首開股份要按每年0.5%的費(fèi)率向首開集團(tuán)支付擔(dān)保費(fèi)用，15億元的年擔(dān)保費(fèi)合計(jì)750萬(wàn)元，而去年全年首開股份向首開集團(tuán)也不過(guò)支付550萬(wàn)元。
可以說(shuō)，政策連調(diào)下，上市公司可以獲得的融資資金顯著受限——本年度首開股份向中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司申請(qǐng)的貸款減少的同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，首開股份的短期借款總額未發(fā)生變化，其他應(yīng)付款與年初相比減少了13.13%，長(zhǎng)期借款亦回落了了4.78%。
也即，截至2011年一季度，首開股份尚未獲得銀行更多的貸款。不過(guò)，鐘寧向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，鑒于信托貸款成本較高，而“據(jù)我們了解，信托貸款未來(lái)也可能會(huì)收緊”，通過(guò)信托貸款融資的渠道也將受限。因此，公司正在致力于獲得銀行貸款，來(lái)補(bǔ)充公司的資金需求。
未來(lái)，鐘寧表示，“公司加快向銀行融資的進(jìn)程，加大推盤的力度，那是必然的(選擇)”。
不過(guò)，有分析師指出，首開股份在京項(xiàng)目較多，而受到政策的影響亦較大，短期內(nèi)銷售情形或?qū)⒉蝗輼?lè)觀。
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