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陳真誠(chéng)：房產(chǎn)稅將出第三種試點(diǎn)方案
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-25 13:28:19
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1月26日，中央政府出臺(tái)了包括“二套房首付款比例不低于60%”、“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”、“不足5年轉(zhuǎn)手交易的住宅統(tǒng)一按銷售收入全額征稅”、“全國(guó)性限購(gòu)”、“強(qiáng)制性限價(jià)”等8條政策措施的“新國(guó)八條”，全面強(qiáng)化了此前出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，力度空前。接著，1月27日晚上，重慶與上海幾乎同時(shí)宣布了從28日起開始試征房產(chǎn)稅，并公布了試征房產(chǎn)稅的方案細(xì)則，傳言已久的房產(chǎn)稅終于在重慶和上海落地。
從出臺(tái)的時(shí)機(jī)來(lái)看，公眾將房產(chǎn)稅看作是調(diào)控工具。只是，從兩個(gè)城市所公布的方案來(lái)看，征稅稅率都較低，征稅人群覆蓋面不大，不十分嚴(yán)厲，對(duì)房?jī)r(jià)影響幅度或有限。如上海市稅務(wù)局公布的一季度稅收收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)近三個(gè)月以來(lái)，上海僅入庫(kù)不到10筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅，占被認(rèn)定需要繳納房產(chǎn)稅住房的百分之一。如此看來(lái)，現(xiàn)有征收方案之下的房產(chǎn)稅，既不能穩(wěn)定地方財(cái)源，在調(diào)整房?jī)r(jià)方面的作用也不大
不過，不難看出，實(shí)際上，房產(chǎn)稅終究變成了又一個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控工具，因此，隨著政策實(shí)施后的疊加效應(yīng)釋放，將會(huì)對(duì)后期市場(chǎng)心態(tài)、未來(lái)走向預(yù)期、投資收益回報(bào)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期造成很大影響,而且威懾作用比實(shí)際影響要更大。
從世界上130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)對(duì)個(gè)人擁有的住房普遍征收房產(chǎn)稅這一國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及公平稅負(fù)、規(guī)范運(yùn)作等來(lái)看，除基于社會(huì)保障、確保老百姓生活必需而給予必要的免征或從輕征收外，房產(chǎn)稅無(wú)疑應(yīng)對(duì)個(gè)人所擁有的住房普遍征收。對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的下一步計(jì)劃，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委表示，將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國(guó)推開的改革方案。條件成熟時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這就是說，我國(guó)的房產(chǎn)稅，最終將走向在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收，無(wú)論是增量和存量住房都在納稅范圍之內(nèi)。
不過，基于多種原因，房產(chǎn)稅一時(shí)還難以在全國(guó)范圍內(nèi)正式開征，而將在更大范圍內(nèi)繼續(xù)試征。正因?yàn)槭窃囌�，而且目前重慶和上海這兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案存在明顯的不足，因此，可能即將擇定第二批試點(diǎn)城市。在第二批試點(diǎn)城市中，可能會(huì)出現(xiàn)不同于重慶和上海的第三種方案，甚至更多種方案。
自上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅后，不斷有多種信號(hào)顯示，房產(chǎn)稅將要加快在全國(guó)推行。
3月5日，溫家寶總理向十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議作政府工作報(bào)告時(shí)指出，2011年，要進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭。
3月23日，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，目前上海、重慶已正式推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，未來(lái)需進(jìn)一步增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市數(shù)量。報(bào)告建議，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍并完善配套政策。
4月20日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署2011年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作。會(huì)議確定了2011年改革重點(diǎn)工作，其中之一就是，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這或是一個(gè)重要信號(hào)，預(yù)示政府或?qū)?qiáng)化房產(chǎn)稅等財(cái)稅工具對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的工具效能，更為倚重使用房產(chǎn)稅等財(cái)稅調(diào)控工具，以望房產(chǎn)稅等財(cái)稅工具能有助于房地產(chǎn)調(diào)控見效，為此或?qū)⒓涌旆慨a(chǎn)稅在更多地區(qū)試點(diǎn)開征的速度，以加速在全國(guó)推行。
由于上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不管在理論上還是在實(shí)征效果方面均存在問題，一直廣受輿論詬病，決策層在一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)連續(xù)兩次表示，要將房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策進(jìn)行調(diào)整完善，因此，在目前房地產(chǎn)調(diào)控局面、市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)形勢(shì)之下，政府或即將調(diào)整完善房產(chǎn)稅、土地增值稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。一旦調(diào)整完善房產(chǎn)稅政策，由于房產(chǎn)稅短時(shí)間內(nèi)還不能向全國(guó)推行實(shí)征，因此就可能是即將出臺(tái)第三種房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的方案。然后，通過試點(diǎn)、調(diào)整完善，以便設(shè)計(jì)出最終的全面實(shí)征方案。
在最終的全面實(shí)征方案的設(shè)計(jì)思路中，決策層應(yīng)充分考慮如下因素：
一是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)堅(jiān)持公平至上的原則。房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)應(yīng)做到科學(xué)、公平、合理、嚴(yán)密，應(yīng)向房屋土地產(chǎn)權(quán)所有人征收，應(yīng)當(dāng)對(duì)“存量”與“增量”房地產(chǎn)統(tǒng)一征稅，不要試圖保護(hù)既得利益者。
二是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)遵循確保老百姓生活必需、利于社會(huì)保障的民本原則，對(duì)老百姓生活必需的合理住房免征或從輕征收。
三是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)切實(shí)保障納稅人權(quán)益，使納稅人能因增加此項(xiàng)稅收而能增加更多社會(huì)受益，或降低其他負(fù)擔(dān)。同時(shí)，要增加房產(chǎn)稅征收和使用的透明度，不能亂開支所征收的稅收。
四是，開征房產(chǎn)稅有必要正視其對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控功能。為此，在早期，積極利用房產(chǎn)稅來(lái)促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)控見效，房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)應(yīng)做到能加大對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房尤其人為囤房、空房、炒房的懲罰力度，而且要做到既能“毖后”也要“懲前”。
五是，開征房產(chǎn)稅應(yīng)考慮將來(lái)與土地出讓金合并征收的問題。房產(chǎn)稅是最終要開征的物業(yè)稅的一個(gè)過渡期稅種。一旦開征真正意義上的物業(yè)稅，必然要包括土地這個(gè)征稅對(duì)象，要包含土地價(jià)值的征稅。因此，應(yīng)考慮將房產(chǎn)稅與土地出讓金合并征收，降低甚至取消土地出讓金。
六是，開征房產(chǎn)稅要遵循整體稅負(fù)下降的原則。就房地產(chǎn)本身而言，若在增加征收房產(chǎn)稅之后，而不同時(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)或成交環(huán)節(jié)的高稅負(fù)，則會(huì)增加房?jī)r(jià)成本。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，應(yīng)降低房地產(chǎn)開發(fā)或成交環(huán)節(jié)的稅負(fù)。同時(shí)，還應(yīng)減少老百姓的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，并適當(dāng)降低關(guān)聯(lián)企業(yè)的稅負(fù)。
總的來(lái)說，在中央政府出臺(tái)“新國(guó)八條”這一系列更嚴(yán)厲調(diào)控政策加碼房地產(chǎn)調(diào)控之際，房產(chǎn)稅落地試征，將釋放多種調(diào)控工具的疊加效應(yīng)，能有效打擊投資投機(jī)，對(duì)高漲的房?jī)r(jià)起到遏制作用。
但也要看到的是，目前，房產(chǎn)稅終究還只是在上海、重慶試點(diǎn)，方案還存在著不足。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在諸多問題的制約，目前存在流動(dòng)性依然充裕、負(fù)利率、通貨膨脹或通貨膨脹預(yù)期、國(guó)際因素影響等因素對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控形成對(duì)沖的問題，因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)將經(jīng)濟(jì)手段與行政手段相結(jié)合，并最終以加息、征稅等經(jīng)濟(jì)手段為主，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 |
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