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樓市拐點(diǎn)逼近 萬科強(qiáng)調(diào)經(jīng)營安全
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-4-7 11:16:02
蘭格鋼鐵 |
4月5日，央行再度加息之后，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，二季度樓市將在重重壓力之下迎來拐點(diǎn)。
萬科執(zhí)行副總裁丁長峰透露，萬科今年將謹(jǐn)慎擴(kuò)張，并將于近期對全國30個(gè)城市的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，來抵御調(diào)控帶來的經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。
萬科的悲觀
在萬通控股的第一次投資者大會(huì)上，丁長峰代表王石對萬科近期工作情況做了主題演講，演講中透露出萬科對2011年更為悲觀的市場態(tài)度。
丁長峰稱，對于目前調(diào)控下的房地產(chǎn)市場，萬科的理解是，2008年政府更多通過市場手段去調(diào)控干預(yù)樓市，但在2010年除了市場工具之外，已全面過渡到行政手段，且行政工具覆蓋從需求到供應(yīng)所有環(huán)節(jié)，甚至大規(guī)模提供低端市場供應(yīng)。
“今年，企業(yè)資金周期拉長，壓力增加翻倍。整個(gè)產(chǎn)品線都將面對不同的市場風(fēng)險(xiǎn)。2008年萬科通過加強(qiáng)首次置業(yè)和剛性需求市場供給是比較好的選擇，但今年這個(gè)市場也已遇到很大挑戰(zhàn)�！倍￠L峰稱。
丁長峰表示，萬科方面對市場的理解是，在2008年調(diào)控更多影響的是改善類市場，高端市場影響并不大，首次置業(yè)市場只要降價(jià)就可以賣出去。所以2008年很多公司選擇降價(jià)，萬科帶頭降價(jià)也可以帶來不錯(cuò)的現(xiàn)金流回流。但2010年以后不同細(xì)分市場全部受到影響，2011年需求會(huì)全面縮減，高端的供給受限，低端供給井噴，各類市場客戶都會(huì)受到影響。
調(diào)控正給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)健性帶來巨大挑戰(zhàn)�！爸袊康禺a(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”報(bào)告指出，2010年，百強(qiáng)企業(yè)在經(jīng)營現(xiàn)金流凈額方面，均值再次轉(zhuǎn)為負(fù)值，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率的中值已由49.1%提高到54.9%，處于近年來的高點(diǎn)。這反映目前百強(qiáng)企業(yè)仍處于較為激進(jìn)的發(fā)展模式下，企業(yè)在快速發(fā)展中需密切關(guān)注中期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
拐點(diǎn)在逼近
對于萬科等品牌開發(fā)商而言，調(diào)控帶來了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但并不代表立即選擇降價(jià)促銷等方式確保經(jīng)營安全。由于利益主體博弈日趨復(fù)雜，時(shí)下的調(diào)控也變得前景不明。
一位不愿透露姓名的品牌房企別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，清明節(jié)期間，該項(xiàng)目實(shí)地來訪量達(dá)到40組，這比調(diào)控前的情況還要稍好。大部分客戶認(rèn)為，從最近的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)來看，后續(xù)難以再有調(diào)控措施出臺(tái)。
SOHO中國董事長潘石屹接受記者采訪時(shí)表示，未來房價(jià)下跌取決于兩個(gè)影響因素。“主要的因素是貨幣政策，如果市場錢很多，限購是限制不住的。另外，新的拆遷條例出臺(tái)后，市區(qū)內(nèi)的拆遷變得非常困難，市區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量會(huì)大幅度減少。這對住房價(jià)格是一個(gè)上升的影響�！迸耸僬J(rèn)為，后續(xù)調(diào)控效果的取得還需要政策的逐步落實(shí)。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也認(rèn)為，雖然央行再次加息，但房價(jià)下降仍存懸念。拆遷難度加大，人工費(fèi)上升，物價(jià)上漲，流動(dòng)性仍在這些因素仍在，宏觀調(diào)控堵勁十足，但疏導(dǎo)性不足。
但一些敏感的業(yè)內(nèi)人士已嗅到拐點(diǎn)的臨近。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為，央行再加息，房地產(chǎn)企業(yè)承受的壓力加劇，開發(fā)商面對的信貸緊縮，絕不僅是0.25+0.25+0.25+0.25這么簡單，而是在其他多種包括市場手段和行政手段在內(nèi)的疊加，時(shí)間越往后越能體現(xiàn)出資金被擠壓的緊迫感、倒逼感。
林蕾認(rèn)為，二季度，房價(jià)上漲的動(dòng)力將日趨微弱，轉(zhuǎn)為下降的概率增大，而成交量只有在開發(fā)商加大打折讓利的前提下才會(huì)有所回升。只有率先采取靈活營銷策略的開發(fā)商，才能領(lǐng)先走贏大勢。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭也認(rèn)為，這次加息將會(huì)有效疊加此前出臺(tái)的有關(guān)樓市的各項(xiàng)調(diào)控政策，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。預(yù)計(jì)第二季度樓市將現(xiàn)促銷潮。
丁長峰透露，萬科目前每天都在做的事情就是研究如何抵御政策和市場風(fēng)險(xiǎn)，“2011年調(diào)控是全面調(diào)控時(shí)代的開始，對于萬科超過1000億的體量來講，保持經(jīng)營的安全是我們底線。萬科最近對所有項(xiàng)目開工節(jié)奏都在進(jìn)行調(diào)整，對所有品類也在進(jìn)行調(diào)整。”
據(jù)悉，中海、遠(yuǎn)洋等近期均已采取靈活定價(jià)的策略以應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)。 |
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