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融資受挫 產品定位單一 融創(chuàng)中國持續(xù)盈利能力受質疑
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-3-28 9:21:42
蘭格鋼鐵 |
據參考消息北京參考近日，融創(chuàng)中國控股有限公司(以下簡稱融創(chuàng))發(fā)布公告稱，暫停自去年上市以來的首次融資。業(yè)內人士分析認為，融創(chuàng)此次暫停海外發(fā)債，除現金流之外，或有他因，但融創(chuàng)全國單一化的產品發(fā)展模式，以及旗下樓盤漫長的開發(fā)周期，將掣肘其利潤空間的持續(xù)增長。
融創(chuàng)暫停首次海外發(fā)債
3月9日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，公司建議發(fā)行的票據原定于3月7日開始向機構投資者開展的連串路演將不再進行，但公告并未披露暫停路演的具體原因。
記者獲悉，融創(chuàng)曾于3月3日宣布將發(fā)行優(yōu)先票據，并計劃3月7日或前后向機構投資者展開連串路演。這是自去年10月7日融創(chuàng)在港上市以來的首次融資。建議票據的定價，包括本金總額、發(fā)售價及利率，將通過由聯席賬簿管理人兼聯席牽頭經辦人德意志銀行新加坡分行、高盛(亞洲)有限責任公司及渣打銀行進行的入標定價程序厘定。
然而，僅僅時隔幾日，融創(chuàng)就表示發(fā)債計劃中途暫停，出乎業(yè)內人士的預料。此前，一些大規(guī)模房地產企業(yè)，如恒大、碧桂園等發(fā)債融資都獲得了較好成績。
或涉嫌違規(guī)披露信息
一位接近融創(chuàng)的不愿具名的人士對記者表示，融創(chuàng)暫停發(fā)債可能與公司今年整體擴張計劃與意圖有關。
據媒體報道，融創(chuàng)此次暫停融資的根本原因，在于融創(chuàng)在發(fā)行債券之前，曾公開2010年公司年報，其中透露的關于2011年期望的經營數據、盈利數據、現金流等，涉及違反證監(jiān)會信息披露制度問題。
記者了解到，在融創(chuàng)近期發(fā)布的公告中稱，集團2011年財政年度的合約銷售額預計將為人民幣183億元，截至12月底的整體現金流量的期末結余預計將達人民幣60.1億元。預計2011年合約銷售總面積為116萬平方米，可銷售資源總額目標為人民幣296億元。具體到去年12月份，融創(chuàng)共實現銷售面積5.75萬平方米，銷售合同額7.63億元，至12月底有預訂合同額12.52億元。相比11月份實現銷售面積38757平方米，銷售合同額5.47億元及至月底另外有預訂合同額8.81億元的數據，融創(chuàng)中國12月份業(yè)績分別上漲48.36%、39.49%與42.11%。
種種增長較快的業(yè)績數據，似乎暗示融創(chuàng)現金流并未出現問題。另外，在今年3月2日，融創(chuàng)高管層在香港召開的2010年中國業(yè)績發(fā)布會上也對融創(chuàng)目前的經營狀況做了詳細介紹。
據悉，2010年融創(chuàng)中國實現經營收入為66.54億元人民幣，同比增長38.8%，實現溢利15.41億元，同比增長76.9%。報告期內該公司毛利率為43.3%，實現毛利28.78億元，同比增長111.8%。經營活動所用現金凈額為15.78億元。另外，賬上貨幣資金為人民幣42.5億元。
融創(chuàng)高層表示：“截至2010年底，我們賬上的現金余額是42.5億元，其中有3個億受限，未付土地款也只有3億多元。另外，我們預計今年全年新增貸款大概是67億元，還貸大概是44億元左右。其實這個還貸款額對我們來說，并不是一個特別大和敏感的數額，因為目前融創(chuàng)多是一些比較大的項目，且項目也比較成熟，貸款是比較好安排的，基本上是比較樂觀的狀態(tài)�！�
再融資條件欠佳
“融創(chuàng)發(fā)債中途暫停的原因，我認為不是現金流的問題。因為按理說如果一個房企有了一定規(guī)模，應該越是缺乏資金，越應該進行融資。當然，這也不是說融創(chuàng)一點問題都沒有�！睒藴势諣栆晃环治鰩煂τ浾弑硎荆骸拔腋鼉A向于融創(chuàng)是基于企業(yè)上市時間較短，且一些融資條件欠佳等原因而致中途暫停�！�
上述標準普爾分析師分析認為，去年上市為融創(chuàng)募集的資金應該還有一部分，按理說融創(chuàng)對資金的需求應該沒有那么迫切。這次沒有成功，肯定還會有下一次的，因為在目前全國范圍的樓市調控下，無論現金流多么充裕的房企，都應該為自己做好充足的準備，融創(chuàng)難以獨善其身。
日信證券一名分析師對記者表示，融創(chuàng)暫停發(fā)債在情理之中�！皬娜趧�(chuàng)上市后，我就持續(xù)關注。雖然房企發(fā)債非常普遍，但基本上是規(guī)模越大越好，且需要上市時間越長越好。以融創(chuàng)為例，該企業(yè)在上市之后的表現雖然不差，但也不是很強勁，再加上上市時間較短，這些因素都是投資者考慮的重要因素。”
項目盈利能力受質疑
盡管融創(chuàng)2010年公告稱，2010年全年累計實現銷售面積72.87萬平方米，銷售金額83.34億元，超額完成去年全年銷售目標，但據記者了解，其銷售業(yè)績的主要貢獻僅來自于重慶的融創(chuàng)奧林匹克花園、蘇州融創(chuàng)81棟等屈指可數的項目。按照海通國際證券集團有限公司一位分析師的話說，融創(chuàng)近年來產品比較單一化，真正具備較好盈利能力、可以保證利潤持續(xù)增長的項目并不多。而這一點將直接影響融創(chuàng)今后的現金流狀況。
據記者了解，目前，融創(chuàng)在全國有位于北京、天津以及蘇南、重慶等地的十余個項目，具體包括北京的融創(chuàng)西山壹號院、融創(chuàng)禧福匯，天津的融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)海逸長洲、融創(chuàng)星美御、融創(chuàng)興業(yè)里項目與融創(chuàng)上谷商業(yè)中心，重慶的融創(chuàng)奧林匹克花園與融創(chuàng)亞太商谷，無錫的融創(chuàng)天鵝湖花園與融創(chuàng)理想城市，以及蘇州的融創(chuàng)81棟與宜興的融創(chuàng)宜興項目。其中，天津星美御、蘇南天鵝湖花園、天津興業(yè)里項目等均存在開發(fā)周期較長或項目成本過高、利潤空間小的問題，從而影響資金快速周轉。
融創(chuàng)中國此前曾公開表示，天津興業(yè)里與北京的西山壹號院是融創(chuàng)未來三年的重點項目。天津興業(yè)里項目用地是融創(chuàng)于去年3月以17.8億元總價競得，平均樓面價達10409元/平方米。相比目前南開區(qū)普通住宅1.5萬-1.8萬元/平方米的銷售均價，項目利潤空間極低。北京的西山壹號院，預計今年將開盤，雖然購地較早，成本較低，但時值調控周期，北京高端樓盤銷售普遍遇阻，加之項目臨近飽受周邊社區(qū)居民詬病的海淀區(qū)六里屯垃圾處理場，其未來銷售前景并未被普遍看好，預計銷售周期將會被延長。
產品單一化成最大阻礙
“除了部分項目利潤空間狹窄和難料之外，項目的單一化也是目前融創(chuàng)面臨的問題。觀察其各個城市的項目，80%-90%都是中高端項目。但我們可以發(fā)現，在一些開發(fā)商準備并不充分的市場上，開發(fā)精品高端住宅是很難的，并不容易做深、做精。這就需要其他類型的產品作為補充。”一位不愿具名的業(yè)內人士評價融創(chuàng)的產品戰(zhàn)略。
他以融創(chuàng)位于北京西北部的西山壹號院項目為例，表示西山壹號院雖然定位高端，但目前北京樓市調控政策的影響比其他城市深入很多，高端大戶型銷售普遍遇阻，而融創(chuàng)目前在北京又只有這么一個項目，難免造成項目回籠資金慢等問題。
據記者了解，西山壹號院項目用地是融創(chuàng)在2008年以20.1億元的總價購得，樓面地價為7000元/平方米左右，在當時亦被驚呼為“地王”，因為當時周邊樓盤價格不過每平方米一萬出頭。然而時隔3年之后，該地塊周邊項目價格已在3萬元/平方米左右，西山壹號院利潤可謂極高。但在當前北京高端大戶型銷售并不景氣的態(tài)勢下，西山壹號院想成功套現，尚須逾越高端購房群體對社區(qū)周邊環(huán)境的高要求等諸多難以回避的鴻溝。
上述標準普爾分析師也認為，和西山壹號院面臨的窘境類似，目前融創(chuàng)在全國的項目單一化傾向比較嚴重。他稱，目前融創(chuàng)的土地儲備幾乎全部用于中高端住宅項目開發(fā)，多元化程度有限。項目的分布過于集中，基本上都在天津、重慶和無錫等幾個城市。這種情況下，公司以中高端項目開發(fā)為主的策略可能會面臨挑戰(zhàn)。
持續(xù)獲利能力不足
業(yè)內人士分析認為，融創(chuàng)在資本市場上一路走來不太順遂，其主要原因還是歸結于上文中提到的部分項目開發(fā)周期長。隨著一些自2004年就開始開發(fā)的主要盈利項目銷售殆盡，上市后的融創(chuàng)顯得有些后繼乏力。
近年來，雖然融創(chuàng)的收入以及溢利不斷增長，但仔細觀察可以發(fā)現其預收賬款卻在逐年下降。自2007年開始，融創(chuàng)的銷售均價便逐年下降，由2007年的7117元/平方米降到2008年的6988元/平方米，繼而降到2009年的6748元/平方米。同時，公司的毛利率也由2008年的31.2%下降到2009年的28.3%，原因是利潤空間大的部分項目銷售已接近尾聲。而即使是2009年，融創(chuàng)中國業(yè)績集中釋放，預收賬款也比2007年萎縮三分之一。
據報道，融創(chuàng)在2009年披露的招股書中曾顯示，截至2009年9月30日，融創(chuàng)包括已竣工物業(yè)、發(fā)展中物業(yè)及待作未來發(fā)展的物業(yè)，總面積約為453萬平方米，持有土地儲備約595.5萬平方米，項目大多位于北京、天津及重慶。而截至8月底，公司已售出約95%的預測收入。
其實，在2009年融創(chuàng)上市之前，就有分析人士指出，融創(chuàng)擁有的土地儲備量不足，后期可持續(xù)獲得利潤的項目不多，這可能將影響到投資者的判斷，對融創(chuàng)上市造成影響。
上述日信證券分析師也表示贊同這一判斷。“融創(chuàng)2009年上市遇阻的主要原因，可能就是投資公司等看到了其之前業(yè)績公告以及招股書中呈現出的問題�；旧�，融創(chuàng)的項目開發(fā)周期都太長了，隨著大部分銷售進入尾聲，毛利率不斷攤低�！彼f。
他以去年融創(chuàng)順利上市為例，表示雖然能否成功上市也不單純以公司利潤率為考量，但2010年融創(chuàng)招股說明書上的業(yè)績確實比以往較好。記者注意到，其去年的招股說明書上表明，2010年一季度，融創(chuàng)毛利率大幅增長了160%，達到1.2億元，由2009年同期的24%上升至49.2%，經營利潤率也由2009年同期的20.4%上升至32.3%。縱觀同一時期融創(chuàng)項目的銷售情況，記者發(fā)現，這主要是由于融創(chuàng)天津時代奧城等項目開始集中銷售所致。據媒體報道，時代奧城項目土地成本僅為1775元/平方米，而在2009年集中銷售期內，該項目均價一直在1萬元/平方米左右，利潤空間極其可觀。而融創(chuàng)旗下利潤空間如此大的項目只有少數幾個，其后續(xù)業(yè)績的持續(xù)性存在隱憂。
信用評級被下調
記者了解到，在此情形下，標準普爾已于近日對融創(chuàng)授予了“BB-”的長期企業(yè)信用評級。標準普爾指出，下調評級主要是由于融創(chuàng)控股的預售情況或利潤率大幅低于預期、債務支持的擴張步伐較為激進，如負債對息稅及折舊攤銷前利潤比率高于5倍及息稅及折舊攤銷前利潤利息覆蓋比率低于3倍。來自海通國際證券集團的一份報告也顯示，在目前的樓市調控政策下，市場已經對融創(chuàng)的估值作出調整。
分析人士則表示，融創(chuàng)若想擺脫目前的經營狀況，一定要有重點城市的重點大型項目作為支撐，但在目前房市受到宏觀調控嚴重影響的背景下，融創(chuàng)欲做到這一點，并不輕松。 |
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