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葉檀：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)估值中樞將下降
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-3-15 13:56:24
蘭格鋼鐵 |
中國(guó)房地產(chǎn)引擎正式熄火，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控收到效果。3月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)。1~2月份，全國(guó)商品房銷售面積為8143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)。摩根大通3月8日發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。
確實(shí)，中國(guó)一手房市場(chǎng)只出現(xiàn)了試探性的降價(jià)，但隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)將很快進(jìn)入大范圍的降價(jià)周期。如果不出意外，預(yù)計(jì)今年年中我們將見(jiàn)證又一次房地產(chǎn)低迷期。
與以往左右搖擺、屢屢被中斷的房地產(chǎn)調(diào)控不同，此次房地產(chǎn)調(diào)控將不再是試探性的調(diào)控，而是伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而來(lái)的根本變革，最終地方財(cái)政依賴土地、內(nèi)需依賴房產(chǎn)的比例將逐漸下降。
一個(gè)新的問(wèn)題是，當(dāng)房地產(chǎn)逐漸退出市場(chǎng)后，什么產(chǎn)業(yè)能夠取代房地產(chǎn)？
答案是，沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能夠取代。房地產(chǎn)對(duì)于六十幾個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)對(duì)于固定資產(chǎn)投資的支撐作用，土地流拍可能導(dǎo)致地方債務(wù)黑洞擴(kuò)大，所有這些讓人痛苦的事實(shí)近在眼前。
中國(guó)房地產(chǎn)不僅影響中國(guó)，甚至影響世界。當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)投資下降后，全球的大宗商品價(jià)格都會(huì)因此下降，我們已經(jīng)看到有色金屬等價(jià)格下降的征兆。如果說(shuō)一年之前，對(duì)沖基金還在為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫擔(dān)憂，現(xiàn)在則開(kāi)始擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)硬著陸怎么辦？
一切跡象都在顯示，中國(guó)房地產(chǎn)只能軟著陸，軟著陸的訣竅就是大力發(fā)展保障性住房，以保障性住房彌補(bǔ)商品房投資下降部分。
從已經(jīng)揭露的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的固定資產(chǎn)投資好于市場(chǎng)預(yù)期。今年1至2月份，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)17444億元，同比增長(zhǎng)24.9%；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)14.1%；雖然2月份商品房成交量下降，但1~2月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并未下降。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%。其中，住宅投資3014億元，增長(zhǎng)34.9%。1~2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積1.91億平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，但增幅較去年同期下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為102.9。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控走向深入，未來(lái)數(shù)月開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)繼續(xù)降溫，這是做空建材與房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分理由，但做多的方面在于，今年將新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，未來(lái)5年將新建3600萬(wàn)套保障房，這將導(dǎo)致投資規(guī)�？焖僭黾�。兩個(gè)因素對(duì)沖后，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅將保持在30%以上的較高水平，中國(guó)的固定資產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。
以保障房投資取代商品房投資，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生其他方面的沖擊。
房地產(chǎn)企業(yè)的估值中樞下降。以往賴以支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)估值的高房?jī)r(jià)必然下挫，目前估值較低、處于安全邊際之內(nèi)的房地產(chǎn)上市企業(yè)將無(wú)法體現(xiàn)出估值優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，A股市場(chǎng)由于行業(yè)的自身差異，盡管房地產(chǎn)、建筑建材、交運(yùn)設(shè)備和家用電器3個(gè)行業(yè)，估值相對(duì)市場(chǎng)整體估值水平略高，但相對(duì)于行業(yè)自身來(lái)講，和2005年~2010年歷年3月的估值水平相比，目前的行業(yè)整體市盈率同樣基本處在歷史最低值。房地產(chǎn)行業(yè)的估值水平下降最快，2005年3月，房地產(chǎn)行業(yè)整體市盈率高達(dá)133.53倍，以2011年3月9日的股價(jià)統(tǒng)計(jì)，7年間估值已經(jīng)下降至21.22倍。家用電器由于行業(yè)業(yè)績(jī)的整體回暖，業(yè)績(jī)超出預(yù)期，估值水平同樣下降較快，目前估值已經(jīng)處于歷史底部。而未來(lái)5年新建保障房3600萬(wàn)套，也將帶動(dòng)家電和建筑建材行業(yè)的需求，繼續(xù)降低板塊估值水平。從Wind數(shù)據(jù)未來(lái)估值的預(yù)測(cè)值統(tǒng)計(jì)，金融服務(wù)和房地產(chǎn)行業(yè)2011年的整體估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。
由于未來(lái)5年是保障房的建設(shè)高峰期，意味著開(kāi)發(fā)商盈利水平將下降，那么開(kāi)發(fā)企業(yè)的估值就會(huì)被動(dòng)上升。相信今明兩年對(duì)于保障房建設(shè)的問(wèn)責(zé)將十分嚴(yán)厲，因此，今明兩年的開(kāi)發(fā)企業(yè)估值將處于被動(dòng)上升區(qū)間，會(huì)恢復(fù)到歷史中游水平。
同理，3個(gè)月來(lái)建筑原材料和建筑材料排名呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，上周分別排名第6和第10名。但事實(shí)上，上海等地的免檢大螺等建筑材料價(jià)格已經(jīng)連續(xù)兩周左右下跌。城門失火，殃及池魚，房地產(chǎn)價(jià)格的下降必然導(dǎo)致建材價(jià)格下降，無(wú)法想象建材企業(yè)有與政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)博弈的空間。
房地產(chǎn)等行業(yè)估值修復(fù)確實(shí)在出現(xiàn)，是以盈利下降后被動(dòng)提升為表現(xiàn)方式，而不是以估值過(guò)低股價(jià)上升為表現(xiàn)方式。 |
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