繼國務(wù)院祭出最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“國八條”后，北京市于2月16日出爐執(zhí)行細(xì)則，除了嚴(yán)格限制外地人在京購房外，還將對(duì)定價(jià)過高的樓盤重點(diǎn)進(jìn)行土地增值稅稽查和清算。
此招劍指高房價(jià)，命中以高端項(xiàng)目開發(fā)為主的開發(fā)商的死穴。“這是此次調(diào)控的又一殺手锏。”世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官金勇告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“意在警示開發(fā)商在樓盤定價(jià)上，要有所平衡，不然將被課以重稅，大幅度壓縮利潤空間�！痹撜吒σ煌瞥�，高端項(xiàng)目驟然陷入困境：高檔房營銷向左還是向右？眾房企的高端路線是向下還是向下？這些都是令開發(fā)商最上腦筋的問題。
“稅變地產(chǎn)”
以“國八條”及上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)為主的第三輪調(diào)控，其中一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是加大了“稅收”在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，被業(yè)界稱為“稅變地產(chǎn)”。
“國八條”中強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查�！痹凇氨本┌鎳藯l”中，對(duì)土地增值稅的清算的規(guī)定，除了以上條款外，還規(guī)定：對(duì)定價(jià)過高、預(yù)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還將提高土地增值稅預(yù)征率。
“近年來，土地增值稅在全國的運(yùn)用并不充分�！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“下一步，清算增值稅將在全國范圍內(nèi)展開，很可能作為一項(xiàng)長期的政策來執(zhí)行，如此一來，房地產(chǎn)的整個(gè)生態(tài)環(huán)境會(huì)發(fā)生巨大的變化�！睒I(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，現(xiàn)在土地增值稅，基本上是采用預(yù)征的方式，口徑比較松的時(shí)候，預(yù)征額為1%的下限，也就是一個(gè)項(xiàng)目還沒有動(dòng)工，先按項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入的1%預(yù)征，然后在項(xiàng)目完成結(jié)案后進(jìn)行清算，現(xiàn)在，這個(gè)預(yù)征額的下限提高到了5%。這很有可能迫使資金來源趨于緊張的房企加快開發(fā)和銷售的節(jié)奏。
顯然，增值稅的清算對(duì)象主要針對(duì)高檔住宅利潤高于普通住宅，此外，還可加速開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏，增加市場供應(yīng)。
他們，誰將被清算？
| 樓盤 |
當(dāng)前均價(jià) |
樓面價(jià) |
備注 |
| 霞公府 |
108470元/㎡ |
4145元/㎡ |
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| 盤古大觀 |
100000元/㎡ |
不詳 |
多年前拿的地 |
| 釣魚臺(tái)七號(hào)院 |
110000元/㎡ |
低于16000元/㎡ |
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| 首創(chuàng)·禧瑞都 |
71318元/㎡ |
不詳 |
多年前拿的地 |
| 紅璽臺(tái) |
50000-64000元/㎡ |
9490元/㎡ |
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| 銀河灣 |
53000-55446元/㎡ |
4274元/㎡ |
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| 遠(yuǎn)洋萬和城 |
52552元/㎡ |
5632元/㎡ |
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| 上國闕 |
50000元/㎡（成交價(jià)達(dá)59966元/㎡） |
6914元/㎡ |
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| 華遠(yuǎn)·九都匯 |
48938-55346元/㎡ |
不詳 |
多年前拿的地 |
| 中海紫御公館 |
000元/㎡(售樓處報(bào)價(jià)) |
500元/㎡ |
2003年拿地.今年3月將開盤,推300多套房 |
| 首城國際中心 |
31516-32508元/㎡ |
5647元/㎡ |
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高檔房營銷，向左還是向右？
征收土地增值稅，將對(duì)高端項(xiàng)目造成巨大的影響。“對(duì)豪宅、別墅等高端項(xiàng)目來說，目前已經(jīng)陷入了困境�！标柟�100常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為：“因?yàn)檫@些樓盤的利潤偏高，很可能成為稽查和清算的對(duì)象�！钡禺a(chǎn)中國網(wǎng)總編謝紅玲則分析認(rèn)為，這意味著有些企業(yè)將不得不把一些利潤吐出來，還會(huì)讓新的豪宅項(xiàng)目定價(jià)無所適從。
而從營銷角度來看，高檔房定價(jià)左右為難。如果定價(jià)偏高，征收增值稅后，其利潤將被大大降低；如果定價(jià)偏低，利潤也非常微薄。
陳志給出的建議是，這些高端樓盤，要適當(dāng)定價(jià)，才能使其利潤得到平衡，定價(jià)過高了，要課以重稅，于其這樣，還不如調(diào)整定價(jià)幅度，才能得到合理的利潤。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩則認(rèn)為，此次細(xì)則出臺(tái)后，中高檔商品房審批將會(huì)從嚴(yán)，對(duì)于不合理定價(jià)也不會(huì)允許入市。
地產(chǎn)中國網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京樓面地價(jià)非常低廉，而價(jià)格偏高的在售樓盤不在少數(shù)。比如，霞公府其樓面地價(jià)僅為4145元/平方米，而當(dāng)前的售價(jià)卻超過了10萬元/平米；紅璽臺(tái)的樓面地價(jià)僅為9490元/平方米，而當(dāng)前的售價(jià)突破了6萬元/平方米；合生?霄云路8號(hào)、頤和園著、遠(yuǎn)洋萬和城華遠(yuǎn)?九都匯、綠城誠園、萬科藍(lán)山、首城國際中心等樓盤都有類似情況。
此外，該政策亦對(duì)新開高價(jià)樓盤的營銷策略，提出挑戰(zhàn)，比如，以前以精裝上市的樓盤，很可能在新政后，會(huì)以毛坯上市，以降低其整體售價(jià)。
房企高端策略，向上還是向下？
與此同時(shí)，清算土地增值稅若在全國范圍內(nèi)長時(shí)間展開，對(duì)以開發(fā)高端項(xiàng)目為主的開發(fā)商，比如綠城、星河灣等企業(yè)的高端策略亦提出了挑戰(zhàn)。
萬科集團(tuán)副總裁毛大慶告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“將抑制開發(fā)商的利潤空間，也會(huì)影響房企追求做高端項(xiàng)目的策略。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)則為民企擔(dān)憂，“政策變動(dòng)性成為民企最大的挑戰(zhàn)，民企可以不關(guān)心政治，但卻不得不關(guān)心，無時(shí)不變的政策�！币蚤_發(fā)高端項(xiàng)目的民企在土地增值稅來襲之際，其狀況更是雪上加霜，在“銀根”不斷緊縮的調(diào)整中，銷售又受阻，這意味著民企拿地的速度和強(qiáng)度勢必會(huì)大幅下降。
“除了豪宅、囤地的企業(yè)外，對(duì)通過股權(quán)收購項(xiàng)目的開發(fā)商影響也非常大�！狈缎_分析認(rèn)為，因?yàn)橥ㄟ^股權(quán)收購股權(quán)的項(xiàng)目，其成本在賬面上的表現(xiàn)非常低，而實(shí)際成本非常高，但也會(huì)成為增值稅征收的對(duì)象。
不僅如此，眾多走高端路線的開發(fā)商，也將向中低端項(xiàng)目傾斜，一場“去豪宅化”大潮很可能在今年上演。
“這個(gè)政策很可能是管理層與開發(fā)商談判的工具，以讓項(xiàng)目定價(jià)不要過高�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士則給出了不同的觀點(diǎn)：“同時(shí)，該政策也無執(zhí)行細(xì)則，所以彈性非常高，要徹底清算土地增值稅，難度還是比較大的。”（地產(chǎn)中國）
