房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)半年多，終于開始在一些地方見到效果。日前，北京一家媒體報道稱，京郊通州地區(qū)一個叫“京貿(mào)國際城”的樓盤最近出現(xiàn)了大幅度的降價，今年初最高峰時每平方米售價26800元的價格，最近猛然下降到了每平方米19800元，降價幅度達到26. 12%。媒體驚呼通州的高房價已經(jīng)“失守”。

    如果這個報道有其真實性的話，它倒是印證了中國社科院前不久作出的明年上半年房價將下跌20%的預測。房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度不斷加大，而北京本地出臺的地方調(diào)控政策的力度更是超過了中央政府的宏觀政策。因此，北京的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的壓力應該是很大的，“京貿(mào)國際城”的房價出現(xiàn)大幅度下跌，正是在這種壓力下出現(xiàn)的一種必然的結(jié)果。一方面，目前無論是銀行還是資本市場，對開發(fā)商的資金“供血”機制全面鎖定，開發(fā)商的資金來源已經(jīng)很有限，而房地產(chǎn)開發(fā)對周轉(zhuǎn)資金的依賴遠超其他行業(yè)，資金鏈如果出現(xiàn)斷裂對開發(fā)商來說是致命的；另一方面，持續(xù)的調(diào)控高壓使房地產(chǎn)市場的投資功能受到了遏制，目前投資性購房已經(jīng)大面積退潮，而居住性購房者雖然購房的意愿一直很強烈，但在房價下跌的預期心理作用下，也推遲了購房。這使得房地產(chǎn)市場的銷售量出現(xiàn)了快速下降，即以“京貿(mào)國際城”來說，自今年4月調(diào)控開始后，銷售已陷入停滯狀態(tài)，幾個月的成交只是個位數(shù)。這種雙重夾擊對資金鏈繃得很緊的開發(fā)商來說，無疑是巨大的威脅。因此，盡管這家開發(fā)商對資金鏈緊張矢口否認，但這種大幅度降價的行動已經(jīng)超越了商場上促銷的底線，說明它已面臨資金上的危機。

    開發(fā)商出現(xiàn)資金困局，這正是準備購房的人們所期盼的，但我們必須明白，它并不是此次房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個首選目標，目前實施的調(diào)控政策對開發(fā)商的銀根進行“斷供”，其目的是為了斬斷開發(fā)商在信貸、股市資金的支持下繼續(xù)維持高房價的利益鏈。但是，從根本上說，由于房地產(chǎn)行業(yè)作為我國地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)這一性質(zhì)并未得到動搖， 因此地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的依賴仍很強烈。很顯然，如果“京貿(mào)國際城”的現(xiàn)象大面積出現(xiàn)，以至成為房地產(chǎn)市場的一個普遍現(xiàn)象，它將直接威脅到地方經(jīng)濟的穩(wěn)定，在地方利益的倒逼下，中央政府也勢將扭轉(zhuǎn)調(diào)控政策。我們不妨回顧一下2008年的情況，在金融危機爆發(fā)之前，當時中央政府也曾力推房地產(chǎn)調(diào)控，但面對大量開發(fā)商陷入的困境，調(diào)控只能草草收兵，而在金融危機爆發(fā)后，房地產(chǎn)行業(yè)也像其他行業(yè)得到了政策扶持。   

    因此，至少到目前為止，通州房價“失守”還只是一個個案，這更多地與這個樓盤的開發(fā)商面對的情況有關系，缺乏通過此案來觀察全國房地產(chǎn)市場未來走向的代表意義。那么，全國的情況又是怎樣呢？媒體報道稱，由于地方政府的“土地財政”格局在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中未有觸及， 開發(fā)商在土地拍賣會上競拍土地的積極性絲毫未有減退，僅11月25日一天時間，不完全統(tǒng)計全國各地土地成交總金額就超過300億元。萬科在11月24日以24億元奪得廣州一住宅地，又在北京、南京等城市出手投地；同一天，由任志強執(zhí)掌的華遠地產(chǎn)，亦以17.8億元奪得北京通州區(qū)一塊居住項目用地。11月25日，在廣州舉行的一場土地拍賣會上，國企性質(zhì)的廣鐵集團以86億元奪得廣鐵南站的一塊土地，折合每平方米樓面均價17276元，打破廣州市土地成交均價紀錄，成為廣州新地王。顯然，只要地方政府對“土地財政”的依賴仍然如堅冰一樣難以打破，那么，指望所謂的通州“失守”成為蔓延全國的普遍現(xiàn)象，無疑是缺少現(xiàn)實性的。

    但是，發(fā)生在北京的這個“京貿(mào)國際城”大幅降價的案例，也給我們一個深刻的啟示，這就是房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利時代不應再繼續(xù)下去。長期以來，我國商品房的定價并不是以房地產(chǎn)開發(fā)的成本來核算，而是以開發(fā)地段的所謂投資價值來作為定價依據(jù)，使房地產(chǎn)市場在很大程度上變形為投資市場，出現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟的特性。而政府因為對房地產(chǎn)行業(yè)有利益謀求，對這種情況聽之任之�！熬┵Q(mào)國際城”的降價，只是一種讓利行為，從原來的暴利變成了薄利。由此可見，開發(fā)商可操作的利潤空間是多么大，這是任何一個實體經(jīng)濟行業(yè)都不敢想像的，它直接造成了我國的一些“富豪排行榜”上滿眼都是房地產(chǎn)開發(fā)商，與國外的排行榜形成了巨大的差別。顯然，房地產(chǎn)政策調(diào)控的方向應該是推動這個市場的定價原則理性回歸，剝離其虛擬色彩，在讓居民能夠買得起房的同時，也讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)均衡生存，促使房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展。 

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：周俊生）

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