2月8日晚，中國人民銀行決定自2月9日起上調(diào)金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是繼去年10月和12月以后，第三次上調(diào)利率。除了利率調(diào)整外，春節(jié)前國務院公布的八條最新的樓市調(diào)控政策(以下簡稱“新國八條”)也提高了二套房貸款首付款的門檻；2月9日住房公積金存貸款利率上調(diào)；不少商業(yè)銀行還在不久前取消了首套房貸利率優(yōu)惠，如光大、浦發(fā)等股份制銀行首套房貸利率只能執(zhí)行基準利率，建行等國有銀行表示目前首套房貸利率暫時可下浮15%。
在相關政策相繼出臺后，多數(shù)購房者的觀望情緒越發(fā)濃厚。是否應該提前還貸？政策的疊加效應對購房者和開發(fā)商又會產(chǎn)生哪些影響？
是否提前還貸？有講究
專家建議：如果此前申請的貸款享受利率下浮優(yōu)惠，且有足夠的投資經(jīng)驗，則不必急于提前還貸；購房者可以選擇固定利率房貸；市民還可選擇合適的房貸產(chǎn)品，通過以上幾種方式規(guī)避利率上升帶來的成本壓力。
2009年，王女士在北京市豐臺區(qū)購買了一套面積為58平方米的住房，在享受了銀行提供的7折利率優(yōu)惠后，加息前王女士每月需要還款2678元，經(jīng)過三次加息后，王女士現(xiàn)在每月還款額增加了100多元。2011年央行首度加息后，即便是打7折后的房貸利率也已經(jīng)從4.48%漲至4.62%。“萬一央行再加息，每月還款額比買房時的預算高不少�！蓖跖坎挥傻脛恿颂崆斑�貸的念頭。
在前往貸款行北京銀行咨詢后，王女士發(fā)現(xiàn)，加息后5年期的存款利率已經(jīng)達到5%，而打7折后的房貸利率僅為4.62%，也就是說5年期存款利率與7折房貸利率形成“倒掛”，年利率相差0.38%之多，提前還貸似乎不太劃算。
針對王女士的困惑，北京銀行天壇支行信貸員李威告訴她，雖然近兩年加過幾次息，但對于拿到7折房貸利率的北京市民來說，不到5%的利率仍然處于歷史低位。如果王女士熟悉其他的投資渠道，比如股市、理財產(chǎn)品等，確實不必匆忙提前還貸。
加息后，像王女士這樣考慮房貸是否應該提前還清的人并不占少數(shù)，對此，理財專家建議考慮以下幾種方法：首先，如果資金充裕，投資經(jīng)驗又不足，可考慮提前還貸，但如果房貸已還一半，對于采用等額本金還款法的市民來說，提前還貸意義不大，此外，如果此前申請的貸款享受利率下浮優(yōu)惠，且有足夠的投資經(jīng)驗，則不必急于提前還貸。第二，選擇固定利率房貸。由于固貸利率不隨央行利率調(diào)整而調(diào)整，在加息周期下，選擇固貸利率能節(jié)省不少利息，不過，目前固貸利率銀行鮮有推出。第三，市民可選擇合適的房貸產(chǎn)品。銀行推出的房貸產(chǎn)品包括深發(fā)展的“氣球貸”、“雙周供”、“循環(huán)貸”，工行的“存貸通”，渣打銀行的“活利貸”，招行的“隨借隨還”等，選擇合適的房貸產(chǎn)品可在加息周期下緩解貸款成本增加帶來的燃眉之急。
樓市新增需求減少？現(xiàn)趨勢
房屋中介銷售人員表示：加息首先會提高購房者月供。此外，房貸首付比例的提高也會增加還貸利息，這無疑加重了購房者的負擔，購房者進入觀望狀態(tài)后，房屋成交量會受到影響。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張月認為，在春節(jié)假期前剛剛頒布“新國八條”之后，假期還未結(jié)束又立刻加息，這對于房地產(chǎn)市場來說，將會產(chǎn)生疊加作用，年后北京樓市新增需求減少已是必然趨勢。
正如張月所說，繼2010年4月出臺“新國十條”、9月底出臺“新國五條”之后，2011年1月，國家再度推出“新國八條”，對此前兩輪調(diào)控中已有的措施進行了強化——二套房首付比例由“不低于5成”提升為“不低于6成”，“三套房停貸”提升為“停購”。同時，“限購”的范圍也從“新國五條”中的“房價過高、上漲過快的城市”，大幅擴展為“各直轄市、計劃單列市、省會城市”。新春伊始，購房者觀望情緒加重，市場銷量下降。
“雖然加息的目的是抑制物價上漲，但是也會給樓市帶來一定影響，這從我們店面的成交情況就可以看出�！狈课蒌N售中介“我愛我家”北京市馬家堡店的銷售員蔣麗告訴記者，對貸款買房的人來說，隨著月供的增加和房貸首付比率的提高，購房者的負擔會相應加大，當購房者紛紛進入觀望狀態(tài)后，房屋成交量會受到影響。
“我們還注意到，'新國八條’和三次加息還會對開發(fā)商帶來一定的融資壓力�！笔Y麗告訴記者，由于購房者成本增加，因此會有相當一部分人暫停購房計劃�！疤貏e是對所購房屋價格在50萬元至100萬元之間的消費者受影響較大，這些購房者大都是通過貸款來購房的，還貸利息增加會讓部分購房者產(chǎn)生更濃的觀望情緒。”蔣麗說。
不論是購房者成本的增加還是開發(fā)商融資壓力的加大，可以看到，在經(jīng)歷了去年連續(xù)兩輪房地產(chǎn)調(diào)控后，房價過快上漲的勢頭已得到初步遏制，但是部分地區(qū)房價依然居高不下，特別是去年9月以后全國房價連續(xù)4個月環(huán)比上漲。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，信貸和行政手段雖然有效，但屬于短期調(diào)控手段，應與中長期調(diào)控政策相結(jié)合，從增加供給、完善制度等方面來緩解供求矛盾，才能最終達到調(diào)控效果。 |
