房產稅“靴子落地”，使得兔年新春伊始申城樓市成交量出現滑坡，加之“滬九條”的出臺，調控力度明顯加碼，使部分意向購房者發(fā)出“有錢也不能買”的感慨。面對慘淡的人氣，不少開發(fā)商選擇推遲
開盤，試圖規(guī)避政策風險。而歷年來在價格走勢上總輸商品住宅一截的酒店式公寓、商住房等商業(yè)物業(yè)則有翻身跡象，近期部分項目出現逆市漲價，且漲幅不小。
開盤延遲時間預計較長
在今年春節(jié)長假期間曾堅持開放售樓處的萬科琥珀郡園，似乎并未得到購房者的垂青。截至昨天下午5時，網上房地產一手房成交記錄顯示，該項目進入2月以來僅售出2套房源。而在一個月前，琥珀郡園單月銷售房源201套，一舉創(chuàng)下項目開盤以來月度銷售紀錄。銷售量上的巨大落差，似乎讓開發(fā)商改變了營銷計劃。萬科琥珀郡園售樓處稱，項目近期內將不再推出新房源。
搜房網數據監(jiān)控中心最新統計顯示，春節(jié)后第一周，上海新房市場預計僅本周末有君邑地中海這1個住宅項目將開盤，總計推盤房源量不超過100套。有超過20個住宅項目將原定的開盤計劃延遲，部分原定年后開盤的項目，已將開盤日期推遲到4月份以后。
而截至昨日，2月上海別墅市場確定將延遲開盤的別墅有9個，雖然絕大多數價格都未確定，但從項目所處的位置以及面積來看，基本都是1500萬元以上的項目，2月上海高端別墅供應明顯減少。
從延遲時間來看，僅有兩個項目確定了開盤的月份，其余全部待定不詳。搜房網分析師認為，由于此次新政嚴格的限購令，政策的消化期預計較長，延遲的時間預計會較長。
商住物業(yè)開始翻身唱主角
2月份，約14個項目漲價。有部分樓盤報價上漲發(fā)生在1月份限購、房產稅等政策出臺前，而非出臺后。其次，有些雖然上調了報價，但同時也有折扣。如“嘉印象”，雖然2月報價提升為1.7萬元/平方米，但也有購房9.8折的折扣，打折下來和1月報價相差不多。
而2011版調控新政效果已然初步顯現的背景下，商品住宅市場上，供求持續(xù)低迷，開發(fā)商心態(tài)開始出現分化。此前一直比較低調的商住物業(yè)，有了翻身唱主角的跡象。
在近期漲價的項目中，酒店式公寓占總量3成以上。包括尚都國際、嘉印象、鉑悅818、鴻旭豪苑等項目均較前期出現較大漲幅。其中，嘉定區(qū)鉑悅818和尚都國際的單價各上漲近4000元/平方米，漲幅接近30%。
分析人士指出，由于新國八條、房產稅細則的出臺對住宅市場形成嚴厲打壓，使商業(yè)地產相對有了更大的投資機遇。尤其是在信貸政策上，“限購令”和二套房首付的提升目前暫不針對商業(yè)地產，于是擁有住宅用途、商業(yè)性質的“酒店式公寓”便進入不少購房者的視線。不過業(yè)內人士也指出，由于商住物業(yè)在交易稅費、物業(yè)費、公用事業(yè)收費方便較一般住宅高出不少，因此購房者仍應根據自身實際需要審慎選擇。
外圍住宅出現小幅降價
申城市場2月份在售的300多個公寓樓盤中，有約13個項目下調報價，目前的價格低于今年1月新政實施前。從區(qū)域來看，降價樓盤最多的為寶山區(qū)，該區(qū)在售約26個住宅項目中有9個降價。嘉定區(qū)也有3個項目有降價情況。其中，位于嘉定新城板塊的晶鼎，目前的報價較房產稅實施前減少了2500元/平方米，降幅約10.4%。
來自中國房產信息集團的數據顯示，2011年1月份全市新增的商品住宅房源僅38.88萬平方米，僅相當于去年12月份的四分之一。供應量如此大幅下滑，一方面是因為開發(fā)商在春節(jié)前存貨不足，另一方面也表明開發(fā)商受到調控影響，銷售不暢而不敢輕易推盤。受此影響，全市一手商品住宅的成交量也回落了17.4%。預計1月份低迷的供應加上2月上旬春節(jié)期間的影響，將會使2月份的成交量出現大幅下滑。
價格方面，1月一手商品住宅的平均成交價格為23465元/平方米，比去年12月的25080元/平方米的房價回落了6.44%。不過這是樓市降溫中，豪宅市場成交量首先大幅下滑，導致的平均成交價格下滑。但是隨著成交量的下滑和開發(fā)商急于奠定全年業(yè)績基礎的心理，一季度下半段的房價將出現實質性的下跌。
一季度是開發(fā)商奠定全年業(yè)績的基礎，中房信分析師認為，元宵節(jié)后，開發(fā)商將會加大推盤力度，同時加大營銷和讓利幅度。以吸引更多的購房者，估計報價會有3%-5%的讓利，個別急于銷售的樓盤讓利幅度可能會超過10%。(新聞晨報) |
