租賃新政限購令?yuàn)A擊房地產(chǎn)中介洗牌在即？

http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-10 9:28:25 蘭格鋼鐵

    一邊是小中介春節(jié)后的關(guān)門走人，一邊是品牌中介大規(guī)模發(fā)布招聘廣告逆勢擴(kuò)張，在《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》以及樓市調(diào)控的限購令多方影響下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)新一輪洗牌開始顯現(xiàn)。但與此前數(shù)輪樓市調(diào)控中出現(xiàn)的大規(guī)模關(guān)店潮不同，在本輪洗牌過程中，“存有余糧”的品牌中介誓將一“撐”到底，調(diào)整戰(zhàn)略增強(qiáng)市場應(yīng)對能力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于中介機(jī)構(gòu)長期存在的行業(yè)門檻低、基礎(chǔ)薄弱等問題，更深層次的洗牌或許尚未開始。

    租賃新政、限購令?yuàn)A擊

    小中介利潤銳減無奈關(guān)門

    2月8日，當(dāng)北京大多數(shù)房產(chǎn)中介迎來春節(jié)后第一個(gè)工作日時(shí)，已經(jīng)在北京市朝陽區(qū)和平里青年溝持續(xù)營業(yè)長達(dá)七八年之久的天隆嘉業(yè)卻再也沒有開門迎客，取而代之的是一個(gè)小賣店；無獨(dú)有偶，同樣在這條街上的另一家中介也沒有繼續(xù)營業(yè)。

    “都說現(xiàn)在是二手房市場最好的時(shí)候，可條條框框管得也更嚴(yán)了，特別是不讓群租和吃差價(jià)之后，我們的利潤被打薄了許多�！痹谔炻〖螛I(yè)工作的一位業(yè)務(wù)員告訴記者，與連鎖中介有較多可共享的房源不同，像自己這種只有一家門店的小中介，主要依靠“扣房”和“分租”為生。

    所謂“扣房”指的是經(jīng)紀(jì)人在買賣的過程中遇到低于市場價(jià)格的房屋，自行“扣”下，付給房主一筆定金，并簽訂相應(yīng)的合同規(guī)定該房屋房主不得將房屋另賣他人，隨后再待合適的時(shí)間高價(jià)賣出，從中賺取差額。“扣房最大的好處就是不過戶，誰看上了直接跟房東辦手續(xù)，我們就是利用自己從事這行的優(yōu)勢打了個(gè)時(shí)間差賺錢。”

    至于“分租”，主要指管家式租賃，這類房屋以三居室以上的大戶型為主。

    “像和平里這一帶的二手房，80平方米的三居室如果整租，條件差不多的大概每套在4000元/月左右，如果把房子整體租下來，再一間一間地出租出去，每間按照大小不同一般可以租到1400-1800元/月不等，算下來比整租至少多賺30%，當(dāng)然，如果每間里再按床位出租，就賺得更多�！睋�(jù)這位業(yè)務(wù)員透露，相比于“扣房”的可遇不可求以及對資金的依賴，小中介更傾向于從“分租”中獲取利潤。

    然而，住建部等三部委上月出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》以及從2月1日起正式執(zhí)行的《商品房屋租賃管理辦法》卻將小中介的好日子徹底打破。

    根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，中介公司和經(jīng)紀(jì)人不得承租和承購自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋，《商品房屋租賃管理辦法》更是斬?cái)嗔巳鹤獾脑搭^。

    “大中介還好，門店多，不讓租、買自己代理的房屋可以門店間互相串換，我們就沒戲了，就這么兩個(gè)人�！背诵袠I(yè)新政對“利潤”的打薄，在這位業(yè)務(wù)員看來，第三輪樓市調(diào)控中涉及的限購令以及二手房營業(yè)稅的全額征收更是給二手房買賣以致命的打擊。

    來自北京中原地產(chǎn)和偉業(yè)我愛我家等中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年底，北京市實(shí)際常住人口已達(dá)1972萬人，其中戶籍人口為1246萬人，大約戶數(shù)在450萬左右，居住半年以上的流動(dòng)人口達(dá)726萬人。按照這一調(diào)查數(shù)據(jù)核算，大約兩成的北京戶籍家庭和250萬非本市戶籍家庭的購房需求將受到限購令的影響。

    在分租遇阻、限購令導(dǎo)致成交量急速下降之后，天隆嘉業(yè)等小中介幾經(jīng)思量，最終選擇了停業(yè)另謀出路。

    大中介“撐”字當(dāng)頭

    招兵買馬等待時(shí)機(jī)

    與小中介節(jié)后關(guān)門走人不同，春節(jié)假期剛剛結(jié)束，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)等品牌中介的招聘信息紛紛出現(xiàn)在各大招聘網(wǎng)站上，招聘的人員多以基層業(yè)務(wù)員為主。除了逆勢招聘外，部分中介機(jī)構(gòu)更是通過大幅度提高底薪來“留住”核心業(yè)務(wù)人員。此前鏈家地產(chǎn)便宣布，整體上調(diào)業(yè)務(wù)人員的底薪，平均上調(diào)幅度達(dá)100%。

    “鏈家今年沒有任何收縮門店的計(jì)劃，個(gè)人估計(jì)其他的品牌中介也不會(huì)輕易關(guān)店，大家都會(huì)撐下去�！辨溂业禺a(chǎn)副總裁林倩坦言，受幾輪樓市調(diào)控的影響，近期二手房成交量明顯回調(diào)，鏈家門店均不同程度地感受到了調(diào)控的威力。然而當(dāng)她將2005年以來歷次調(diào)控后市場反應(yīng)逐一對比后發(fā)現(xiàn)，二手房對調(diào)控的適應(yīng)能力在增強(qiáng)，市場回調(diào)周期明顯縮短。

    林倩回憶，2005年調(diào)控以后大批的中介關(guān)門倒掉，一年以后市場回暖之時(shí)居然有顧客拿著錢找不到中介幫忙買房；但到2008年，由于市場低迷期出乎大多數(shù)人意料的短暫，僅僅半年后便迎來了前所未有的復(fù)蘇。不少中介機(jī)構(gòu)的收縮計(jì)劃剛完成，便發(fā)現(xiàn)市場成交再度出現(xiàn)大規(guī)模反彈，此時(shí)那些咬牙堅(jiān)持下來的門店立即獲得了生計(jì)，而更多后知后覺的企業(yè)則在一年后才重拾開店計(jì)劃，此時(shí)蛋糕早已被瓜分殆盡。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，一家成熟的中介門店從開設(shè)到盈利通常需要一個(gè)過程，包括門店業(yè)務(wù)人員的培養(yǎng)和對周邊區(qū)域樓盤的精耕，過于頻繁開關(guān)店對于有意長期發(fā)展的大型中介企業(yè)來說是非常不理智的行為。

    除了歷史因素，在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航看來，過去兩年樓市近乎“瘋狂”的成交量也給了品牌中介“撐下去”的信心。受制于上市公司披露限制，盧航并未透露21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)去年的具體利潤額，但坦言將遠(yuǎn)超2009年。

    而據(jù)公開發(fā)布的信息顯示，去年鏈家地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)帶來的傭金收入就超過19億元，偉業(yè)我愛我家、中原地產(chǎn)等品牌中介也都在過去一年賺得盆滿缽滿�！氨M管行業(yè)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲的調(diào)控，但是2008年出現(xiàn)的品牌中介關(guān)店潮并沒有重演，可以看到中介的生存能力在增強(qiáng)。”盧航說。

    “小死大生”兩極化漸現(xiàn)

    中介謀求轉(zhuǎn)型

    盡管有所儲(chǔ)備，但面對不斷下滑的買賣成交量以及日趨收緊的租賃新規(guī)，品牌中介們也不得不在業(yè)務(wù)范圍上有所調(diào)整以應(yīng)對即將到來的行業(yè)洗牌。

    近日，偉業(yè)顧問與我愛我家兩家中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)宣布合并成立偉業(yè)我愛我家集團(tuán)，這也是本輪樓市宏觀調(diào)控以來第一個(gè)涉及兼并重組的品牌機(jī)構(gòu)。以新房銷售代理為主業(yè)的偉業(yè)，與以房屋租賃、二手房買賣為主業(yè)的我愛我家合并，將展開更深層次的業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，我愛我家的代理門店將兼營偉業(yè)顧問的樓盤銷售，二手中介將銷售的觸角正式伸向一手房領(lǐng)域。

    中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長柴強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過資源整合構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的全產(chǎn)業(yè)鏈條，有利于規(guī)避當(dāng)前樓市波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也為業(yè)界提供了一種全新的經(jīng)營模式。

    同樣是作為綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)的中原地產(chǎn)則認(rèn)為，全產(chǎn)業(yè)鏈或許會(huì)成為未來一段時(shí)間內(nèi)整個(gè)行業(yè)的主要發(fā)展方向。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰坦言，中原目前涉獵的業(yè)務(wù)已經(jīng)包括給開發(fā)商的一手房買賣和為個(gè)人交易提供幫助的二手房中介業(yè)務(wù)。

    “跟小中介多依靠買賣差價(jià)賺取利潤不同，品牌中介更多的是走量，這個(gè)量，市場好的時(shí)候是買賣的開單量，不好的時(shí)候則依靠租賃的利潤。”林倩告訴記者，在市場情況良好或正常的情況下，租賃業(yè)務(wù)的收入一般占品牌中介機(jī)構(gòu)總收入的1/5到1/4左右，當(dāng)買賣市場出現(xiàn)整體下滑時(shí)，租賃業(yè)務(wù)收入的比例便上升至1/3甚至更多。

    “以前我們?yōu)榱艘?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，租賃這塊并不做管家代理，僅僅是第三方信息介紹，但在幾次調(diào)控之后我們發(fā)現(xiàn)，租賃利潤是非常穩(wěn)定的收入來源�！绷仲惶寡�，以去年4、5月第一輪樓市調(diào)控后為例，受調(diào)控影響，當(dāng)時(shí)二手房買賣的開單量大幅下滑，最少時(shí)只剩下原來的兩三成，這時(shí)租賃業(yè)務(wù)“穩(wěn)定”的利潤來源便顯現(xiàn)出來。

    北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉也表示，限購令在打擊買賣的同時(shí)也對租賃市場釋放了擠出效應(yīng)，大量因首付比例提高、貸款利率上漲而暫時(shí)放棄購房計(jì)劃的人群將重新選擇租房，而從“保穩(wěn)”的角度講，今年各大中介也都應(yīng)重視租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。

    一個(gè)人買房一群業(yè)務(wù)人員服務(wù)的場景恐怕每個(gè)通過中介機(jī)構(gòu)買賣二手房的購房者均經(jīng)歷過，盡管人海戰(zhàn)術(shù)為中介機(jī)構(gòu)增加了開單量，但卻也無形中提高了單筆業(yè)務(wù)的成交成本。

    已經(jīng)擁有660家門店的鏈家公開表示，今年將調(diào)整為增加市場占有率而拼命鋪店的開店策略，更多地將通過提高單店利潤率來增加單筆業(yè)務(wù)的收益率。“我們雖然有660家門店，但每一家門店的成本都不小，而且我們不可能永遠(yuǎn)依靠開店來提高市場占有率，只有提高單店的業(yè)務(wù)量才是上策�！�

    除此之外，偉業(yè)我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)等紛紛宣布將加大網(wǎng)絡(luò)營銷的力度，而部分中介機(jī)構(gòu)更是在自己的網(wǎng)站設(shè)立了3D看房、直播看房等立體化看房服務(wù)，利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的方式更是各家中介在樓市調(diào)控下，降低成本卻又增加開單量的又一招數(shù)。

    基礎(chǔ)薄弱市場混亂

    更深層次洗牌恐還未開始

    “雖然普遍預(yù)計(jì)二手房將來是房屋買賣的主流，在本輪洗牌的過程中，品牌中介又有機(jī)會(huì)得到更為有利的發(fā)展，中介機(jī)構(gòu)也是個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，但由于基礎(chǔ)非常薄弱且并不規(guī)范，特別是在樓市調(diào)控的作用下更顯得風(fēng)雨飄搖。”多位品牌中介負(fù)責(zé)人均坦言，盡管新政給了中介機(jī)構(gòu)重新洗牌的機(jī)遇，但由于此前進(jìn)入門檻低，無序競爭現(xiàn)象嚴(yán)重，這場洗牌能否將中介機(jī)構(gòu)徹底帶上正軌還有待考驗(yàn)。

    來自住建部的統(tǒng)計(jì)也顯示，目前全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員超過100萬人，其中有3.7萬人取得了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(含分支機(jī)構(gòu))超過5萬家，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，如北京市取得營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約1.2萬家，上海約9000家。北京1.2萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，僅有5500多家到房地產(chǎn)管理部門備案，備案率不到一半；深圳7800家機(jī)構(gòu)中，僅有1200家備案，備案率只有15%。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員也沒有強(qiáng)制性的資格要求，許多從業(yè)人員沒有受過正規(guī)的職業(yè)教育，素質(zhì)較低，流動(dòng)性大。

    與此同時(shí)，目前采用虛假承諾、惡意壓低收費(fèi)等手段承攬業(yè)務(wù)屢見不鮮，這就造成機(jī)構(gòu)只重視銷售速度而不重視服務(wù)質(zhì)量。更有甚者，發(fā)布虛假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真實(shí)狀況，誘騙或者強(qiáng)迫消費(fèi)者交易；低價(jià)收進(jìn)、高價(jià)賣(租)出房屋，賺取差價(jià)；隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)格，協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”、規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；通過違法違規(guī)的代收代付方式，侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金等。

    對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，在樓市調(diào)控的大背景下，中介機(jī)構(gòu)的洗牌遠(yuǎn)不止“小死大生”兩極化這么簡單，更深層次的洗牌或許尚未開始。(北京商報(bào))