第三輪調(diào)控政策26日強(qiáng)勢(shì)出擊。中國證券報(bào)記者實(shí)地探訪京滬深渝樓市現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn),盡管開發(fā)商尚無主動(dòng)降價(jià)的意圖,購房人的房價(jià)下行預(yù)期也不強(qiáng)烈,但供求雙方均認(rèn)為未來一段時(shí)間樓市可能重現(xiàn)觀望僵局,各地樓市成交量可能出現(xiàn)不同程度的下滑,房價(jià)會(huì)否隨之而降還有待觀察。
在北京市東三環(huán)附近的首城國際中心,一名現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹,目前臨近春節(jié),本來就屬于銷售淡季。盡管出臺(tái)了調(diào)控政策,但樓盤價(jià)格短期不會(huì)有明顯折扣,中長期來看價(jià)格還可能適當(dāng)上漲。
二套房首付比例上調(diào)至60%之后,投資客的購房需求受到進(jìn)一步的打壓。相比較而言,商業(yè)住房反而具備一定程度上的優(yōu)勢(shì)。上述銷售人員稱,商業(yè)地產(chǎn)無論是第幾套住房,首付都只需要50%。去年下半年以來,商業(yè)用房的銷售情況明顯好了一些。
“我目前只能承受總價(jià)150萬元以下的房子,這個(gè)價(jià)格只能到五環(huán)左右購買。雖然國家出臺(tái)了新的調(diào)控政策,但我仍然擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲。所以如果有合適的房子,還是打算早點(diǎn)購買�！痹谑壮菄H中心,一名購房者在詢問了價(jià)格后離去。
在一些樓盤,購房現(xiàn)場(chǎng)氣氛比平時(shí)明顯冷清一些,但不少購房人仍然擔(dān)心房價(jià)會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)停停漲漲的局面。
二手房市場(chǎng)受到的影響似乎更大。在北京雙井橋附近的一家地產(chǎn)中介,將近20分鐘的時(shí)間里,幾乎沒有前來咨詢購房的人。一名前來掛單出售的房主則表示,自己本來打算再購買一套大戶型的房子,但是“限購令”出臺(tái)后只能先把原先的房子賣掉,價(jià)格方面則不打算低于4萬元每平方米。
對(duì)二手房而言,較高的首付在一定程度上影響了剛需購房者�，F(xiàn)場(chǎng)的一位中介人士介紹,該區(qū)域最便宜的二手房也在每平米25000元左右,即便是50平方米左右的開間,考慮到各種稅費(fèi)以及實(shí)際信貸額度,首套房的首付也要在50萬元以上。
在大興區(qū)的綠地西斯萊公館,售樓處現(xiàn)場(chǎng)的人同樣比平時(shí)少了許多。購房者梅倫表示,自己關(guān)注這個(gè)樓盤已經(jīng)有半年左右的時(shí)間,去年年中的價(jià)格還不到每平米18000元,但年底的時(shí)候就漲到了每平米22000元�！艾F(xiàn)在物價(jià)上漲挺厲害的,房價(jià)能下降嗎?恐怕能維持現(xiàn)狀就不錯(cuò)了�！�
經(jīng)歷了2009年的報(bào)復(fù)性上漲,2010年一波三折后的不降反升,一些購房者對(duì)樓市產(chǎn)生了觀望態(tài)度,但對(duì)于房價(jià)合理下降的預(yù)期目前并不強(qiáng)烈。
梅倫還將希望寄托在了保障性住房方面�！敖衲瓴皇情_工1000萬套保障性住房嗎,雖然我沒有北京戶口,但好像也可以申請(qǐng)公租房和限價(jià)房了。保障房的價(jià)格肯定是可以承受的,希望申請(qǐng)審批的時(shí)間不會(huì)太久�！�
長城證券發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為,市場(chǎng)原先預(yù)期調(diào)控政策至少將等到3月份出臺(tái),“國八條”的推出時(shí)機(jī)和力度是超出預(yù)期的。新政策配合信貸的收緊將使樓市短期陷入觀望,中長期成交量也將回落,房價(jià)在局部時(shí)點(diǎn)則可能小幅下跌,預(yù)計(jì)政策效果將好于2010年。
上海:樓市或?qū)⒚黠@降溫
□本報(bào)記者周文天上海報(bào)道
還在為房產(chǎn)稅糾結(jié)的上海購房者,先遭到了“新國八條”的當(dāng)頭一棒。中國證券報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),由于27日營業(yè)稅新政的文件尚未下發(fā)到位,二手房客戶紛紛搶搭“末班車”,搶先過戶。而“限購”政策比上海原有政策更嚴(yán)厲,使得不少開發(fā)商判斷“樓市或?qū)⑷媸湛s”。
購房者:規(guī)避稅收引發(fā)過戶潮
27日上午9時(shí)許,上海閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳人聲嘈雜,辦理過戶或繳稅等業(yè)務(wù)的客戶或議論房產(chǎn)新政或神情焦急地等待著辦理業(yè)務(wù)。
一位等待過戶的劉先生透露,一個(gè)月前,他買了一套二手房,已付完定金,并簽訂了買賣合同。26日晚,賣家便催促他趕在“新國八條”細(xì)則落地前辦理過戶手續(xù),因?yàn)樵摲课礉M5年,即將全額征稅。
他說,最近一段時(shí)間,二手房市場(chǎng)開始熱起來,擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲,所以出手購置了一套。對(duì)于剛出臺(tái)的新政,他認(rèn)為,他是首套住房不會(huì)產(chǎn)生什么影響,不過會(huì)在一定程度上打擊樓市投資投機(jī)需求。
一位剛辦完過戶手續(xù)的夏先生揮了揮拳頭,一臉欣喜,他覺得自己揀到了一個(gè)大便宜。他透露自己已有兩套房,這次購買的是第三套房,擔(dān)心新政中“本地居民有2套以上房者暫停買房”的政策落地,所以起了一大早,趕在政策執(zhí)行前到交易中心過戶。
在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心,交稅大廳人頭攢動(dòng)。下午4時(shí),已經(jīng)放號(hào)400余個(gè),客戶數(shù)量較前期明顯增加。一位業(yè)務(wù)經(jīng)理舉例稱,如果業(yè)主原先買進(jìn)一套房產(chǎn)是100萬元,而現(xiàn)在賣出是200萬元,按原來的政策只需要對(duì)100萬元的差價(jià)部分繳稅,而新政需要按200萬元全額征稅。
業(yè)內(nèi)人士指出,新舊營業(yè)稅收政策的差異,一是取消了普通和非普通住宅的區(qū)分,二是從原先的差額征稅改成了全額征稅。
開發(fā)商:樓市可能全面收縮
目前,滬上售樓處效果最直接的廣告詞就是“房產(chǎn)稅”,房產(chǎn)稅成為樓市銷售最佳的促銷廣告。據(jù)上海臺(tái)慶房屋的統(tǒng)計(jì),在1月這個(gè)傳統(tǒng)淡季,上海二手房市場(chǎng)上半月交易量較去年同期上漲了六成。
“意料中,也是意料外。”上海一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長如此評(píng)價(jià)國務(wù)院頒發(fā)的“新國八條”,“想到要出更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,但沒想到是在春節(jié)前,而且比房產(chǎn)稅實(shí)施還要早,力度空前。”
上海中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)旗下數(shù)百家門店,27日起接到不少咨詢電話。購買者咨詢的重點(diǎn)是“限購”和“營業(yè)稅”。
中國證券報(bào)記者走訪幾家樓盤售樓處發(fā)現(xiàn),冷熱不均。投資客以及改善型購房者,希望盡快成交,規(guī)避“停購”的政策。而打算首次購房者則認(rèn)為樓市會(huì)下行,繼續(xù)選擇觀望。
“新國八條“中,對(duì)投資客影響最大的是“限購”口徑在全國的統(tǒng)一,即對(duì)“當(dāng)?shù)?套、非當(dāng)?shù)赜凶C明1套、非當(dāng)?shù)責(zé)o證明0套”全面限購。此前,上海的政策是“一戶家庭限新購1套”。對(duì)這一改變,不少開發(fā)商感到十分“頭痛”,此前積累的不少意向客戶,可能因政策限制而要求退還定金。
“這一升級(jí)版的限購政策相當(dāng)嚴(yán)厲,這比二套房提高一成首付嚴(yán)厲得多�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虾ｉ_發(fā)商說。一旦升級(jí)版限購令嚴(yán)格施行,將對(duì)樓市成交量造成致命打擊,這意味著目前上海很多家庭將被“限購”。
滬上不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)“新國八條”進(jìn)行專門的研究,許多公司總結(jié)出的結(jié)果是“樓市將全面收縮”�！八闵线^年,上海樓市這一輪的觀望期估計(jì)至少3個(gè)月�！�
“新國八條”要求二套房首付提高至六成,上海部分銀行已經(jīng)執(zhí)行,建設(shè)銀行浦東分行房貸部稱,該行已經(jīng)按最新政策操作,二套房房貸首付為60%。
深圳:成交量料大幅下滑
□本報(bào)記者杜雅文深圳報(bào)道
“首付一下多了將近二十萬,只能觀望了。”1月27日,已看房近兩個(gè)月的徐先生向中國證券報(bào)記者表示,新政出臺(tái)后,他現(xiàn)有的小戶型估計(jì)很難成交,想換的大戶型又湊不出首付,只能暫時(shí)放棄買房。對(duì)于此次調(diào)控,深圳房地產(chǎn)業(yè)雖已有預(yù)期,但仍覺得調(diào)控力度相當(dāng)大。多位專家認(rèn)為,成交量會(huì)立竿見影大幅下滑,改善型需求將受到較大影響。
樓市可能重現(xiàn)僵局
“一切都按國家政策執(zhí)行�！�1月27日,接受中國證券報(bào)記者采訪的一些中介和樓盤銷售工作人員均表示,他們已關(guān)注到了新政的相關(guān)新聞,也有客戶打來電話咨詢,但具體政策還在等待相關(guān)細(xì)則。不過,已有銷售人員提醒新購房的二套房客戶按照六成來準(zhǔn)備首付。
與此同時(shí),一些準(zhǔn)備入市的市民又重新陷入觀望。在某事業(yè)單位工作的徐先生想把自己居住了幾年的小戶型賣掉,換成大戶型。隨著年底深圳二手房成交量放大,他也加入看房大軍。然而,新政出臺(tái)后他看中的房子首付要提高近二十萬元,一時(shí)無力負(fù)擔(dān),只能選擇觀望。
不過,由于調(diào)控政策剛剛出臺(tái),又恰逢春節(jié)前夕,一些中介尚未出現(xiàn)買賣雙方撤銷交易的情況。但世華地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究總監(jiān)肖小平認(rèn)為,此次調(diào)控對(duì)于改善型置業(yè)者而言可能形成重大打擊。從此前幾次調(diào)控看,她預(yù)計(jì)不光是買方,包括賣方在內(nèi)可能都會(huì)重新進(jìn)入觀望期。加上春節(jié)后又是樓市傳統(tǒng)交易淡季,她認(rèn)為2月份深圳房屋成交量可能下滑60%。如果3月份成交仍在低谷徘徊,不排除有降價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)的可能。
房價(jià)走勢(shì)有待觀察
盡管此前的調(diào)控政策也相當(dāng)嚴(yán)厲,但深圳樓市價(jià)格仍在上漲。春節(jié)前,不論是新房還是二手房均出現(xiàn)了交易井噴現(xiàn)象。深圳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自元旦后第一周簽約成交較少后,此后兩周新房成交暴漲。上周(1月17日-23日),深圳新房共成交1535套,環(huán)比漲35%,日均成交再次超過200套,新房成交均價(jià)19745元/平方米,環(huán)比上漲2.3%。數(shù)據(jù)還顯示,上周深圳二手房市場(chǎng)成交量延續(xù)之前的漲勢(shì),共成交2766套,環(huán)比漲幅為9.5%。
“去年12月及今年1月深圳二手房交易量大幅上升,我們對(duì)政府會(huì)再次調(diào)控已經(jīng)有了預(yù)期�！毙ば∑秸f,他們已對(duì)近期購房的客戶都打了“預(yù)防針”,并在合同中注明遇到調(diào)控新政買賣雙方應(yīng)協(xié)商解決。不過,這次調(diào)控的力度很大,不僅提高了二套房首付成數(shù),對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的還統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。這將給購房人增加相當(dāng)大的成本,不排除協(xié)商不成導(dǎo)致一些合同撤銷。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為,此次調(diào)控政策比之前更加嚴(yán)格,也更細(xì)致,預(yù)計(jì)地方政府的細(xì)則會(huì)很快出臺(tái)。從限購政策看,“新國八條”借鑒了深圳限購令的內(nèi)容,即追溯存量實(shí)行限購,這將對(duì)投機(jī)有明顯抑制作用。
不少專家明確指出,新政出臺(tái)后深圳樓市成交量將大幅下滑,但并不認(rèn)為價(jià)格也會(huì)隨之大幅下降。眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認(rèn)為,去年一線城市出臺(tái)限購令后,使得投資資金向二三線城市涌入,讓二三線城市的房價(jià)大幅上漲。此次新政將限購令擴(kuò)展到全國多個(gè)城市和地區(qū)。很明顯,目的就是為了抑制二三線城市房價(jià)的過快上漲。他還指出,一季度成交量將大幅下滑,但房價(jià)是否下跌主要看市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)和流動(dòng)性的變化,預(yù)計(jì)一線城市的房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)很大跌幅。
重慶:限購政策影響較大
□本報(bào)記者周渝重慶報(bào)道
在位于重慶江北的魯能星城售樓處,中國證券報(bào)記者看到,大概有四五組購房者在售樓中心看房。銷售人員介紹,調(diào)控政策出得很突然,目前公司正在緊急研究政策,還不清楚具體影響。不過,目前銷售情況并未有大的變化,去年底推出的約200套房源已基本賣完,現(xiàn)在還準(zhǔn)備再推出新的房源,目前的均價(jià)比去年12月漲了大約300元每平米。這位銷售人員表示,從購房者的結(jié)構(gòu)而言,自住的占多數(shù)。
在售樓處現(xiàn)場(chǎng)選房的兩位購房者說,他們選擇的戶型均是70平米的兩居室。其中一位購房人來自昆明,他說購房主要是為了小孩能夠就讀該小區(qū)配套的學(xué)校,自己還沒有考慮住。另一位表示買房是自住。
接受中國證券報(bào)記者采訪的開發(fā)商普遍表示,二套房首付比例提高到60%以及貸款利率規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限,能夠付得起50%首付的人對(duì)增加的10%影響不會(huì)很大,但限購政策影響相對(duì)會(huì)比較大。(中國證券報(bào)) |
