觀點地產(chǎn)網(wǎng) 武瑾瑩1月18日，富力毫不意外地獲得了廣州楊箕村舊改項目，成交價格為底價4.7265億元。
從2010年7月開始拆遷至今，楊箕村終于名花有主。而廣州的舊改項目也進入了新的里程，從獵德到楊箕，不過短短三年時間，廣州城區(qū)的舊改項目已經(jīng)陸續(xù)進入實質(zhì)改造階段。
底價獲取
1月18日下午，廣州國土局拍賣大廳只有坐在觀眾席位上的二十余位楊箕村民，而每次坐得滿滿的競買席區(qū)空空如也，拍賣臺上也同樣是空無一人，整個會場甚至連一個保安都看不見。
3點鐘時，本來公布會進行的楊箕村舊改項目公開出讓并沒有舉行，國土局和最后獲得楊箕項目的富力雙方都并沒有工作人員出現(xiàn)。
有消息稱，作為唯一一家報名參加競拍的開發(fā)商，富力與廣州國土局提前完成了簽約。而下午，富力地產(chǎn)主管開發(fā)的總經(jīng)理陸毅在微博上表示：“成功摘牌楊箕，正式提速三舊”。
富力方面將今天的成交稱作富力地產(chǎn)三舊改造的“里程碑”，“保證將37.42萬平方米復(fù)建面積按合同要求于2014年6月底前完成村民住宅房屋回遷安置。”
富力在昨下午發(fā)布的公告稱，富力以“中調(diào)”和“首善之區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略為契機，參與“城中村”改造，在“三舊”改造中積累了大量的改造經(jīng)驗，楊箕地塊的取得標志著集團“三舊”改造取得實際性突破。
富力管理層稱，公司將嚴格按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的規(guī)定及楊箕村全面改造要求進行開發(fā)建設(shè)，保證將37.42萬平方米復(fù)建面積按合同要求于 2014年6月底前完成村民住宅房屋回遷安置，通過全面改造以改善區(qū)域交通環(huán)境、提高公共空間品質(zhì)、保證全體村民高品質(zhì)居住及生活環(huán)境，將楊箕村打造成廣州市城中村改造的典范。
而對于富力以底價將楊箕村拿下的問題，廣州市國土房管局有關(guān)人士則對外表示，楊箕村此次出讓征得8成以上村民同意的。該人士介紹說，根據(jù)《關(guān)于廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》，“城中村”改造是村集體經(jīng)濟組織利用自有土地實施改造的行為，其改造可以采用兩種模式，第一種是村集體經(jīng)濟組織自主改造，可將城中村用于融資開發(fā)地塊協(xié)議出讓給村集體經(jīng)濟組織，第二種是通過公開出讓融資地塊方式引入社會資金進行改造，由社會投資主體承擔各項改造責任。
上述人士稱，楊箕村改造是村集體經(jīng)濟組織--楊箕股份合作經(jīng)濟聯(lián)社在經(jīng)過充分征求村民意見，并在80%以上的村民支持下由楊箕經(jīng)濟聯(lián)社主導(dǎo)并具體實施的，本次出讓也是受楊箕經(jīng)濟聯(lián)社委托，由楊箕經(jīng)濟聯(lián)社提出改造方式、改造要求和改造準入條件后，經(jīng)市、區(qū)兩級審核同意，交由我局組織公開出讓。
楊箕舊改
楊箕村地處市中心區(qū)，作為廣州市政府要求亞運前完成清拆任務(wù)的9條“城中村”之一，改造進度一直備受矚目。
此次楊箕村地塊拍賣，經(jīng)測算，預(yù)計全部改造成本約18.8億元。楊箕村整個村地塊分為村民安置地塊和融資出讓地塊。此次出讓的是作為融資地塊，為商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地、中小學(xué)用地，用地面積為62808平方米，容積率為6.18，建筑面積高達273800平方米，其中住宅100000平方米，商業(yè)金融業(yè)160272平方米，地塊起始價為4.7265億元，但加上開發(fā)商要承擔的18.8億元改造成本，地塊的實際起始樓面地價已經(jīng)達到8593元/平方米。
根據(jù)改造規(guī)劃方案，楊箕村改造項目規(guī)劃總用地面積為11.4962萬平方米，總建筑面積64.8萬平方米，分為村民復(fù)建房地塊和公開出讓地塊。兩部分土地以楊箕大街為界，北面為回遷區(qū)域，南面為出讓融資區(qū)域。
這次掛牌出讓的就屬于公開出讓地塊，包括商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地和中小學(xué)用地，公開出讓的用地面積為6.2808萬平方米(可建設(shè)用地4.4288萬平方米)，建筑面積27.38萬平方米，其中包括住宅10萬平方米和商業(yè)金融業(yè)面積16.0272萬平方米。
毗鄰廣州大道，對望珠江新城的楊箕村用地寸土寸金，為了平衡巨大的改造成本，楊箕村也走上了高容積率的道路。根據(jù)之前土地出讓公告明確，楊箕村的容積率最高可以做到6.18，這一標準已經(jīng)超過珠江新城獵德安置房的容積率5.2。
負責審批城中村改造方案的廣州市“三舊”改造辦公室曾表示，廣州土地資源緊張，應(yīng)該像香港那樣走集約用地的開發(fā)形式。而容積率高并不意味著居住品質(zhì)的下降，提高容積率的同時降低建筑密度，可以騰出更多的綠地空間。據(jù)土地出讓文件顯示，楊箕村出讓用地的建筑密度不大于33.7%，屬于比較低的水平。
而為了保障村民能按時回遷，本次楊箕村改造明確：競得人競得融資土地后必須負責優(yōu)先建設(shè)復(fù)建房，在復(fù)建房已建設(shè)投資額占總建設(shè)投資額不足30%前，不得進行融資出讓地塊的施工建設(shè)。
出讓公告還首次明確了楊箕地塊被拆遷戶的回遷時間，開發(fā)商應(yīng)當于2013年12月底前完成復(fù)建安置住宅房屋主體施工，2014年6月底前完成住宅房屋回遷安置。此外，開發(fā)商須按廣州市、區(qū)政府的要求無償負責越秀區(qū)楊箕村更新改造地塊內(nèi)文物建筑的保護、修復(fù)及復(fù)建。
富力身影
事實上，從去年楊箕村開始進行拆遷就面臨了許多問題，進程并不是十分順利。
早在2008年4月24日，城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議就審議通過了楊箕村的改造方案。但隨后受國際金融危機影響，樓市一路走低。
2008年12月份，時任廣州市建委主任簡文豪在向人大代表匯報時透露，地價一路走低，楊箕村認為原批復(fù)的方案對拍賣用地的融資估計過分樂觀(預(yù)測拍賣樓面地價6500元/平方米)，因此楊箕村村集體要求對經(jīng)濟平衡方案再作進一步調(diào)整。
一直持續(xù)到2010年7月，楊箕村的拆遷改造工程才正式開始，然而拆遷工作開始沒多久就遭到了部分村民的反對和阻擾。
據(jù)去年報道稱，尚未簽約的村民多數(shù)認為房產(chǎn)證面積、房屋實際面積與補償面積的計算存在出入，“其實我們很希望(改造)工作組領(lǐng)導(dǎo)能主動和我們協(xié)商，至少雙方坐下來談才能解決問題�！�
而據(jù)了解，從去年的拆遷工作開始，富力做作為背后的開發(fā)商就介入了該項工程，有消息稱，富力為此投入了3億元的資金。
但去年12月，楊箕村項目忽然掛出招拍掛公告，還由此引發(fā)了業(yè)內(nèi)疑問：這個原本已經(jīng)由富力“搞定”的項目為何突然出現(xiàn)在招掛拍市場？
對此，富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁曾表示，尊重廣州國土局的有關(guān)規(guī)定，按照流程走。
專門研究廣州三舊改造的廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬對觀點地產(chǎn)新媒體解釋：目前廣州對三舊改造出臺了新的一些規(guī)定，這些項目現(xiàn)在全國要經(jīng)過招拍掛的程序，以前通過政府和村委直接協(xié)議獲取項目的方式將不可能繼續(xù)下去了。
黃鵬坦言，現(xiàn)在廣州拍地，政府要走陽光工程，按照黃鵬預(yù)計，楊箕未來的房價至少3萬元/平方米以上。 |
