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房產(chǎn)稅VS保障房：樓市調(diào)控誰更給力
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-1-18 14:55:17
蘭格鋼鐵 |
歲末年初，中央明確表態(tài)2011年調(diào)控不會放松。在經(jīng)歷了2010年兩次以“限制”為主的調(diào)控政策失敗后，房產(chǎn)稅和保障房計劃相繼出臺，將成為2011年中國樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。隨著重慶上海的房產(chǎn)稅開征的呼之欲出和北京廣州的保障房破土動工，讓我們拭目以待，看看究竟哪一個更給力樓市調(diào)控？
房產(chǎn)稅調(diào)結(jié)構(gòu)？
一直以來，房產(chǎn)稅都被外界普遍認為是抑制房價、根治炒房的“殺手锏”，但是不少專家認為房產(chǎn)稅對抑制房價的作用不宜被高估，反而更看好其在調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)上的作用。
作為房產(chǎn)稅試點城市的重慶和上海，其目前已知的房產(chǎn)稅版本共同點都是主要針對大戶型住房。據(jù)有關(guān)報道透露，重慶應(yīng)稅商品房的面積可能是指144平方米以上，而上海則是針對新增購房，將對其名下所有房產(chǎn)面積超過200平方米以上的部分進行征稅。如此以來，房產(chǎn)稅的實施對大戶型房產(chǎn)的購買者影響顯著，而大戶型住宅市場也將隨之受到一定程度的打壓。最終，房產(chǎn)稅新政實施后，會鼓勵開發(fā)商多開發(fā)小戶型。市場上的小戶型產(chǎn)品將逐漸增多，大戶型房產(chǎn)所占比例將減少。高檔商品房供應(yīng)量將減少。
房產(chǎn)稅對房價的抑制作用究竟有多大？
如果說房產(chǎn)稅的作用僅僅在于調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，那么面對日益攀升的房價，多數(shù)人依舊只能望“樓”興嘆。
復(fù)旦大學管理學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學系副教授、住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰坦言，當前媒體和公眾對房產(chǎn)稅所抱的期望過高，如果沒有相應(yīng)的公共財政機制改革，房產(chǎn)稅將僅僅成為廣大老百姓新的一個負擔。
很多市民也表現(xiàn)出對開征房產(chǎn)稅的擔憂。通過對2764名網(wǎng)友的調(diào)查，其中63.99%認為房產(chǎn)稅對房價抑制作用不明顯，不同意征收房產(chǎn)稅。他們認為房產(chǎn)稅不能對抑制房價上漲產(chǎn)生作用，炒房者不會在乎增收的一點稅，最終的結(jié)果是老百姓生活成本和壓力增加，房價卻不降反升。
雖然目前房產(chǎn)稅對房價影響不明，但從長期來看，大量剛性需求的存在會導(dǎo)致房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的大勢影響有限，在抑制房價的作用上不容樂觀。事實上，房產(chǎn)稅運用好壞的根本在于如何保證“取之于民，用之于民”。對于期望通過房產(chǎn)稅實現(xiàn)購房愿望的普通人來說，這還只是一個遙遠的福音。
保障房是根本？
相對于房產(chǎn)稅抑制房價的有限作用而言，保障房似乎是更靠譜，更受歡迎和期待。
1月14日，北京市市長郭金龍在北京市2011年住房保障工作會議上表示，今年北京要新開工建設(shè)和收購20萬套保障房，力爭竣工10萬套。而在之前幾天，廣州首個大型保障房社區(qū)龍歸城正式破土動工，規(guī)劃居住人口約3萬人，整個項目將在2012年底竣工。2010年保障房建設(shè)規(guī)模達到590萬套創(chuàng)下歷年之最，而根據(jù)權(quán)威部門公布的2011年中國保障房建設(shè)目標，這一數(shù)字將上升至是1000萬套。這是一個超出許多人預(yù)期的數(shù)據(jù)，也是許多人期待的理由。
保障房的作用在于逐漸滿足中低收入群體的硬性住房需求。從經(jīng)濟學的角度來說，供求關(guān)系決定價格，當需求逐漸趨于飽和，價格也就自然下來了。在董建華擔任香港特首時期，由于港府大量推出保障中低收入家庭的公屋和居屋，最終將私人發(fā)展商開發(fā)的豪宅價格也成功拉低。房產(chǎn)稅調(diào)整結(jié)構(gòu)，保障房解決需求，就雙方在調(diào)控中所體現(xiàn)的力度而言，保障房應(yīng)該更受市場消費者歡迎。
但是，就此斷定保障房就是解決高房價調(diào)控樓市的根本之道還為之過早。
一方面，保障房就自身性質(zhì)而言，主要是解決低收入人群住房問題，申請者還必須符合一系列特殊條件；就自身設(shè)計而言，保障房位置多位于郊區(qū)等離市中心較遠的地方，以小戶型為主，這與普通的商品房消費人群并不完全重合，甚至是截然不同的。保障房依舊不能滿足多數(shù)人的住房需求，對市場房價的影響并不如想象中的那么明顯。實際上，2009年北京保障性住房供給和投資占比達到30-40%，卻并未抑制房價上漲。
另一方面，龐大的保障房項目所需的增量資金對地方財政壓力巨大，捉襟見肘的地方政府為籌資對土地財政的依賴性不斷加強，除了繼續(xù)向土地出讓收益伸手外，脆弱的地方財政似乎還沒有更好的辦法應(yīng)對不斷升級的保障硬指標。從而造成高價地紛紛出爐土地單價快速上升，最終推高市場房價，這種現(xiàn)象在許多城市的樓市普遍存在。一邊是猛量增加的保障房，一邊是不斷刷新的高價地，這種詭異的“正相關(guān)”直接威脅著調(diào)控的成效。
調(diào)控樓市，不僅要用各種稅收行政手段，更重要的是徹底改革土地財政體制。房產(chǎn)稅也好，保障房也好，要想實現(xiàn)房價可控還有很長的路要走。 |
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