中國房價與地價為何越調(diào)越漲、越控越創(chuàng)新高？問題究竟在哪里？筆者認為，除了流動性泛濫、投資渠道狹窄、存款負利率以外，最主要原因就是政策調(diào)控未能“對癥下藥”，或是開錯了藥方。讓我們首先來看看，中央與地方政府究竟已采取了哪些調(diào)控政策：

　　（1）提高住房按揭首付比例，提高第二套房貸利率，停止第三套房貸。房貸政策的主動權(quán)應該歸屬風險自擔的銀行，如果政府采用行政手段管控銀行貸款，好像有點過了，不過，銀行存貸利率在中國仍是官定利率，因此，央行有權(quán)加息或減息。

　�。�2）對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。銀行能否跨地區(qū)放貸，以及銀行放貸是否需要審查借款人的納稅憑證或社保繳費憑證，這應該也是銀行自己的權(quán)利范圍，采用行政手段管制銀行放貸內(nèi)部審核程序，是否有過了之嫌？

　�。�3）本市居民家庭每年限購一套商品房，抑制住房投資性需求。既然認可商品房是一種商品，也是一種投資品，就不應該采用行政手段強制限定購買數(shù)量，更不該提出“抑制住房投資性需求”的戰(zhàn)斗口號。

　�。�4）開征房產(chǎn)稅（即房屋占有稅）。這是傳聞不斷、呼聲最高的一個調(diào)控手段，而且就連稅率初定為房價的0.5%——0.8%都被描繪出來了，但我們始終只見樓板響、不見人下樓。事實上，開征房產(chǎn)稅應該是對房價最有殺傷力的手段之一，不過，殺傷力的大小，主要取決于稅率高低。如果只是象征性地開征，意義也不會太大。

　　筆者認為，上述政策都未傷及高地價與高房價的要害。應該說，除了首套房購買者是為了純粹的居住外，其他人買房要么是長期投資，要么是短炒投機。目前，在大城市，中高收入家庭大都擁有2至3套住房，當然，也有不少家庭擁有5套以上的住房，甚至有的家庭還擁有多個門面房及多個車庫。據(jù)說，有的地方車庫價位已上漲4倍！

　　無論是投資性需求，還是投機性需求，買房的動機都是為了獲得超預期的超額暴利。因此，當這種暴利預期一旦形成并被放大，就會形成一種從眾效應，無論是有錢人或是窮人，都是想方設法攢錢買房，或是借錢買房，總之，遲買不如早買，少買不如多買，于是，一種剛性需求下的商品房搶購大戰(zhàn)從此拉開序幕。房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府不過是順勢發(fā)了個意外之財，而且是意外飛來的橫財，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府甚至還有些不知所措，他們就有點像改革開放初期的暴發(fā)戶一樣，但我們不必過份指責他們。因為房地產(chǎn)開發(fā)商也是被逼被迫不斷提高房價的。為什么？因為人們對房子的崇拜與搶購，已不是房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府所能控制的！��！

　　如此分析下來，房市調(diào)控對策與思路也就一目了然了，所謂對癥下藥，就是要針對商品房投資收益率的過高預期給予強力降溫，并從需求角度有效抑制人們對商品房的剛性需求。只要有效降低了人們對商品房投資收益率的預期，無論是投資性需求的剛性，或是投機性需求的剛性，也都會自動消亡。如此簡單的道理，我們?yōu)槭裁床粚ΠY下藥？？？

　　筆者提出的“兩招即可秒殺高地價與高房價”，雖有些夸張，但絕對有效，而且一定是藥到病除。

　　第一招：全國城市統(tǒng)一開征房產(chǎn)交易資本利得稅，取消現(xiàn)行的房產(chǎn)所得稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)所得稅要么按買賣差價的20%征繳，要么按現(xiàn)行房價的1%征繳，這一稅種無法達到對投機性炒房的抑制作用。因此，筆者主張開征房產(chǎn)交易資本利得稅，并按“持房期”長短設置差別稅率，這樣便可極好地抑制短炒投機。資本利得稅從廣義上講屬于所得稅范疇，但稅率設置方法不同。

　　由于資本利得稅是按買賣差價征稅，并按“持房期”（即買進、賣出相隔時間）長短不同設置高低不同的稅率，因此，它對持房期10年以內(nèi)的“短炒”極具打擊力，可有效抑制純粹的炒房行為。

持房期            稅率
 
10年以上          20%
 
5——10年         30%
 
3——5年          40%
 
3年以內(nèi)           50%
 

注：資本利得稅是對買賣差價的征稅，20%是常規(guī)稅率。

　　第二招：全國城市統(tǒng)一開征房屋占有稅（即人們常說的房產(chǎn)稅），但對每個獨立戶口的家庭可以免稅90平方米，超過90平方米的任何房屋面積（是否應該包括車庫，可以討論），均需按年繳付房屋占有稅。筆者認為，既然房屋占有稅是按“現(xiàn)價*面積”的總金額征繳，因此，就沒有必要區(qū)分普通住宅與豪華住宅，稅率完全可以統(tǒng)一。

　　這里，值得我們高度關(guān)注的是：房屋占有稅能否有效遏制人們對商品房的投資性需求，主要取決于稅率高低。比方，如果1%的稅率設置沒有效果，最多可以提高至10%，只有這樣，才能讓那些主要以房產(chǎn)貯藏財富的人，減少房產(chǎn)持有量，這樣，他們可能就不再持有十幾套甚至幾十套商品房了。

　　上面兩招：一招抑制短炒投機，一招抑制投資性需求。只要兩招齊出，房市投資收益預期必將大幅滑落，什么高地價、什么高房價，必將不攻自破，商品房投資價值將會自動回歸，只有到那時，商品房才會自覺還原其“住房”本性。因此，兩招即可秒殺高地價、高房價，根本用不著跟銀行、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商費勁、費口水！��！

　　最后說明：筆者自己只是一位典型的工薪階層，沒有能力炒房，卻將僅有的一點家庭金融資產(chǎn)投放在房產(chǎn)上，這也是筆者目前的唯一選擇（在外地也有房）。但是，如果全國城市統(tǒng)一開征房產(chǎn)交易資本利得稅和房屋占有稅，那么，筆者一定會選擇“減持”房產(chǎn)財富。

　　博報消息：昨天，以“湖北省十二五新起點、新跨越”為主題的“湖北省經(jīng)濟學界團體聯(lián)合會”在武昌海怡錦江大酒店召開，筆者和全國人大代表、湖北省統(tǒng)計局副局長葉青教授同在下半場作主題發(fā)言。在提問交流環(huán)節(jié)，葉局長向筆者提問：“董教授如何看待中國股市今年的表現(xiàn)？能否展望一下明年走勢？”在此，我想將昨天的現(xiàn)場回答再歸納一下：由于新股發(fā)行體制的市場化改革成功推進，中國股市恢復了強大的融資功能，再加上流動性泛濫，中國股市IPO募資全球第一；同時，由于中國股市暴漲暴跌的周期性運動，以及中國宏觀經(jīng)濟形勢的異常復雜與麻煩，中國股市漲幅全球最小。明年是十二五規(guī)劃開局的頭一年，淡化GDP崇拜將從明年開始，再加上廣義貨幣增速將回落至16%附近，銀行新增貸款規(guī)模將進一步控制在7萬億左右，而且明年壓物價仍是宏觀政策的重要任務，因此，明年中國股市上漲困難，但下跌也困難，窄幅振動可能性較大。

　　其實，筆者昨天的演講題目是：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級與城鄉(xiāng)一體化。昨天會議沒有任何人提及股市，唯有葉局長提問時提到了股市，他可能是為了照顧讓我回答一個問題。

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：董登新）

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