逼近年關(guān)，各地今年的土地市場收成逐漸清晰。來自中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日，監(jiān)測的12個城市中已有上海、廣州、深圳、天津、成都、武漢和長春等7市超額完成2010年度居住用地供應(yīng)計劃。今年12個重點(diǎn)城市已出讓居住用地8582公頃，預(yù)計年底前仍將有1175公頃的出讓量，土地供應(yīng)的持續(xù)放量將使未來幾周土地成交熱度不減。
通過大幅度“超賣”土地，不少地方實(shí)現(xiàn)了土地收入的大幅增長。其中武漢已經(jīng)取得676億元的買地收入，較去年296億元增幅達(dá)到128%。
“超賣”的背后，則是高地價依然肆虐全國。為了抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢，12月19日，國土資源部出臺《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”)，要求堅決防范受多種因素驅(qū)動的歲末年初放量供地，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。
盡管12月21日(查)國土部土地利用管理司司長廖永林接受本報記者采訪時表示，此次通知更多的是從相關(guān)土地政策制度完善的角度出發(fā)的，但不可否認(rèn)，控制臨近年底各地涌現(xiàn)的土地市場“疫情”更是當(dāng)務(wù)之急。
高地價疫情
近期各地單價地王不斷，正是上述通知出臺的一個重要背景。
單價地王與總價地王不同在于，前者更直接反映當(dāng)前市場高地價的現(xiàn)狀，直接實(shí)現(xiàn)地價的飆升。
廣州繼成功拍出總價86億元的“巨無霸”——廣鐵南站地塊之后，又于上周在“白云新城”拍出樓面地價高達(dá)20605元/平方米的“單價地王”；深圳誕生年內(nèi)“最貴地塊”，總價達(dá)29.63億元，樓面地價8582元/平方米；廣西南寧3宗曾經(jīng)流拍的土地共拍出21.4億元的總價；武漢市樓面地價再創(chuàng)新高，一宗地塊拍出了8755元/平方米的樓面價，刷新半個月前創(chuàng)下的紀(jì)錄。
進(jìn)入12月以來，各地土地市場供需兩旺。據(jù)上半月公告截止日期，廣州等6城市均有宅地供應(yīng)，上海、天津、沈陽部分新增地塊都將于年底前成交。
截至12月中旬，12個主要城市累計供應(yīng)居住用地9422公頃，超過2009年全年9017公頃的水平。其中居住用地成交8511公頃，超過2009年全年32%。目前各地居住用地成交已連續(xù)3個月處于高位，有持續(xù)走高跡象。
中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，2010年最后半個月12個城市仍將有1138公頃地塊要出讓，各地土地市場將進(jìn)入沖刺階段。
與此相伴隨，不少企業(yè)購地?zé)崆槟甑壮尸F(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢。12月前16天中，10大標(biāo)桿房企購地已投入148億人民幣，超過11月全月水平的七成。萬科、保利、金地等行業(yè)龍頭在土地市場表現(xiàn)尤為活躍，多個土地拍賣現(xiàn)場中都活躍著他們身影。
中原地產(chǎn)的報告指出，“9·29二次調(diào)控”后，土地市場沉寂片刻后再次爆發(fā)，顯示出開發(fā)商對后市的樂觀預(yù)期。此時出臺土地調(diào)控新政，希望能及時有效地抑制土地價格過快增長，通過整頓土地市場，嚴(yán)禁哄抬地價，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房價上漲預(yù)期的目的。
12月19日出臺的國土部通知，主要從四個方面規(guī)范土地市場交易：一，落實(shí)保障性住宅用地供應(yīng)；二、防止出現(xiàn)“高價地”；三、規(guī)范房地產(chǎn)用地出讓；四、加快處置閑置土地。但它能否抑制當(dāng)前的土地疫情？
資本圍城？
仔細(xì)研讀“全國超賣”背后的種種細(xì)節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，土地購買群體結(jié)構(gòu)的悄然變化，正將土地市場的泡沫，通過更多的企業(yè)載體向更廣的區(qū)域、更深的行業(yè)層面蔓延。
統(tǒng)計顯示，截至11月底，10大標(biāo)桿房企購地共花費(fèi)1711億，與去年同期相比小幅增長3%。但是，10大標(biāo)桿房企的購地金額占其銷售金額比重僅約45%，明顯低于2007和2009兩年，僅略高于市場低迷的2008年水平。而今年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)同比增長達(dá)到78%。房企在今年參與到土地市場的爭奪中，土地市場份額在連續(xù)多年集中化趨勢之后，再次出現(xiàn)較為明顯的分散。
“高房價的根本在中國的財稅制度和官員考核制度。地方政府機(jī)器的運(yùn)作或多或少都靠土地財政來支撐，房地產(chǎn)市場發(fā)展活躍的區(qū)域尤其如此，在中國仍強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)建設(shè)是發(fā)展首要任務(wù)的前提下，隨著城市建設(shè)用地的不斷縮減，高地價將不可避免。”正略鈞策管理咨詢房地產(chǎn)行業(yè)研究顧問買曉森直言。
對于今年勝于往年的土地疫情，買曉森認(rèn)為除了上述原因外，資本則是真正的直接因素�！笆芨呃麧櫽绊懀康禺a(chǎn)行業(yè)的競爭者增多，除了房地產(chǎn)央企、不以地產(chǎn)為主業(yè)的央企，還有很多地方企業(yè)半路轉(zhuǎn)型，如溫州2009年百強(qiáng)企業(yè)中有過半的企業(yè)都涉足了房地產(chǎn)�！�
據(jù)本報記者調(diào)查，在調(diào)控貫穿始終的2010年，中國樓市尤其是土地市場其實(shí)一直處于被“資本圍城”的狀態(tài)，各路資本紛紛在今年潛入中國房地產(chǎn)市場。
“因今年房地產(chǎn)政策方面多有調(diào)控，買賣雙方處于價格僵持期，以致表面上今年大宗物業(yè)交易市場沒有去年活躍。”DTZ戴德梁行(微博)中國投資部聯(lián)席主管葉建成12月21日向本報透露，但不容忽視的是，外資機(jī)構(gòu)表現(xiàn)活躍。葉建成坦言，外資買家和本地買家出現(xiàn)投資占比的徹底逆轉(zhuǎn)，意味著大量境外資本經(jīng)過過去兩年對金融危機(jī)沖擊的修養(yǎng)后，再次開始積極進(jìn)入中國市場，明年這一趨勢將更為明顯。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道) |
