與年初的房地產(chǎn)調(diào)控政策相呼應(yīng)，12月25日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶做客中央人民廣播電臺中國之聲直播間，表達(dá)了繼續(xù)調(diào)控的決心，稱今年的政策落實(shí)得不夠好，調(diào)控的具體措施是加強(qiáng)保障房建設(shè)，利用信貸杠桿抑制投機(jī)需求。

    針對總理管不了房價(jià)的議題，溫家寶總理提出，政府應(yīng)該管的是保障住房，社會福利應(yīng)該由政府主導(dǎo)，但房地產(chǎn)的地位與宏觀經(jīng)濟(jì)政策同樣由政策主導(dǎo)，而商品房定價(jià)則由政府主導(dǎo)。

    此言不虛，劃分出政府與市場的邊界。

    此前中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩大偏差，保障房退出住房領(lǐng)域、政府未能善盡保障之責(zé)，更重要的，還表現(xiàn)在政府隱形之手操縱房價(jià)，從1998年以來的房地產(chǎn)市場通過一級市場壟斷二級市場放開，以及源源不斷的貨幣投放，將房價(jià)刻意維持在高位，直至房地產(chǎn)成為最重要的投資品種，成為中國金融領(lǐng)域最主要的信用抵押物，直至成為眾矢之的。

    相對于兩大偏差，政府需要做的是兩件事，當(dāng)務(wù)之急，讓保障房登堂入室。

    2010年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型元年，保障房共開工580萬套，2011年規(guī)劃1000萬套，兩年共1580萬套，超過全國商品房銷量，將有5000萬左右的低收入人群住進(jìn)保障房。2009年全國商品住房的交易量800萬套，以保障房目前的建設(shè)速度，意味著不久保障房總體供應(yīng)量將高于商品住房。

    對保障房建設(shè)不可過于樂觀，在賣地財(cái)政的驅(qū)使下，保障房面臨攔路虎，土地和資金成為繞不過去的檻。保障房用地沒有市場效應(yīng)，地方政府對提供保障房用地大多積極性不高。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)，去年1～11月，我國保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。

    資金來源更是大成問題，保障房建設(shè)資金主要來自于保障房資金渠道主要來自中央政府專項(xiàng)補(bǔ)助資金、地方政府土地出讓金凈收益的10%、住房公積金凈收益、財(cái)政收入等。根據(jù)全國人大常委會的報(bào)告，截至2010年8月底，中央財(cái)政年初安排的692億元(含去年結(jié)轉(zhuǎn)的50億元)和追加安排的100億元保障性住房建設(shè)資金已全部下達(dá)。但東部地區(qū)無法享受中央財(cái)政的雨露，而中央補(bǔ)貼的資金占比很低，2010年中央廉租房建設(shè)資金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每平方米300－400元，而地方政府以地方財(cái)政配套的部分占到每平米600－800元左右。

    以土地出讓凈收入的10%用于保障型住房基本上屬于無本之木。11月17日，審計(jì)署公布了19省市2007年至2009年廉租住房保障情況審計(jì)調(diào)查報(bào)告，顯示在審計(jì)調(diào)查的32個城市當(dāng)中，有22個城市沒有按時(shí)足額計(jì)提土地出讓純收益的10％給廉租房建設(shè)使用，2007年到2009年，22個城市共計(jì)少提土地出讓純收益146.23億元。根據(jù)計(jì)劃，2009年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。而2009年全國財(cái)政支出決算表顯示，2009年全國財(cái)政用于保障性住房支出為725.97億元，為上年的313.3％；其中中央財(cái)政投入550.56億元，但地方財(cái)政僅投入175.41億元，只占計(jì)劃的15%。

    筆者決不認(rèn)為多數(shù)地方政府會在2010年靈魂深處鬧革命，格外重視保障房，如果激勵機(jī)制不改變，那么保障房仍然會成為口惠而實(shí)不至的花瓶工程。

    監(jiān)管保障房建設(shè)與使用效率格外重要。保障房的開發(fā)周期比商品房長1到3年，因此2010年開工的保障房可能最晚到2013年才能完工，如果不幸保障房跑馬拉松，對商品住房將提供巨大的激勵。按照溫家寶總理在直播中提供的數(shù)據(jù)，2010年已經(jīng)建成370萬套，這是前所未有的高效率，已建成的保障房何時(shí)分配、分配給了誰，已經(jīng)開工的何時(shí)建成，才是衡量未來中國房地產(chǎn)體系是否均衡、是否健康的重要指標(biāo)。

    在錯誤的財(cái)政政策激勵下，在投資主導(dǎo)與房地產(chǎn)市場尋租熱情不變的情況下，中國2010年土地財(cái)政有惡化趨勢，房地產(chǎn)泡沫居高不下。

    如同諷刺，2010年是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型元年，但土地出讓金創(chuàng)出新高。2009年，全國土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財(cái)政總收入的46%左右，預(yù)計(jì)今年將超過去年，有望突破2萬億元。這不是噩耗，商品房價(jià)格上升可以預(yù)期，如果其中10%用于保障型住房，則保障房將增加2000億元的資金，真正的噩耗是地方政府用于保障住房建設(shè)的資金可能兩萬億的百分之一。

    另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，接近去年全年4.4萬億元的銷售水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)并結(jié)合目前銷售形勢推算，今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，可能達(dá)5.3萬億元。筆者聽某位房地產(chǎn)資深人士介紹的最新數(shù)據(jù)，上海浦東新區(qū)，一手房成交量下降一半以上，但房價(jià)卻上升了一半以上，房地產(chǎn)泡沫不減反增，與通脹的壓力正好互相印證。

    維持房價(jià)的平穩(wěn)是當(dāng)務(wù)之急，增加保障房、抑制貨幣泡沫、抑制貧富差距與降低金融杠桿所有的武器都有必要上陣。

    如果政府管理保障房，卻從地方政府得到了虛假的數(shù)據(jù)，已經(jīng)建成的保障房遠(yuǎn)不到公布數(shù)據(jù)，或者保障房到了所謂名流手中，這真是總理也無可奈何，只有公開透明的信息與健全的制度，以及密如蛛網(wǎng)的民間監(jiān)督體制，才能真正堵住漏洞。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：葉檀）

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