回顧“十一五”，展望“十二五”，究竟該如何看待房地產(chǎn)業(yè)和房?jī)r(jià)問(wèn)題，我們與著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣一一辨析。
記者：房地產(chǎn)繁榮與現(xiàn)代化進(jìn)程是一種什么關(guān)系？
王小廣：沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是通過(guò)把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一來(lái)建立國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的，歐美國(guó)家沒(méi)有，日本、韓國(guó)等亞洲國(guó)家也沒(méi)有。我認(rèn)為，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
記者：從1998年房改算起，12年來(lái)房地產(chǎn)完全步入市場(chǎng)化道路，可謂大發(fā)展。而且，這十幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、乃至于國(guó)力整體增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒(méi)，難道它不是支柱產(chǎn)業(yè)？
王小廣：這是一個(gè)短期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的問(wèn)題，短期好不是真的好，而要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)總效應(yīng)。房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)性產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要結(jié)果，體現(xiàn)著社會(huì)福利增加，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性作用，但它也是被動(dòng)性�；蛘咧v，房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上而不是投資上。
首先，房地產(chǎn)不是技術(shù)性產(chǎn)業(yè)，它不可能創(chuàng)造強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，而且人類建造房子的歷史已有幾千年，我們現(xiàn)在造的房子的質(zhì)量，不一定比前幾十年或上百年前的好。即，房地產(chǎn)增長(zhǎng)，不會(huì)帶來(lái)太多的技術(shù)進(jìn)步。
第二，它會(huì)導(dǎo)致收入差距擴(kuò)大。國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)——基尼系數(shù)基尼系數(shù)警戒線為0.4，如果從改革開(kāi)放的0.2變?yōu)?.4是合理的，但現(xiàn)在是0.47-0.48或是0.5。那么，多出來(lái)的0.1是哪來(lái)的，我認(rèn)為就是一部分人資產(chǎn)收益過(guò)多而又不征稅導(dǎo)致的。可以說(shuō)，房地產(chǎn)是中國(guó)不合理的收入差距擴(kuò)大的重要來(lái)源之一，即許多的富人通過(guò)房地產(chǎn)投資，賺了很多錢，這在很大程度是從別人的口袋里掏錢，是相當(dāng)不合理的，也極不公平，如一個(gè)城市一套房子價(jià)格是100萬(wàn)元，過(guò)了一年變成了200萬(wàn)元，這種價(jià)值是如何創(chuàng)造的？我看很大程度上是“泡沫”形成的暴利。
第三，房地產(chǎn)利潤(rùn)率過(guò)高，使實(shí)體投資、創(chuàng)新缺乏動(dòng)力。10多年來(lái)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)20%-30%，房地產(chǎn)商年銷售利潤(rùn)率多數(shù)年份都在30%以上，有的年份超過(guò)100%，其自有資金利潤(rùn)率更是高達(dá)1000%，由此造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”。
總而言之，把房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上為它提供過(guò)度的刺激，這是當(dāng)前房地產(chǎn)高溫難退的一個(gè)很重要原因。
記者：就是由于房?jī)r(jià)太高了，企業(yè)利潤(rùn)太大了，才導(dǎo)致上述問(wèn)題，那么把房?jī)r(jià)控制住，問(wèn)題不就解決了？
王小廣：?jiǎn)栴}是你怎么控制，能控制住嗎？
記者：難道我們不能通過(guò)讓房?jī)r(jià)平穩(wěn)不漲，如限價(jià)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”嗎？
王小廣：我不贊成用計(jì)劃的手段，這解決不了市場(chǎng)問(wèn)題。由于中國(guó)住房市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)是投資主導(dǎo)而不是消費(fèi)主導(dǎo)，因此，不大漲房?jī)r(jià)就不可能穩(wěn)定住。即中國(guó)房?jī)r(jià)要么大漲，要么大跌，不存在中間型的溫和增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。
記者：通過(guò)保障房建設(shè)來(lái)平抑市場(chǎng)壓力，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房能解決目前市場(chǎng)問(wèn)題嗎？
王小廣：這是一個(gè)辦法，但保障性住房占比太有限。目前重慶提出的方案最高，即解決30%的居民住房需求，但這也要花很多的錢，結(jié)果還要看政府的決心和實(shí)際執(zhí)行情況。
記者：根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前,全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)66億平方米，產(chǎn)權(quán)房是120億平方米。如果將小產(chǎn)權(quán)房合法化，是否可以對(duì)沖房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫？
王小廣：首先這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有待核實(shí)。再者，如此大量的小產(chǎn)權(quán)房“入市”，相當(dāng)于供給突然增加，會(huì)使房?jī)r(jià)明顯調(diào)整。
記者：今年最嚴(yán)厲的調(diào)控政策壓住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是否算是達(dá)到調(diào)控目標(biāo)了？
王小廣：今年“最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”效果還未達(dá)到預(yù)期。而且我認(rèn)為，“房?jī)r(jià)不漲并不意味就達(dá)到目標(biāo)”，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是改變?nèi)藗儗?duì)房市的兩個(gè)預(yù)期：一是房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期；二是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的預(yù)期。改變這兩個(gè)預(yù)期，必然具備兩個(gè)條件，一個(gè)是要跌一定幅度，另一個(gè)是要跌較長(zhǎng)時(shí)間，否則不可能改變預(yù)期。
記者：房?jī)r(jià)真的能跌嗎？城市化不是可以支撐房?jī)r(jià)上漲嗎？
王小廣：城市化是指農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)化和集中，城市化率是指市鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?包括農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè))的比率。而我國(guó)2億的農(nóng)民工的住房購(gòu)買力大致是零，農(nóng)民工能買得起房子嗎？城市工薪階層也不能，甚至連一般的大學(xué)教授也沒(méi)有購(gòu)買的能力，所以說(shuō)“城市化是推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因”，是一種神話。
可以說(shuō)，把城市化說(shuō)成是推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)上漲的主要原因，是顛倒了因果關(guān)系，事實(shí)上是高房?jī)r(jià)下無(wú)城市化，高房?jī)r(jià)是人口城市化的“圍墻”。房?jī)r(jià)上漲和城市化沒(méi)什么關(guān)系，是住房需求得到充分滿足的富人大量投資買房推升了房?jī)r(jià)。
記者：住房土地有限，支撐土地價(jià)格上漲，由此能支撐房?jī)r(jià)上漲嗎？
王小廣：香港、東京都沒(méi)土地問(wèn)題。全世界70億人，每個(gè)人都有地方住，而且是從低密度地方，向城市聚積地集中。土地絕對(duì)稀缺同樣是神話。提高容積率可能解決一切問(wèn)題，一塊土地，可以蓋10層樓、20層樓，甚至100層樓，向空間要土地潛力是極大的。
記者：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的改善，房屋價(jià)值會(huì)自然提升，房?jī)r(jià)本身也有上漲動(dòng)力呀？
王小廣：應(yīng)該有提升，但不應(yīng)該過(guò)快。房?jī)r(jià)的正常增值，一定不會(huì)比社會(huì)平均的收益率高很多。如果企業(yè)平均利潤(rùn)率10%，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率略高此值才合理。 |
