2010年中國房地產(chǎn)調(diào)控只是未來長期調(diào)控的開端。從2010年開始，中國房地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位從理論上被削減。如果2011年開征房產(chǎn)稅，將逐步從實踐上削弱房地產(chǎn)的支柱地位。

    如果房地產(chǎn)市場調(diào)控的成功與否以價格穩(wěn)定為標(biāo)志。毫無疑問，2010年中國房地產(chǎn)調(diào)控不算成功。在最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺后，總體而言房地產(chǎn)的價格與成交量還在上升，期間還伴隨著各地此起彼伏的強拆新聞。

    上海與重慶征收房產(chǎn)稅的傳聞山雨欲來風(fēng)滿樓，從調(diào)整中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、刺破房地產(chǎn)泡沫和中央與地方財政的均衡來看，明年進行房產(chǎn)稅試點是大勢所趨。

    從短期來看，房產(chǎn)稅能夠抑制房價的效果立竿見影。房產(chǎn)稅關(guān)鍵在于增加投資者的持有成本，改變投資者對未來的收益預(yù)期，一旦未來投資收益無法趕上房價、房貸、稅費等重置成本，投資者將不得不拋售物業(yè)。事實上，在前期增長較快、性價比不高的地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)部分投資者拋售性價比不高的物業(yè)的情況。

    另一方面，征收房產(chǎn)稅，能夠?qū)①Y金實力不足的投資者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場，而對于資金實力雄厚者則無能為力。從2010年房地產(chǎn)調(diào)控的情況看，大型的、資金實力較強的開發(fā)商與購房者受到的沖擊不大，房產(chǎn)稅出臺后也是如此，自有資金雄厚的投資者不會受到房產(chǎn)稅沖擊，依靠借貸、資金鏈崩得較緊的開發(fā)商與投資者將被驅(qū)逐出市場。
對房產(chǎn)稅的長期效果不可抱持過于樂觀的態(tài)度。如果認(rèn)為房產(chǎn)稅一出定乾坤，就過于天真、過于樂觀了。

    房產(chǎn)稅起作用有賴于穩(wěn)定的貨幣政策與土地財政的瓦解。明年貨幣政策以穩(wěn)定為主，進入嚴(yán)厲的加息周期可能性不大，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型保留一定的流動性是題中應(yīng)有之義。

    現(xiàn)實中，地方政府土地財政日益堅固。預(yù)計今年12月，全國主要城市北京、青島、佛山、廈門、溫州、武漢等主要城市都會笑納“地王”。據(jù)中國指數(shù)研究院一份研究報告，11月份全國120個城市住宅用地成交均價達(dá)到2135元/平方米，環(huán)比上漲32%，截止今年11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元位居榜首，北京以1004.48億元位列第二，大連以893.28億元位居第三。北京等幾個主要城市2010年度賣地收入已經(jīng)突破1000億元。到11月，土地市場已經(jīng)進入狂熱狀態(tài)。

    將時間推前一年，2009年，全國有六十個城市的賣地收入增長超過了一倍，市場活躍度超過地價飚升的2007年，杭州、上海、北京居前三位，分別為1200億元、1043億元，928億元。2010年則在瘋狂的2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高。

    像任何改革一樣，拉鋸已久的房產(chǎn)稅會是一場綜合考慮各種經(jīng)濟因素、平衡各種利益之后的妥協(xié)，一向地方土地財政妥協(xié)，二向擁有數(shù)套房的過往投資者的妥協(xié)。

    房產(chǎn)稅無法取代土地收入。根據(jù)中國人民大學(xué)財經(jīng)金融學(xué)院教授安體富的計算，房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元，按照安體富的計算，在現(xiàn)有的住房中，有60%的房子在房產(chǎn)稅征收范圍之內(nèi)，全國有150億平方米的住宅可以征房產(chǎn)稅。假定平均房價是3000元/平方米，房產(chǎn)稅稅率是1.2%，那么住宅部分的房產(chǎn)稅可以達(dá)到5500億元，加上商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)征收的房產(chǎn)稅，整個房產(chǎn)稅規(guī)模大體上是7000億元。

    這是目標(biāo)，遠(yuǎn)不能成為現(xiàn)實。這一計算既高估了房產(chǎn)稅稅率，也高估了繳征率，建立在房產(chǎn)稅在全國推開、應(yīng)收盡收的背景下。按照1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%，但媒體報道的上海的房產(chǎn)稅稅率，遠(yuǎn)低于1.2%。

    并且，房產(chǎn)稅雷聲大雨點小，在上海、重慶兩城市的試點左右辯難，更不必說在全國推廣。12月12日，財政部財政科學(xué)研究所所長表示，中國計劃改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，考慮引入類似美國的房產(chǎn)稅。未來房產(chǎn)稅應(yīng)該成為中東部省份財政收入的主要來源，而資源稅則應(yīng)該成為西部省份的稅收支柱。也就是說，房產(chǎn)稅初期將主要在某些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)推廣。預(yù)計可收稅收遠(yuǎn)不到一千億。

    房產(chǎn)稅的征收在很長一段時間內(nèi)將與土地財政并存，直到房產(chǎn)稅逐漸取代土地財政，這是綏靖之一。

    綏靖之二是向既得利益階層妥協(xié)。據(jù)報道，從目前確定的征稅思路，房產(chǎn)稅將按人均面積為起征點。其中，重慶偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。而上海的方案針對新增一般房地產(chǎn)。這就意味著存量不咎，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。

    住宅地產(chǎn)的房產(chǎn)稅將成為十二五期間地方政府最重要的收入來源，是稅費整體改革中的突破口。但在目前的宏觀經(jīng)濟背景與金融背景下，對房地產(chǎn)的調(diào)控如火中取栗，惟恐拿捏不準(zhǔn)，既怕直接刺破泡沫，又怕泡沫過大影響經(jīng)濟健康；既要保障房地產(chǎn)促內(nèi)需的功能，又要削減投資功能。調(diào)控聲中四處強拆、地價上升、被業(yè)內(nèi)人士嘲笑也就不足為怪了。
因為房地產(chǎn)實實在在地捆綁了中國經(jīng)濟、中國金融。

    難，實在是難。再難，筆者依然堅定地支持征收房產(chǎn)稅，否則，中國經(jīng)濟將永遠(yuǎn)看不到從房地產(chǎn)戰(zhàn)車上脫身的指望，一場貨幣泡沫就能將宏觀經(jīng)濟財富化為泡沫。

（來源：搜狐財經(jīng)博客 作者：葉檀）

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