轉(zhuǎn)眼之間2010年即將逝去，這一年房市歷經(jīng)兩輪嚴(yán)厲調(diào)控而未低頭。雖然市場氛圍曾經(jīng)一度風(fēng)聲鶴唳，但是房價(jià)泡沫的膨脹并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。過去7年，每一輪房地產(chǎn)調(diào)控都遭遇了類似的悲慘命運(yùn)。

    近日，中國社科院相繼發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書和綠皮書，從數(shù)據(jù)計(jì)量上對泡沫程度做了嚴(yán)肅的測度。整體來看，資產(chǎn)泡沫較之09年又有了不菲升幅。

    不過，中國房地產(chǎn)市場的命運(yùn)或許將開始發(fā)生悄悄的變化。以1998年房地產(chǎn)市場化元年計(jì)算，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)進(jìn)入第十二個(gè)年頭。而很多跡象也恰恰與英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈發(fā)相似。

    哈里森曾準(zhǔn)確地預(yù)見美國和英國最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰。他認(rèn)為自從工業(yè)革命以來，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美國房地產(chǎn)市場每輪周期的最低點(diǎn)。

    哈里森的研究結(jié)論是，“房價(jià)會先上漲7 年，然后可能會發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后再經(jīng)歷5 年的快速上漲，再之后是2 年的瘋狂（哈里森稱這兩年為“勝利者的詛咒”）。最后是歷時(shí)4 年左右的崩潰�！彼�認(rèn)為這個(gè)規(guī)律目前依然在起作用。

    按照這個(gè)模型，目前的中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該正是處于“勝利者詛咒”的癲狂狀態(tài)。那就讓我們一起來觀察，接下來的3年到6年的中國房地產(chǎn)市場的真實(shí)走勢。

    的確，在經(jīng)歷了長達(dá)12年的長周期之后，促使房價(jià)泡沫不斷膨脹的多重因素都開始呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末的趨勢。雖然看漲房價(jià)的因素林林總總，但重大因素?zé)o外乎剛性需求、土地財(cái)政和貨幣泛濫。如果刨除這三點(diǎn)，房價(jià)泡沫也就失去了存在的基礎(chǔ)。

    一是剛性需求經(jīng)過這幾年的不斷透支，已經(jīng)難以支撐房價(jià)的繼續(xù)攀升。當(dāng)房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離居民收入，且以加速度繼續(xù)拉大二者的差距，動(dòng)輒就是20倍以上的房價(jià)收入比之際，剛性需求還能維持多久。高房價(jià)恰恰是阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的最大攔路虎。房價(jià)早已經(jīng)進(jìn)入了買泡泡階段，房價(jià)上漲到3萬，還是5萬，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒有關(guān)系。因此，可以說剛性需求不足以成為房價(jià)反彈的動(dòng)力。剛性需求支撐起來的買方，完全不可能逆轉(zhuǎn)房價(jià)調(diào)控。

    二是貨幣井噴格局必然終結(jié)。過去兩年，中國放出來近18萬億的新增貸款，隨之使得廣義貨幣投放量急速暴漲。貨幣惡性超發(fā)的后果已經(jīng)隨之顯現(xiàn)，今年下半年通脹水平的快速走高，足以引起中央政府對于貨幣超發(fā)的警惕。中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于明年貨幣政策轉(zhuǎn)向的暗示，以及近期央行頻繁的貨幣調(diào)控，都使得接下來貨幣增速勢必回落。

    按照過往經(jīng)驗(yàn)，年度新增貸款額度維持在3萬億到5萬億的水平，完全能夠保證經(jīng)濟(jì)8%以上的增速。這在2004年前后經(jīng)濟(jì)過熱的年份，也僅僅維持在三四萬億的信貸增量。2011年新增貸款規(guī)模能維持在5萬億就不錯(cuò)。雖然較之這兩年明顯回落，但對于中國經(jīng)濟(jì)常態(tài)化而言，這依然是天量的規(guī)模。

    而接下來一旦高通脹時(shí)代重新席卷全球，全球央行就會全然不顧其他，只會將全部的精力用于對付通脹的惡化上。其中，美聯(lián)儲持續(xù)升息的賴力和速度往往超過預(yù)期，在短短一年到兩年內(nèi)，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基準(zhǔn)利率到4%左右的時(shí)候，中國央行勢必也不得不進(jìn)入加息周期，比如貸款基準(zhǔn)利率接近8%，甚至更高。那么，如此力度的貨幣緊縮對于房地產(chǎn)投機(jī)勢力的打擊將是巨大的。

    三是土地財(cái)政。盡管目前我們還看不到國家改革分稅制的可能，地方政府沉迷于賣地的積極性有增無減。不過，土地財(cái)政模式正逐漸走向窮途末路。城市土地總是有限的，規(guī)劃面積不可能無限度擴(kuò)展。

    根據(jù)我的觀察，近幾年全國各個(gè)城市隨處可見的開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)、城市擴(kuò)容的熱潮此起彼伏，并最終表現(xiàn)在房價(jià)和地價(jià)的暴漲上，這一過程已經(jīng)出現(xiàn)了全國化特征。一旦未來幾年這一現(xiàn)象得不到遏止，那么十多年后大部分城市的土地資源將已經(jīng)被賣的差不多了，到時(shí)候地方政府還能賣什么，難不成真要觸動(dòng)耕地紅線，真打算大規(guī)模實(shí)施農(nóng)地入市不成？越來越多的人已經(jīng)意識到，土地財(cái)政正在掏空中國的未來發(fā)展空間。

    近期有媒體報(bào)道稱，上海即將正式開征房產(chǎn)稅，這固然是為了完善稅制結(jié)構(gòu)，同時(shí)起到遏制房價(jià)的作用，但在我看來更為重大的意義，此乃是為啟動(dòng)分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財(cái)源，土地財(cái)政才具備終結(jié)的基礎(chǔ)。否則，分稅制改革怎么也不能啟動(dòng)。種種跡象表明，土地財(cái)政在未來十年的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，逐漸終結(jié)是大勢所趨。

    整體看來，房價(jià)泡沫再想怎么的瘋狂已經(jīng)不大可能。之前一度鼓吹房地產(chǎn)超級泡沫的金巖石已經(jīng)倒了，看樣子超級泡沫也將隨之不可能在中國出現(xiàn)。尤其是當(dāng)支撐房價(jià)泡沫的最關(guān)鍵三大因素，都漸漸消失之際，房價(jià)泡沫慢慢泄氣也就只是時(shí)間問題了。

    如今，大多數(shù)人都已經(jīng)意識到房地產(chǎn)泡沫，是中國經(jīng)濟(jì)未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)可能成為拖垮經(jīng)濟(jì)崩潰的定時(shí)炸彈。房價(jià)長時(shí)間的違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，“只漲不跌”也到了該回歸正常的時(shí)候。

    如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松，如果中央政府在“十二五”轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長模式的決心夠堅(jiān)決，那么接下來三年內(nèi)房地產(chǎn)泡沫泄氣必是趨勢。哈里森的魔力也會作用于中國房地產(chǎn)市場。

（來源：搜狐財(cái)經(jīng)博客 作者：倪金節(jié)）

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