去庫存化初戰(zhàn)告捷土地市場漸趨繁榮

http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2009-6-10 9:19:57 蘭格鋼鐵

    6月8日，在廈門的土地拍賣會上，萬科以18.3億元的價格拿下一地塊，樓面價超過9163元/平方米。此前，萬科已在無錫、佛山、青島新增加6個項目，地價款總計達(dá)23.14億元。

    房地產(chǎn)交易量持續(xù)回升，引發(fā)了土地市場火爆，近期各地開發(fā)商頻頻出手拿地。業(yè)內(nèi)人士指出，目前行業(yè)去庫存化已取得一定成果，在投資信心恢復(fù)及通脹預(yù)期的帶動下，土地市場將趨于繁榮。但部分高價地在現(xiàn)有的市場條件下仍有待消化。

    地產(chǎn)投資將改善

    5月份，全國主要城市出現(xiàn)土地購置和新開工面積增加的情況，除了一二線城市外，三線城市也受到整體房地產(chǎn)市場火爆銷售的影響，出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，房地產(chǎn)投資將改善。

    1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積7266萬平方米，同比下降28.6%，降幅較前三個月的40.1%有明顯縮窄。

    作為地產(chǎn)投資的重要指標(biāo)，開發(fā)商土地購置面積增長代表了投資信心的恢復(fù)。在杭州，位于上城區(qū)南山路的一塊商辦用地以7億元拍出，溢價幅度高達(dá)127%，樓面地價達(dá)每平方米46248元，創(chuàng)下“地王”新紀(jì)錄。

    中原地產(chǎn)分析人士指出，土地市場變暖有一定的必然性。近幾個月以來樓市銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)的投資意愿開始增強，同時部分地方政府加大了供地節(jié)奏和力度。而在當(dāng)前信貸寬松、通脹預(yù)期加強的背景下，一些開發(fā)商不再是單純滿足短期內(nèi)的經(jīng)營性需求，而是通過拿地進(jìn)行資產(chǎn)保值應(yīng)對通脹風(fēng)險。同時，部分開發(fā)商現(xiàn)有土地儲備存量不足也是引發(fā)拿地風(fēng)潮的原因之一。

    申銀萬國的研究報告顯示，開發(fā)商去年過度收縮開工、今年慣性收縮開工以及房地產(chǎn)建設(shè)周期較長決定了短期供給將出現(xiàn)不足，預(yù)計主要的大城市下半年供給壓力將逐步顯現(xiàn)。

    “以金地為例，按照其2008年38萬平方米的銷售能力，目前公司在上海市場的土地儲備僅為35萬平方米，不到一年就將賣光。這也是為何公司要溢價八成拿下徐涇地塊的主要原因之一。”業(yè)內(nèi)專家說。

    聯(lián)合證券研究員魚晉華表示，由于商品住宅新屋開工面積從2008年4月份開始回落，目前效應(yīng)已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，新增供應(yīng)開始出現(xiàn)斷檔。

    去庫存化效果顯現(xiàn)

    中金最近的報告認(rèn)為，一二線城市銷售良好，去庫存化即將結(jié)束，而購置土地等投資短期內(nèi)難以跟上；下半年開發(fā)商的策略將主要集中在增加新開工面積、購置土地或者漲價上。

    5月份全國樓市延續(xù)了三四月份的火爆行情。多數(shù)城市前5個月累計銷量已超過2008年全年水平的大半。其中杭州銷量已超2008年全年水平，天津達(dá)到去年全年的93%，深圳、武漢均達(dá)到85%，北京、上海、成都、長沙也超過了50%。同時，北京、上海、深圳等六城市的總庫存水平從6210萬平方米下降至5790萬平方米。

    高盛發(fā)布的中國房地產(chǎn)報告稱，今年初12大主要城市的空置率雖然高企，但消化庫存所需時間卻由年初時的22個月，大幅下跌至17個月，反映出國內(nèi)房地產(chǎn)銷售的火熱。同時，主要上市房地產(chǎn)企業(yè)的待售樓盤消化期，也從3月底的平均10個月跌至4月底的平均7個月。

    然而也有業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)業(yè)的巨額庫存表示了擔(dān)憂。戴德梁行的一份研究報告稱，1998年至2008年10年間，中國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米。而截至2008年底，開發(fā)量僅為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

    “當(dāng)前土地存量中有相當(dāng)一部分是高價甚至天價拿的地，這些土地很難在現(xiàn)有市場條件下完全消化�！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。(來源：中國證券報)

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