過(guò)去十年，是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的十年，也是野蠻生長(zhǎng)的十年。不斷刷新的地王紀(jì)錄，一個(gè)個(gè)“日光盤(pán)”……風(fēng)光無(wú)限的背后，我們既愛(ài)又恨，作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重遠(yuǎn)超其他行業(yè)；作為民生工程，高房?jī)r(jià)又讓老百姓屢次望房興嘆。
2011年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的持續(xù)調(diào)控，如何應(yīng)對(duì)當(dāng)下的困境，渡過(guò)這一場(chǎng)或許是最長(zhǎng)的“寒冬”？地產(chǎn)業(yè)需要求新求變，由觀點(diǎn)地產(chǎn)主辦、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合主辦的“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”上，商業(yè)地產(chǎn)、保障房、信貸模式、資金來(lái)源等話題，成為此次博鰲論壇的關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)十年，還會(huì)延續(xù)輝煌嗎？
/焦點(diǎn)之一·模式創(chuàng)新/
生產(chǎn)力變革：像制造業(yè)一樣造房子
與轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)相比，模式和技術(shù)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)商“過(guò)冬”的另一種生存法則。
萬(wàn)科在上�！霸囼�(yàn)”住宅工業(yè)化，就曾提及住宅工業(yè)化，可以令萬(wàn)科蓋房速度由一周變?yōu)橐惶�，大大加快了萬(wàn)科的資金周轉(zhuǎn)速度，減少了工程施工對(duì)萬(wàn)科資金的占用。如不考慮銷售，萬(wàn)科的資金周轉(zhuǎn)速度將因此大大加快。一些業(yè)內(nèi)人士甚至樂(lè)觀地說(shuō)，通過(guò)住宅工業(yè)化生產(chǎn)，一個(gè)萬(wàn)科可以變成七個(gè)萬(wàn)科的規(guī)模。
而在工業(yè)化住宅方面，萬(wàn)科走在行業(yè)最前面。昨日，在博鰲論壇上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍表示，工業(yè)化住宅給萬(wàn)科帶來(lái)了速度和質(zhì)量方面的好處。
住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)
周衛(wèi)軍透露，去年9月份深圳龍華保障房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。在同步開(kāi)工建設(shè)的情況下，由萬(wàn)科負(fù)責(zé)的三期工程已經(jīng)建到14層，而其他兩家保障房建設(shè)工程至今還只修建到第6層。
“我們?cè)谶M(jìn)度上已經(jīng)有了非常明顯的優(yōu)勢(shì)。為什么會(huì)產(chǎn)生這樣大的差距呢？這里面體現(xiàn)了工業(yè)化的效率�！敝苄l(wèi)軍稱，“因?yàn)楣I(yè)化施工手段，這樣一個(gè)項(xiàng)目從封頂?shù)铰浼�，只需兩個(gè)月左右就可以完工。要是這樣一個(gè)常規(guī)項(xiàng)目，從封頂?shù)铰浼苄枰?個(gè)月時(shí)間，這就是效率讓我們提前了4個(gè)月。”
周衛(wèi)軍向記者表示，工業(yè)化住宅跟萬(wàn)科快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式戰(zhàn)略有關(guān)。為此，在實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化之后，將有助于萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)速度。
與傳統(tǒng)的住宅建造工藝相比，工業(yè)化住宅是指將墻體預(yù)制板等建筑材料在生產(chǎn)車間造出來(lái)，最后直接拼裝成住宅。周衛(wèi)軍稱，未來(lái)十年的房地產(chǎn)變革將是生產(chǎn)方式的改變，開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅僅要順應(yīng)市場(chǎng)，還要不斷發(fā)掘市場(chǎng)的潛力。下一個(gè)十年，提升房屋質(zhì)量是萬(wàn)科發(fā)展的導(dǎo)向，因?yàn)榉课葙|(zhì)量始終是消費(fèi)者最為關(guān)注的問(wèn)題之一。
周衛(wèi)軍對(duì)工業(yè)化住宅給萬(wàn)科房屋建造質(zhì)量帶來(lái)的好處溢于言表，“工業(yè)化時(shí)代，我們墻板建筑尺寸完全可以精確到毫米，基本上實(shí)現(xiàn)了從厘米到毫米的跨越�；旧辖鉀Q了外墻的開(kāi)裂、滲透等質(zhì)量通病�！�
據(jù)悉，包括北京萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島在內(nèi)，萬(wàn)科還在上海、天津、無(wú)錫等地利用工業(yè)化方式建造住宅項(xiàng)目。
智能化住宅突圍
“創(chuàng)新正在改變世界，所以出現(xiàn)了蘋(píng)果的成功�！焙柕禺a(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)盧鏗昨日在博鰲房地產(chǎn)論壇上如此說(shuō)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在樓市政策調(diào)控之下，行業(yè)也走到了轉(zhuǎn)折口，中國(guó)房地產(chǎn)的彼岸在哪里？
事實(shí)上，下一個(gè)十年，房地產(chǎn)企業(yè)如何求新求變，這已是2011年博鰲房地產(chǎn)論壇的一個(gè)重要主題。除了工業(yè)產(chǎn)業(yè)化，住宅小區(qū)的全智能化也是另一個(gè)通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展的模式。海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)盧鏗認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)商一定要從賣(mài)房子轉(zhuǎn)型到做理念和服務(wù)。
為此，盧鏗提出了海爾地產(chǎn)的“云社區(qū)”概念。據(jù)透露，第一代云社區(qū)就出來(lái)了，它實(shí)際上是利用了家庭的、社區(qū)的中網(wǎng)、社會(huì)的大網(wǎng)形成了一種新型生活方式，使得大家可以在一個(gè)不大的區(qū)域享受互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和智能化技術(shù)帶來(lái)的生活空間。
此前，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性和創(chuàng)新性的爭(zhēng)議由來(lái)已久，甚至有人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)并無(wú)專業(yè)性可言。其實(shí)，無(wú)論是住宅產(chǎn)業(yè)化還是房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的云社區(qū)概念，都是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走向的探索。
“云生活”理念就是創(chuàng)新物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的生活品質(zhì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)追求，應(yīng)該從國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展成為城市化發(fā)展的平臺(tái)和載體。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從一個(gè)開(kāi)發(fā)商逐步轉(zhuǎn)型為美好住居生活整體解決方案系統(tǒng)集成商。
/焦點(diǎn)之二·保障房/
保障房被指存在“特權(quán)福利”分配不公或催生另類投機(jī)
與華遠(yuǎn)地產(chǎn)(4.39,0.02,0.46%)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)質(zhì)疑保障房建設(shè)為“大躍進(jìn)”的思路不同，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇(微博)則大力提倡保障房建設(shè)，同時(shí)建議政府推行REITS(房地產(chǎn)信托投資基金)來(lái)解決保障房建設(shè)中的資金問(wèn)題。
但任志強(qiáng)則質(zhì)疑保障房分配不公，推動(dòng)另一種投資投機(jī)需求。
“曠課”12年
1998年房改前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格意義上說(shuō)，市場(chǎng)只屬于保障房市場(chǎng)，1998年房改后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理論上步入雙軌制。
對(duì)此，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇介紹說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的商品化起源于1990年鄧小平的指示，1998年進(jìn)行房改期間，他有幸參與了房改設(shè)計(jì)，并且擔(dān)任了住房分稅制改革課題組組長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)提出了由政府設(shè)立廉租住房供應(yīng)體制這樣一個(gè)重要的部分。不過(guò)當(dāng)時(shí)為了更好地推動(dòng)房改，政府部門(mén)考慮將廉租房建設(shè)步伐停建兩年，后來(lái)因?yàn)橹鞴懿块T(mén)換了人，變成10年停建。
此后隨著房?jī)r(jià)上漲，弱勢(shì)群體與商品房間的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，保障房建設(shè)的短板體現(xiàn)得愈加強(qiáng)烈。
孟曉蘇指出，伴隨輿論壓力的加大，從去年開(kāi)始，中央再次下決心建設(shè)保障房，當(dāng)年竣工370萬(wàn)套，而在去年年底第三次明確了房地產(chǎn)供應(yīng)的兩個(gè)體系建設(shè)。算下來(lái)，自1998年至2009年，中國(guó)保障房建設(shè)“曠課”了12年。今年政府提出將在未來(lái)五年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的宏大目標(biāo)，而今年前7個(gè)月，根據(jù)主管部門(mén)發(fā)布的信息顯示，目前保障房開(kāi)工率已達(dá)到了72%。
對(duì)于孟曉蘇大力“鼓吹”保障房建設(shè)的做法，一些人表示出了不同的看法，其中最具代表性的人物便是任志強(qiáng)。
他認(rèn)為，3600萬(wàn)套保障房建設(shè)的核心是保障房的后期分配問(wèn)題。如果最終保障房分配不到該保障的人群手中，而是被利益集團(tuán)瓜分，那么保障房建設(shè)不但不能起到調(diào)控的效果，還會(huì)適得其反，加劇貧富分化。
對(duì)于保障房建設(shè)中的分配不公問(wèn)題，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，孟曉蘇笑著說(shuō)，這是吃皇糧的人需要去面對(duì)及解決的問(wèn)題，不是自己需要去考慮及回答的問(wèn)題。
REITs解決保障房資金
據(jù)了解，我國(guó)香港和新加坡皆使用了50年時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)了居民住房保障目標(biāo)，比如在50年時(shí)間內(nèi)，香港為相當(dāng)比例的家庭提供了居屋、夾屋、公屋、廉租屋等，從而實(shí)現(xiàn)了當(dāng)時(shí)“居者有其屋”的目標(biāo)。
相比較而言，今年，在保障房建設(shè)“曠課”12年之久的內(nèi)地，今年政府提出了3600萬(wàn)套的保障房建設(shè)目標(biāo)，以期快速?gòu)浹a(bǔ)保障房建設(shè)的短板。
對(duì)于政府此舉，孟曉蘇稱其為“惡補(bǔ)”。他認(rèn)為，此計(jì)劃順利展開(kāi)的最重要障礙是資金問(wèn)題。畢竟5年3600萬(wàn)套保障房建設(shè)，需要7萬(wàn)億巨資投入。在各種保障房業(yè)態(tài)中，資金問(wèn)題表現(xiàn)最為突出的是租賃房�！耙�?yàn)楫a(chǎn)權(quán)型保障房最終可以通過(guò)出售，把錢(qián)收回來(lái)。租賃型保障房，先讓房地產(chǎn)企業(yè)持有，他們?cè)趺纯赡艹钟心�？現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)被要求配建保障房，這些都是以政府收購(gòu)為前提的，現(xiàn)在政府無(wú)錢(qián)去收購(gòu)，他們也很著急，同時(shí)沒(méi)有意愿繼續(xù)建設(shè)下去�！�
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，孟曉蘇建議政府引進(jìn)海外成熟的產(chǎn)品REITs來(lái)解決�！跋愀鄣谝恢籖EITs領(lǐng)匯基金就是用政府出租物業(yè)發(fā)行的。在內(nèi)地經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)保障房和租賃房可以獲得很好的收益，因?yàn)橥恋卦靸r(jià)低廉、戶型不大，而且商業(yè)是旺鋪，REITs可以實(shí)現(xiàn)每年7%~8%的收益。”
據(jù)悉，在2008年12月，國(guó)務(wù)院就發(fā)出了126號(hào)文件，明確要求開(kāi)展REITs。而現(xiàn)在進(jìn)行REITs試點(diǎn)的天津、上海，已開(kāi)始探索通過(guò)REITs持有廉租房和公租房，以解決相關(guān)問(wèn)題。
孟曉蘇進(jìn)一步解釋說(shuō)，在3600萬(wàn)套保障房建設(shè)中，政府鼓勵(lì)社會(huì)資金介入，而REITs也可以解決此事�！皟�(nèi)地已經(jīng)不差錢(qián)，現(xiàn)在銀行存款高達(dá)100萬(wàn)億元，資本市場(chǎng)有22萬(wàn)億元，保險(xiǎn)市場(chǎng)還有5萬(wàn)多億元，這些資金都找不到升值渠道。如果能夠創(chuàng)立REITs，并且讓REITs進(jìn)入資本市場(chǎng)，不僅可以解決保障房持有困難，而且還可以激活低迷的股市�，F(xiàn)在是通過(guò)先發(fā)國(guó)債而不是推動(dòng)REITs來(lái)解決保障房資金問(wèn)題，這是不對(duì)的�！�
保障房加大貧富分化？
與孟曉蘇極力提倡保障房建設(shè)的態(tài)度不同，自3600萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃出爐后，任志強(qiáng)便一直炮轟其為“大躍進(jìn)”，尤其對(duì)保障房后期的分配不公問(wèn)題一直“喋喋不休”。
任志強(qiáng)認(rèn)為，在實(shí)際操作中，政策從來(lái)沒(méi)有限制過(guò)對(duì)保障性住房的分配，從而致使保障房的分配漸漸淪為特定權(quán)力群體的“池中物”，如公務(wù)員或者特殊利益單位。因此，任志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)不是社會(huì)公開(kāi)的保障性住房大量供給的制度，而是用權(quán)力和尋租隱藏的一個(gè)保障性住房的制度，這個(gè)制度從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。如果從中央各部委情況看，這些部委分別用這種保障性住房制度獲取了大量土地建設(shè)，如果按照“十一五”規(guī)劃的土地供應(yīng)情況，北京大概有73%土地被這些單位使用了。如果把這73%土地平均在所有土地價(jià)、房?jī)r(jià)中，北京的房屋單價(jià)大概是8000多元。比如最近清華大學(xué)、北京大學(xué)共計(jì)1萬(wàn)套保障住房以及其他類似住房都占用大量土地，并獲取了優(yōu)惠政策，但以最低的價(jià)格賣(mài)給了這些“享有特權(quán)的人”。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，任志強(qiáng)認(rèn)為，正因?yàn)樵诜峙潆A段的不設(shè)防機(jī)制，導(dǎo)致大量保障房并未分配到該保障的人群，而是進(jìn)入了手中已有房子甚至已有多套房屋的“特權(quán)群”。從某種角度上講，這種分配情況下的保障房建設(shè)，是在限購(gòu)限制投資投機(jī)需求的情況下，鼓勵(lì)了另一種投資投機(jī)需求，即鼓勵(lì)特權(quán)階層再擁有房屋，從而加大了貧富分化，而不是縮小了貧富分化。
/焦點(diǎn)之三·變局/
優(yōu)勝劣汰房企并購(gòu)潮加速
盡管存在爭(zhēng)議，金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪仍然堅(jiān)持用“冬天”來(lái)描述現(xiàn)在的環(huán)境。房地產(chǎn)規(guī)律就是大年之后是小年，小年之后是大年。2009年、2010年連續(xù)兩個(gè)大年后，不出政策也是小年。所以我們要做好兩個(gè)小年的準(zhǔn)備。行業(yè)周期也決定了兩個(gè)小年將連續(xù)來(lái)臨。
和他一樣悲觀的還有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁周彤，周彤認(rèn)為企業(yè)不變革就可能被淘汰。她甚至說(shuō)，嘗試和探索，這是企業(yè)在這樣的一個(gè)年代里需要做的。
而在此之前，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮(微博)認(rèn)為，未來(lái)十年，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)面臨著一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰。
已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)這樣的巨大變革作出了調(diào)整。恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平預(yù)測(cè)2013年前市場(chǎng)不會(huì)改變觀望氛圍。為此把山東、寧夏項(xiàng)目賣(mài)掉，資金盤(pán)回來(lái)。想利用這個(gè)機(jī)會(huì)兼并收購(gòu)那些之前取得好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。每一次金融風(fēng)波、樓市調(diào)控，不能適應(yīng)變化的企業(yè)可能被淘汰，而一些能抓住機(jī)遇的企業(yè)則獲得更好發(fā)展。
除了郭建平，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗對(duì)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)也不樂(lè)觀，“喜歡熊，擁抱熊”一直是他的口頭禪。但也有人認(rèn)為，現(xiàn)在還不能算是冬天，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松(微博)說(shuō)，TOP20成交總量增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)了50%。在這種壓力下，市場(chǎng)有如此的表現(xiàn)，意味著什么？意味著我們這次所謂房地產(chǎn)周期是一個(gè)完全政策造成的。可以管它叫做資本支出和庫(kù)存周期引發(fā)的波動(dòng)，是政策造成的資本開(kāi)支和庫(kù)存引發(fā)這場(chǎng)波動(dòng)。
陳勁松在這場(chǎng)波動(dòng)發(fā)現(xiàn)，今年上半年價(jià)格依然挺在那里，成交量在二三線城市仍然還在增長(zhǎng)，在這種情況下下半年會(huì)發(fā)生什么事情？難道不是重要的價(jià)格彈性窗口期嗎？所謂價(jià)格彈性窗口期就是只要開(kāi)發(fā)商的價(jià)格合適，銷售量是可以上去的。在這樣一個(gè)窗口期，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任就是促進(jìn)成交量的增長(zhǎng)。
不過(guò)，陳勁松不否認(rèn)冬天可能來(lái)臨的趨勢(shì)。他認(rèn)為，今年下半年已經(jīng)不是開(kāi)發(fā)商扛著不降價(jià)，上半年土地出讓量實(shí)在太低了，這樣的話使得下半年地方政府土地出讓壓力暴增，下半年土地出讓價(jià)格將會(huì)有明顯的下降。
今年并購(gòu)活動(dòng)在房地產(chǎn)業(yè)超過(guò)了以往任何一個(gè)年份，這就是任志強(qiáng)說(shuō)的有破產(chǎn)的，沒(méi)被大家看到。實(shí)際上并購(gòu)活動(dòng)和企業(yè)重組活動(dòng)，包括項(xiàng)目合作程度，它的金額和個(gè)數(shù)全創(chuàng)了歷史最高，預(yù)計(jì)下半年依然如此，并且將加速房企并購(gòu)進(jìn)程。
/焦點(diǎn)之四·信貸政策/
信貸政策未松動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)被“嫁禍”
在論壇現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮指出，如果金融系統(tǒng)的政策完善，那中國(guó)地產(chǎn)調(diào)控根本就不需要限購(gòu)。
陳淮進(jìn)一步指出，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最不穩(wěn)定和最危險(xiǎn)的因素是人民幣，什么叫通貨膨脹？就是貨幣貶值。對(duì)房地產(chǎn)影響最大的政策就是CPI高漲下的加息�！拔覀�?cè)趪?guó)際競(jìng)爭(zhēng)中最沒(méi)有把握的事情就是人民幣升值與否，但現(xiàn)在金融專家們卻把貨幣價(jià)格的不穩(wěn)定嫁禍于房地產(chǎn)�！�
對(duì)于陳淮提出的房地產(chǎn)業(yè)的“代罪論”，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松(微博)首先承認(rèn)，“所謂的'緊縮政策’本來(lái)是想緊縮房地產(chǎn)，結(jié)果卻使消費(fèi)者受到很大沖擊，這個(gè)政策的效果有待評(píng)估�！辈贿^(guò)，片刻后，他話鋒一轉(zhuǎn)，緊縮政策的實(shí)施，也導(dǎo)致銀行的總體貸款規(guī)模非常有限，銀行同樣像開(kāi)發(fā)商一樣，資金成本在大幅上升，因此雖然放貸利率在提升，但是實(shí)際利差并沒(méi)有明顯擴(kuò)大，加上貸款規(guī)模被總體控制，銀行受緊縮政策的影響也不小。
此外，對(duì)于一些人所談?wù)摰木o縮政策的松動(dòng)問(wèn)題，巴曙松介紹說(shuō)，7月份新增貸款4962億元，比之前看到的市場(chǎng)中位數(shù)的預(yù)期5500億大幅降低。這表明信貸政策根本沒(méi)有松動(dòng)的意思，至少目前還沒(méi)有看出來(lái)。因此，目前來(lái)看，緊縮政策仍在進(jìn)行中。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松，但在調(diào)控方式上，應(yīng)該盡量采用差別化的信貸和稅收政策，盡量減少行政調(diào)控措施。 |
