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收益與風(fēng)險(xiǎn)博弈 房地產(chǎn)信托如何贏得大考
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-8-1 9:00:47
蘭格鋼鐵 |
信托協(xié)會(huì)近日公布的二季度數(shù)據(jù)顯示，上半年新增房地產(chǎn)信托余額2078億元。面對(duì)收益與風(fēng)險(xiǎn)不斷升級(jí)的博弈，處在市場(chǎng)與調(diào)控夾層中的信托公司也在思考著如何贏得市場(chǎng)的考驗(yàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
引發(fā)信托市場(chǎng)恐慌情緒
市場(chǎng)中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的恐慌主要來自于國家密集的調(diào)控政策。一邊是樓市政策預(yù)期不明朗、市場(chǎng)波動(dòng)情緒較大。加之CPI不斷攀升新的高位，流動(dòng)性泛濫等問題都為未來貨幣政策的走向增添了很多不確定性因素。顯然，開發(fā)商通過銀行的低成本融資渠道已不容樂觀；而從監(jiān)管層“反復(fù)”叫停、“窗口指導(dǎo)”等現(xiàn)象來看，逐漸收緊信托公司房地產(chǎn)融資的口子也已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。上述市場(chǎng)信號(hào)的共同作用給房地產(chǎn)信托的投資者帶來強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。從整體層面來看市場(chǎng)中目前還沒有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，但是隨著行業(yè)內(nèi)部深入整合的進(jìn)行，監(jiān)管層對(duì)此問題的認(rèn)識(shí)還是相當(dāng)謹(jǐn)慎。
合理引導(dǎo)房地產(chǎn)基金發(fā)展
如何積極運(yùn)作房地產(chǎn)信托基金是擺在監(jiān)管層及業(yè)內(nèi)人士面前的首要問題，也是發(fā)展信托、將信托從“類貸款”似的銀行同質(zhì)發(fā)展模式中解放出來的大思路。
2010年信托業(yè)峰會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士提出鼓勵(lì)信托公司研究創(chuàng)新中長期私募基金計(jì)劃。通過信托公司發(fā)揮自身資產(chǎn)管理的制度性優(yōu)勢(shì)，借助專業(yè)化的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，將以點(diǎn)狀形態(tài)分布的房地產(chǎn)信托整合為一個(gè)資金池下的組合基金信托。在提高管理效率的同時(shí)努力放大信托公司作為資產(chǎn)管理人的服務(wù)能力。一方面有助于打造專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)、形成強(qiáng)大的品牌資源；另一方面也有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的整合及優(yōu)化配置。通過信托公司與銀行、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，把之前無法運(yùn)作的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)可操作性、把無法滿足風(fēng)險(xiǎn)控制要求的單體產(chǎn)品變成具有立體保障體系的組合項(xiàng)目。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)信托基金的研發(fā)與創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)信托業(yè)乃至金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)同。
此外，隨著銀行房地產(chǎn)貸款融資量的急劇減少，監(jiān)管層運(yùn)用有形的“政策之手”將開發(fā)商的融資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向信托。我們認(rèn)為這是一種合理的政策取向與市場(chǎng)引導(dǎo)，因?yàn)闃鞘姓{(diào)整正在進(jìn)行時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的整合由于政策的緣故也處于“被實(shí)施”階段。與其讓銀行承擔(dān)著因房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生金融體系的傳導(dǎo)性風(fēng)險(xiǎn)，不如將其與銀行業(yè)進(jìn)行隔離，讓單體違約風(fēng)險(xiǎn)僅僅與信托相關(guān)聯(lián)。即使發(fā)生個(gè)別房地產(chǎn)倒閉的現(xiàn)象，也僅觸及與之關(guān)聯(lián)的信托公司的信用風(fēng)險(xiǎn)。
隔離風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩
然而，信托與開發(fā)商的親密結(jié)合程度遠(yuǎn)超過監(jiān)管層的預(yù)料。信托協(xié)會(huì)近日公布的二季度數(shù)據(jù)顯示，上半年新增房地產(chǎn)信托余額2078億元。從上半年監(jiān)管層頻頻“出手”的現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)信托行業(yè)的規(guī)模性擴(kuò)張已經(jīng)引起了政府的擔(dān)憂，深入貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隔離措施已刻不容緩。換句話來說，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不可怕，可怕的是出現(xiàn)整個(gè)行業(yè)傳導(dǎo)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管層建立實(shí)體行業(yè)向金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制是進(jìn)行政策指導(dǎo)的出發(fā)點(diǎn)也是實(shí)施微觀監(jiān)管的歸宿。
依照監(jiān)管層的指導(dǎo)要求，信托公司今后在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)必然要遵循“優(yōu)中選優(yōu)”的原則。只有具備良好信譽(yù)、充足抵押等優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)商才能成為信托公司優(yōu)先過會(huì)的信托項(xiàng)目。這樣一種優(yōu)勝劣汰的選擇過程，表明了監(jiān)管層有意整合房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度與決心，信托在一定程度上充當(dāng)了加速房地產(chǎn)行業(yè)整合的催化劑。目前在爭取銀行開發(fā)貸款的可能性已經(jīng)為零的情形下能否在信托機(jī)構(gòu)成功融資成為衡量開發(fā)商在多元融資格局下是否具有強(qiáng)烈市場(chǎng)公信力的重要指標(biāo)。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是信托公司對(duì)該行業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目管理及遴選一個(gè)重新認(rèn)識(shí)過程。針對(duì)如何化解風(fēng)險(xiǎn)、培育優(yōu)良的房地產(chǎn)信托文化對(duì)信托公司來說也是一種考驗(yàn)。
作為從業(yè)人員，“受人之托、代人理財(cái)”的立業(yè)之本不可忘，受托人肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任不可小覷。在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過程中除了把握項(xiàng)目細(xì)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)外，還要具備洞察宏觀經(jīng)濟(jì)走向、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的能力。只有加強(qiáng)研判，才能瞄準(zhǔn)市場(chǎng)方向；只有加強(qiáng)學(xué)習(xí)與反思，才能將感知化為理性。眾所周知我國商業(yè)銀行經(jīng)營目標(biāo)的三個(gè)要求即安全性、流動(dòng)性、盈利性，無論何時(shí)在三者之間位列首位的永遠(yuǎn)都是安全性。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是信托公司對(duì)該行業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目管理及遴選的一個(gè)重新認(rèn)識(shí)過程，也是對(duì)信托公司如何化解風(fēng)險(xiǎn)、培育以風(fēng)險(xiǎn)為本的房地產(chǎn)信托文化的一種考驗(yàn)。
(證券日?qǐng)?bào)) |
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