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國(guó)務(wù)院支持推進(jìn)土地整理 大規(guī)模農(nóng)地流轉(zhuǎn)或放行
 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期：2011-7-22 9:23:21  蘭格鋼鐵
    記者獲悉，國(guó)土資源部已制定了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》(討論稿)(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)、《全國(guó)土地登記信息指標(biāo)體系》(討論稿)和《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》(討論稿)等三部政策文件，正在征求意見(jiàn)，不久將下發(fā)。

    這一系列文件頒布的背后，是國(guó)土資源部全力沖刺2012年底完成農(nóng)地確權(quán)任務(wù)的壓力；國(guó)土部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)通知，要求在2012年底實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地確權(quán)全覆蓋。

    不過(guò)，目前農(nóng)地確權(quán)的工作推進(jìn)仍面臨諸如“小產(chǎn)權(quán)房”等難以解決的矛盾。北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉表示，7月20日國(guó)務(wù)院研究土地管理工作的常務(wù)會(huì)議已經(jīng)透出信息，要繼續(xù)加大農(nóng)村土地整治工作，未來(lái)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍將繼續(xù)，但是要避免此前出現(xiàn)的一些傷害農(nóng)民利益的做法，就必須盡快完成農(nóng)地確權(quán)工作，保護(hù)農(nóng)民的土地利益。

    確權(quán)沖刺

    7月5日，面對(duì)遠(yuǎn)道而來(lái)的國(guó)土資源部“農(nóng)地確權(quán)專題調(diào)研組”，四川省江油市國(guó)土局提出，對(duì)于地震搬遷、新農(nóng)村建設(shè)等原因造成的非本地村民而落戶到本地的居民，希望也能給他們發(fā)放土地權(quán)證。

    2008年地震后，老劉帶著全家投靠在江油市城郊開(kāi)木料場(chǎng)的妹夫，時(shí)間長(zhǎng)了，老劉全家就在妹夫所在的村里要了一塊地，蓋起了房子。但是如今這個(gè)村子要做新農(nóng)村建設(shè)，村民可以搬遷上樓，老劉由于是“外來(lái)戶”，其房屋能否和當(dāng)?shù)卮迕褚粯舆M(jìn)行補(bǔ)償即成了問(wèn)題。

    國(guó)土資源部地籍司處長(zhǎng)邱烈飛、以及國(guó)土資源部信息中心研究員張敬波和北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波等組成的調(diào)研小組指出，當(dāng)前新制定的《意見(jiàn)》當(dāng)中的第七條“非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證”即可視為上述問(wèn)題的解決出口。

    記者了解到，國(guó)土資源部已派出多路調(diào)研組前去各地調(diào)研農(nóng)地確權(quán)工作的具體開(kāi)展情況，并就上述政策性文件開(kāi)始征求意見(jiàn)。

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院一位專家指出，農(nóng)地確權(quán)進(jìn)展不平衡，西部部分地區(qū)農(nóng)地確權(quán)發(fā)證率不到30%，而農(nóng)地確權(quán)當(dāng)中有很多具體做法又需要規(guī)范。

    例如，四川成都采取的“網(wǎng)格化”農(nóng)地確權(quán)辦法，基本上是平均分配地權(quán)，但是破壞了原來(lái)土地權(quán)屬的分布，確權(quán)之后農(nóng)民基本上仍然是手拿兩個(gè)證書(shū)，一旦發(fā)生農(nóng)地流轉(zhuǎn)，權(quán)益分配問(wèn)題就成了矛盾。

    關(guān)于此項(xiàng)調(diào)研的目的，據(jù)接近國(guó)土部的一位人士介紹，其一是實(shí)地查看了農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證資料和信息化管理的演示，了解地方政府在推進(jìn)農(nóng)村確權(quán)登記發(fā)證工作的進(jìn)展；其二是收集各市縣在此項(xiàng)工作開(kāi)展中面臨的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題以及一些好的思路和想法。

    中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)張鳳榮對(duì)媒體表示，土地“二調(diào)”的時(shí)候，集中做了很多土地確權(quán)的事情，但是整體進(jìn)展也只有66%左右。除了土地權(quán)屬糾紛比較多以外，更多的是一些諸如使用權(quán)如何界定等矛盾，沒(méi)有現(xiàn)成的法律依據(jù)。

    農(nóng)地確權(quán)的一個(gè)重要難點(diǎn)在于，城郊結(jié)合部的農(nóng)村，多數(shù)都蓋了很多小產(chǎn)權(quán)房和自建房，而農(nóng)地確權(quán)必然要面臨是否給這些建筑確權(quán)、發(fā)證，如果發(fā)了，可能會(huì)遇到財(cái)產(chǎn)權(quán)的一些糾紛，如果不發(fā)，農(nóng)地確權(quán)的這個(gè)矛盾始終繞不過(guò)去。

    李偉表示，國(guó)土資源部一直對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題采取高壓態(tài)度，而地方政府基本上是默許和縱容的態(tài)度；國(guó)土資源部希望通過(guò)給農(nóng)地確權(quán)發(fā)證，來(lái)公平合理劃分農(nóng)地和農(nóng)地上建筑的權(quán)益，但是地方政府認(rèn)為這將大大增加他們今后土地整治、拆遷和城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌工作的難度。

    在很多地方政府的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃當(dāng)中，對(duì)于二層樓以上的農(nóng)村建筑物都認(rèn)定為違章建筑，不給予補(bǔ)償；在農(nóng)地確權(quán)的時(shí)候，如果這塊宅基地是合法的，需要發(fā)宅基地證，如果農(nóng)民今后在宅基地上建設(shè)幾層樓的建筑物，那么今后城市在向農(nóng)村進(jìn)行土地?cái)U(kuò)張時(shí)，將遇到新的拆遷難問(wèn)題。

    農(nóng)地流轉(zhuǎn)開(kāi)閘

    在國(guó)土資源部馬不停蹄地推進(jìn)農(nóng)地確權(quán)工作的背后，是農(nóng)地流轉(zhuǎn)工作的再一次大規(guī)模開(kāi)閘。

    7月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)工作會(huì)議，研究土地管理工作問(wèn)題。國(guó)務(wù)院總理溫家寶指出，制定并實(shí)施全國(guó)土地整治規(guī)劃，加快建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，力爭(zhēng)“十二五”期間再建成4億畝旱澇保收的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田。

    而在上述會(huì)議上，國(guó)務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，今年以來(lái)，地方政府反映建設(shè)用地需求和實(shí)際供應(yīng)量之間矛盾很大。

    如果要解決這個(gè)問(wèn)題，以及保證上述提到的新增4億畝的高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，就必須依靠農(nóng)村土地整治和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作來(lái)實(shí)現(xiàn)。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉指出，農(nóng)村的土地確權(quán)工作進(jìn)展迫切重要，一方面，通過(guò)產(chǎn)權(quán)明晰，保證農(nóng)民利益；另一方面，農(nóng)地確權(quán)是建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的前提。

    李偉表示，2011年作為“十二五”的開(kāi)局之年，各地大力推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加快城市化進(jìn)程，如果農(nóng)民的宅基地沒(méi)有得到確權(quán)，那么農(nóng)民的利益就無(wú)法得到保障。

    但是，2010年下半年以來(lái)，中央農(nóng)辦等部門對(duì)建設(shè)用地城鄉(xiāng)增減掛鉤等工作進(jìn)行調(diào)研，提出了很多問(wèn)題。

    中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文撰文表示，農(nóng)地確權(quán)流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，是符合國(guó)家宏觀調(diào)控目標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展的。

    但他同時(shí)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不應(yīng)該打農(nóng)民土地的主意，部分地方在推進(jìn)農(nóng)地改革時(shí)，是為了從農(nóng)村挖取更多的城鎮(zhèn)建設(shè)的資源，通過(guò)“建設(shè)用地增減掛鉤、指標(biāo)置換”或者是“公益性目的”強(qiáng)制征取農(nóng)地，損害農(nóng)民利益。

    因此，地方政府在土地管理改革中，應(yīng)該明確農(nóng)地確權(quán)流轉(zhuǎn)的界限，什么合法、什么不合法，并予以界定。

    2010年底，以成都為首的很多城市農(nóng)地流轉(zhuǎn)工作和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作被叫停，農(nóng)村土地整治和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作陷入低谷。

    而7月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議的內(nèi)容，似乎給農(nóng)地流轉(zhuǎn)重新開(kāi)閘發(fā)出了信號(hào)。李偉表示，由于信貸緊縮的原因，地方政府土地整理能力下降，加上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析的時(shí)候，提出經(jīng)濟(jì)下滑的可能，需要保證投資的增長(zhǎng)量。再加上未來(lái)5年要保證3600萬(wàn)套保障性安居工程住房的建設(shè)，全國(guó)建設(shè)用地的絕對(duì)需求量增加是十分迅猛的。

    河南省國(guó)土資源廳一位不愿具名的人士說(shuō)，每年國(guó)土資源部批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地指標(biāo)不能滿足地方建設(shè)用地需求的一半，剩下的都靠透支未來(lái)用地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤解決。

    2010年下半年，信貸緊縮導(dǎo)致很多民營(yíng)企業(yè)退出了地方土地整治工作，再加上中央政策不明確，很多地方的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作被叫�；蛘咦詣�(dòng)擱置。

    這一切將導(dǎo)致土地供應(yīng)能力的下降，尤其反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是普通商品房供地能力下降，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)2-3年的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

    不過(guò)，記者了解到，此次農(nóng)地流轉(zhuǎn)大規(guī)模開(kāi)閘的前提，是對(duì)農(nóng)民利益的保證。

    日前，國(guó)土部政策法規(guī)司司長(zhǎng)王守智表示，《土地管理法》修改稿已完成送審，上報(bào)國(guó)務(wù)院。修改的重點(diǎn)主要是完善集體土地征收。在集體土地征收補(bǔ)償方面，不僅要在財(cái)產(chǎn)上進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)還要突出安置和保障，確實(shí)做到農(nóng)民生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)改善。

    (本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道作者：賈海峰)
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