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六年開發(fā)拉鋸 上海大華清水灣“被豪宅”真相
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-6-30 9:08:33
蘭格鋼鐵 |
“女郎身材豐滿，目光婉約，纖纖細(xì)指夾著一支香煙，煙霧繚繞中，上海氣質(zhì)的美女風(fēng)韻盡顯。”在上海，說起“煙草大王”陳楚湘和美麗牌香煙，人們最先想到的就是這副一度風(fēng)靡上海灘的美女廣告月牌。
上海蘇州河凱旋路橋旁，一棟老洋樓也因被陳楚湘居住過，平添了些許傳奇色彩。今日老洋樓全面修葺驚艷亮相時，卻也不經(jīng)意間牽出所處樓盤—大華清水灣的多年“捂盤”真相。
從2002年前后拿地開工到如今三期宣布開盤，數(shù)十年間，大華清水灣坐享普陀“下只角”(原貧民區(qū))在此間的土地增值之利，市場更謠傳其價格已從最原先的8786元/平方米一躍至5萬元/平方米，一腳踏進上海豪宅俱樂部。
一個繞不開的話題是，開發(fā)商大華集團自身何以有耐心，完成如此長時間的捂盤。是迫不得已，還是有恃無恐？記者就上述問題咨詢大華集團營銷管理中心總經(jīng)理金玲以及大華清水灣項目負(fù)責(zé)人肖偉昌，他們堅決否認(rèn)“捂盤說”，并獨家回應(yīng)稱，樓盤之所以如此長時間未上市，是受體量龐大的動遷工作以及配合蘇州河改造的規(guī)劃調(diào)整等原因所累。
6年未售價漲5倍
位于普陀武寧的大華清水灣，是當(dāng)?shù)刈钤绲?萬元/平方米的樓盤。從樓盤一期大華清水灣花園最高的一幢24層向下望去，蘇州河將小區(qū)三面圍繞，向南遠眺就是美麗的中山公園，而輕軌明珠線就從小區(qū)西邊通過。
事實上，這個樓盤在地段上并不像華山路、淮海路那樣有著與生俱來的“豪宅相”，早先周邊的環(huán)境乏善可陳。不過經(jīng)過動拆遷改造和上海土地的整體升值，這個地段搖身一變成為了“黃金地段”，開發(fā)商也有底氣在此造出了豪宅價格。
已有上海本土媒體爆料稱，三期房源的均價水平至少到5萬元/平方米，而這一價格剛好是上海非官方統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)的新一輪豪宅門檻價。而不久前，上海市凱旋北路一家房產(chǎn)中介掛出了大華清水灣花園里二期的二手房，一套108平方米的兩室兩廳一衛(wèi)標(biāo)價432萬元，單價近4萬元。
“即將開盤的是樓盤三期房源華府樟園，主推180-430平方米的大戶型，具體時間和價格還未確定�！贝笕A清水灣樓盤售樓處介紹說，等7月初樣板房公開后，參考客戶的反應(yīng)，再詳細(xì)定價。而肖偉昌則對上述媒體爆料的價格持保留意見。他稱，目前項目報價正在送審，一切要等審批結(jié)束后才可公布。
在豪宅遍地開花，總價上億元的樓盤比比皆是的上海樓市中，大華清水灣預(yù)計5萬元/平方米的參考報價看似僅是滄海一粟。根據(jù)上海新浪樂居的最新統(tǒng)計，截至目前，上海單價在售的4萬元/平方米以上的樓盤就有78個，而總價超過1000萬元的豪宅項目已超過34個。而上海樓市在售樓盤總數(shù)不到500個，豪宅供應(yīng)比例已由2009年的不足5%，猛增至目前的15%。過去一周，上海新上市的33個樓盤中，有11個是總價超千萬元的豪宅項目。
不過對比樓盤自身而言，大華清水灣的價格水準(zhǔn)卻在一路狂飆。記者要查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，事實上，大華清水灣已停售多年。網(wǎng)上目前并沒有該樓盤新被批準(zhǔn)預(yù)售的房源信息，而上一張預(yù)售許可證的(編號為普陀2003預(yù)字024號)日期還停在了8年前。當(dāng)時該盤推出140套住宅房源，顯示已“售完”，累計合同均價僅為8786元/平方米，按照本次盛傳的預(yù)計“5萬元/平方米”的新開盤房源報價，售價上漲近5倍。
而某網(wǎng)站上的推盤信息也證實，在2005年推出二期最后一批房源后，大華清水灣就一直沒有賣過房。直到2011年4月才有了該樓盤三期即將推出房源的信息，但截至目前，樓盤的銷售動態(tài)始終停留在“即將推出”一欄。
高售價背后的土地邏輯
一個年代如此久遠的樓盤，卻能賣出如此高的價格？記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均將此歸因于市場�！吧唐纷≌氖袌鍪蹆r從來就不是主要依靠生產(chǎn)成本，而是由最新市場供求關(guān)系和項目周邊房價決定的�！鄙虾Ｆ謻|房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍如此評價。
上海中原地產(chǎn)宋會雍道出了其中的緣由—隨著上海優(yōu)質(zhì)宅地，尤其是市中心區(qū)的土地資源越來越少，手頭有地的開發(fā)商肯定不會隨便建個樓就馬上拿去賣掉。事實上，上海在2004年以后逐步減少了中心城區(qū)的宅地供應(yīng)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地供應(yīng)幾近于零。根據(jù)上海同策咨詢顧問有限公司的統(tǒng)計，外環(huán)內(nèi)最近5年的新增宅地，還不到住宅用地總出讓量的10%。
大華清水灣無疑是趕上了地價飆漲這趟列車。事實上，龍元建設(shè)(600491,股吧)宣布2.88億元中標(biāo)大華清水灣花園三期建筑工程后不久的2009年，普陀區(qū)就迎來了數(shù)次土地爭奪戰(zhàn)。復(fù)地集團以8.84億元亦競得普陀一幅住宅土地，1.8萬元/平方米的樓板價是起始價的3.25倍。而與大華清水灣相隔不遠的普陀長風(fēng)，就誕生了中海70億元地王，樓板價高達22409.3元/平方米。
即便到了強勢調(diào)控密集來襲的2010年和2011年，卻依然難以徹底地壓住房企跑馬圈地的沖動，誰都不敢斷言下次出讓的土地價格會達到多少。
“高地價，就是開發(fā)商蜂擁建豪宅的最重要原因�！鄙虾Ｒ拙友芯吭壕C合研究部部長楊紅旭向記者表示，樓板價居高不下，普通住宅回報率遠不及高端住宅，開發(fā)商為追求利潤只能爭相開發(fā)豪宅。精明的開發(fā)商更開始動腦筋在容積率偏高的土地上建“人造豪宅”，大平層等形式也越來越常見。
邁入全面豪宅時代
或許摸透了地價迅速升值的秘密，大華以“完全不同于前兩期的升級版本”人工打造出三期豪宅樣本，以期靠此拉開與周邊綠地世紀(jì)城、逸流公寓、世紀(jì)河濱城等普通樓盤的距離。“之前區(qū)域的住宅項目，大多只是單一依靠水景或軌道交通作為賣點，并以小戶型樓盤居多�！笔蹣翘幗榻B說，大華清水灣三期主推大面積戶型，并主打私家游艇碼頭這一賣點。
而在大華清水灣的鄰居板塊，同樣也開始涌現(xiàn)出不少“豪宅”產(chǎn)品。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，和大華清水灣處在同一區(qū)域的泰欣嘉園在2009年11月曾推出過大平層，網(wǎng)上參考價高達6.88萬元/平方米；另一家開發(fā)商中鷹黑森林也在鄰近板塊推出了類似的大平層豪宅，單價高達5萬元/平方米。
“地段的價值必須得在房價中體現(xiàn)，而增值的部分，開發(fā)商則希望通過打造成精裝修豪宅的方式來賺取�！鄙虾５禺a(chǎn)專業(yè)人士李驍說，比如賣1萬元/平方米的時候，除去成本，真正賺到手的可能只有2000-3000元/平方米；但如果賣到5萬元/平方米以上，再貴的裝飾材料和設(shè)備，與獲得的利潤相比仍然只占很小部分。在成本是普通產(chǎn)品10倍的情況下，利潤可能是普通產(chǎn)品的幾十倍甚至上百倍。
而在房地產(chǎn)業(yè)界看來，2009年伊始的上�！昂勒_發(fā)熱”，事實上一直沒有“退燒”。作為中國資本密集程度最高的地區(qū)，上海樓市對資本的吸引力無以倫比。而經(jīng)歷了2008年的類似于銷售寒冬的洗禮，豪宅開發(fā)商們這幾年對這個細(xì)分市場有了更加清醒的認(rèn)識，而且越來越執(zhí)著。
基于這樣的共識，兩年里，不僅盧灣、靜安、黃浦等傳統(tǒng)市中心地區(qū)的樓盤全部順利晉升豪宅行列，而普陀、閘北等中內(nèi)環(huán)區(qū)域甚至是遠郊閔行、松江等區(qū)域的樓盤，都紛紛給自己找“資源”、出“概念”，拉虎皮做大旗式地貼上豪宅標(biāo)簽。
“值得注意的是，在2009年那波成交熱潮后，在樓市"限購、限貸、限價"的背景下，豪宅市場并沒有出現(xiàn)爆發(fā)式成交，呈現(xiàn)出整體疲軟的問題。如何蓄客，如何順利銷售，這也是大華清水灣正式開盤后即將面臨的現(xiàn)實問題�！彼螘哼�告訴記者，以五六月上海推出的一系列近郊大平層公寓為例，雖然售價超過4萬元/平方米，但是銷售情況卻非常不理想，遠不及周邊的普通住宅產(chǎn)品，其中重要原因就是不少豪宅“精”度不夠，僅有豪宅的價格而沒有豪宅的品質(zhì)，做不出突出的影響力來。
迫不得已的“捂盤”？
不可否認(rèn)的一點是，從2002年拿地開工到如今三期宣布開盤，十年間，大華清水灣確實坐享了普陀“下只角”(原貧民區(qū))在此間的土地增值之利。一個繞不開的話題是，大華清水灣自身何以有耐心，完成如此長時間的“捂盤”不售？
對此，肖偉昌首先否認(rèn)“捂盤說”，并解釋稱，2008年9月份以后，三期項目是邊動工邊動遷。動遷拆困難，其實是阻礙項目進展的一個重要原因。事實上，在大華清水灣花園和蘇州河之間，最早還存在著“光復(fù)村”，大華需要動遷成功750多戶居民以及5個單位，而這項工作一直持續(xù)到2009年底才陸續(xù)完成。此外，配合市政府蘇州河整體改造規(guī)劃工作項目也耽誤了不少時間用于改容積率、寬度等規(guī)劃參數(shù)。
不過某業(yè)內(nèi)人士分析稱，僅靠拆遷困難一點就遲遲不推盤，這很難讓市場徹底信服，不排除樓盤建設(shè)過程中放緩進度，間接性捂盤的可能。
事實上，動工后通過不斷延長建設(shè)周期達到延遲上市的捂盤舉動，在上海以及全國各地都存在，甚至并不被定義為捂盤。記者掌握的情況顯示，滬上眾多項目的建設(shè)施工周期長得離譜，其中從開工到開盤，不少項目的周期超過5年，甚至7年。
據(jù)中房信不完全統(tǒng)計，目前上海有20個樓盤的開工時間超過1年，卻沒有上市銷售，總建筑面積已高達313萬平方米之巨。其中17個樓盤開工超過2年尚未開盤，包括上海瑞隆房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“時代歐洲公寓”項目、原東方海外置業(yè)(上海)有限公司開發(fā)，后由凱德置地接手的“東方海外盧灣區(qū)地塊”項目等近10個項目，其開工至今均已超過5年。
“但這顯然還只是冰山一角�！币拙又袊治鰩熝ㄐ弁嘎丁！斑@類施工捂盤涉及的體量，遠比未開工的閑置土地和達到預(yù)售條件后捂盤不賣的體量大幾個級別，且情況更復(fù)雜、更難以全面掌控�！蓖叻治鰩煆埡陚ケ硎荆壳暗氖袌銮闆r而言，為了快速回籠資金，保證資金鏈條的完整，像恒大、綠城這樣的大型開發(fā)企業(yè)開發(fā)節(jié)奏還是蠻快的。
主動捂盤的目的，毋庸多說，利潤始終是最主要的出發(fā)點。
(本文來源：時代周報作者：劉柚柚) |
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