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南京上半年僅售新房1.9萬(wàn)套 創(chuàng)5年“第二差”
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-6-28 9:34:55
蘭格鋼鐵 |
在一波又一波“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的持續(xù)轟炸下，南京樓市真的降溫了!南京網(wǎng)上房地產(chǎn)昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，這半年來(lái)全市只成交了18996套商品住宅(包括溧水、高淳兩縣)，這是近5年來(lái)除了2008年下半年受金融風(fēng)暴影響樓市大滑坡之外，半年成交量最少的一次。與慘淡的銷量對(duì)應(yīng)，房?jī)r(jià)也步入了停滯狀態(tài)。而在政策不斷收緊和房?jī)r(jià)有望下跌的雙重壓力下，何時(shí)出手令南京的買房人更為糾結(jié)。
數(shù)據(jù)篇
上半年新房銷售量：
五年來(lái)“第二差”，“瘋狂的樓市”成為過(guò)去
限購(gòu)加上限貸，雙重?cái)D壓之下的南京樓市艱難地迎來(lái)年中“大考”。上半年商品住房認(rèn)購(gòu)21377套、成交18996套的成績(jī)單，跟2007年以來(lái)的前8次“半年報(bào)”相比較，顯然難以“及格”。
365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，自2007年以來(lái)，南京樓市的銷售起伏較大，其中賣得最火的有2007年上、下半年，商品住宅成交量分別是51904套、40619套；以及2009年上下半年的43202套、57730套。五年來(lái)賣得最差的是2008年下半年，僅有13665套。其次就是今年上半年了，不到1.9萬(wàn)套的成交量，只相當(dāng)于2009年“瘋狂下半年”的三分之一(詳見附表一)。“其實(shí)不光是限購(gòu)與限貸，契稅補(bǔ)貼政策的取消，營(yíng)業(yè)稅征收方式的調(diào)整，都在影響著買房人的出手決心。”南京市住建委相關(guān)人士分析說(shuō)，自去年開始的新一輪調(diào)控出招更為精準(zhǔn)，持續(xù)時(shí)間也最長(zhǎng)，因此從數(shù)據(jù)上看，南京樓市真的向“史上最嚴(yán)調(diào)控”舉手投降了。
上半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：
房?jī)r(jià)大降了？?jī)H4月微跌0.1%
房子賣不掉，但房?jī)r(jià)有沒(méi)有應(yīng)聲而跌呢？從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前發(fā)布的前五個(gè)月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年只有4月份的新房?jī)r(jià)格環(huán)比微跌0.1%，其余月份不是上漲就是持平，因此整體上南京新房?jī)r(jià)格指數(shù)依然呈上漲的趨勢(shì)。“頂多是不漲了，或者是搞特價(jià)的多了，但要說(shuō)明顯下降，或者全面下降，這個(gè)真沒(méi)有，”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
數(shù)據(jù)也顯示，截止到6月22日，南京218家在售樓盤中，有64家樓盤的房?jī)r(jià)上漲，其中最高漲幅達(dá)47.4%；有31家樓盤房?jī)r(jià)下跌，最高跌幅為19.2%，其余123家樓盤房?jī)r(jià)基本持平。
這份統(tǒng)計(jì)報(bào)告還顯示，在城中、河西、仙林、城北、城南、江北、江寧、溧水、高淳這九大板塊中，房?jī)r(jià)平均上漲了2.1%，其中房?jī)r(jià)漲幅最大的是溧水板塊，高達(dá)14.55%；漲幅最小的是城東仙林板塊，漲幅為0.27%。沒(méi)有一個(gè)板塊總體房?jī)r(jià)下跌。
上半年土地出讓：
一分鐘拍賣會(huì)頻現(xiàn)，怎一個(gè)“冷”字了得
如果用一個(gè)字來(lái)形容2011年的南京土地市場(chǎng)，那一定是“冷”。底價(jià)成交、流拍和臨時(shí)延期成為關(guān)鍵詞，由于沒(méi)人競(jìng)爭(zhēng)而開始直接宣布結(jié)束的一分鐘拍賣會(huì)出現(xiàn)了至少3場(chǎng)。調(diào)控、限購(gòu)，顯然政策對(duì)于土地市場(chǎng)的影響是明顯的。
結(jié)合365地產(chǎn)家居網(wǎng)的數(shù)據(jù)，記者昨統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除去高淳溧水兩縣，2011年上半年南京共拍賣30幅地塊，其中1幅流標(biāo)，19幅地塊底價(jià)成交，溢價(jià)成交的僅有10塊。從土地面積來(lái)看，上半年成交面積共約200.56萬(wàn)平方米，約占去年全年土地出讓面積的45%；但上半年出讓土地成交總額約為164.05億元，只約占去年全年554.99億元土地收入的29.56%。而從地塊類型上細(xì)分，上半年南京30幅出讓地塊中，11幅純住宅地成交了10幅，12幅純商業(yè)用地和7幅商住混合地塊則全部成交。數(shù)量不多、分布不好而且還遭遇流拍和底價(jià)成交，是上半年純住宅地出讓的主要特點(diǎn)。
感受篇
一位開發(fā)商的半年感受：
樓市調(diào)控，調(diào)啊調(diào)啊就習(xí)慣了
這個(gè)上半年的銷售是五年來(lái)“第二差”，但對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，究竟是不是日子最難熬的？
2008年最難過(guò)的日子挺過(guò)來(lái)了，去年五六月份觀望最濃的日子也熬過(guò)來(lái)了，現(xiàn)在還有什么打擊不能承受？江北樓盤金泉泰來(lái)苑早在2004年便公開亮相，算是歷經(jīng)了各輪調(diào)控的“老手”了，開發(fā)商對(duì)調(diào)控的反應(yīng)也是“已經(jīng)習(xí)慣了”。該樓盤主管營(yíng)銷的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，在他看來(lái)，上半年樓市銷量下滑有多方面的原因，作為開發(fā)商只能去適應(yīng)，想通過(guò)開發(fā)商一己之力來(lái)改變這一格局幾乎是不可能的任務(wù)。
“就說(shuō)銀行吧，既限制開發(fā)企業(yè)貸款，又限制買房人貸款，你說(shuō)樓市能恢復(fù)到正常銷售狀態(tài)嗎？”他還舉例說(shuō)，在土地方面國(guó)家同樣限量供應(yīng)，開發(fā)商儲(chǔ)備不足的話，自然會(huì)壓低開工水平，減少房源的上市量，多方面綜合來(lái)看，半年只賣了不到1.9萬(wàn)套，應(yīng)屬正常水平了。
一位買房人的半年感受：
房?jī)r(jià)沒(méi)漲，但門檻抬高了
“一直在等房?jī)r(jià)降，好不容易等到房?jī)r(jià)不怎么漲而且還有點(diǎn)下降趨勢(shì)，可我現(xiàn)在卻越來(lái)越買不起房子了�！痹谀暇┮患覐V告公司工作的曹先生一臉郁悶地對(duì)記者說(shuō)。曹先生是標(biāo)準(zhǔn)的改善型購(gòu)房人，現(xiàn)居住在江北一套不到80平方米的房子里�！耙荒昵熬驮诤游骺礃潜P，當(dāng)時(shí)保利香檳國(guó)際每平方米1.8萬(wàn)元左右，扣除掉各種優(yōu)惠，差不多價(jià)格在1.7萬(wàn)元出頭。當(dāng)時(shí)對(duì)二套房的認(rèn)定并不很嚴(yán)格，算做首套房的話，首付比例只有三成，一套140平方米的房子只要拿出70多萬(wàn)元就能搞定。但由于宏觀調(diào)控，周圍人都看跌房?jī)r(jià)，我就沒(méi)出手�！�
而這一猶豫，曹先生如今就一直沒(méi)買房�！斑@半年我還常去香檳國(guó)際看房子，房?jī)r(jià)依然維持在1.8萬(wàn)元的均價(jià)水平上，漲幅很有限。雖然沒(méi)漲價(jià)讓人挺高興，但像我這樣的二套房買主，首付必須要六成，將近150萬(wàn)的現(xiàn)金，我到哪里去湊這么多錢啊!這也算是調(diào)控的一次'誤傷’吧�！�
事實(shí)上，像曹先生這樣糾結(jié)的消費(fèi)者有不少。一邊是調(diào)控帶來(lái)的等一等房?jī)r(jià)就會(huì)下跌的預(yù)期，另一邊是不斷提高的買房門檻，調(diào)控的雙刃劍讓買還是不買成為購(gòu)房人的心結(jié)。
一位地產(chǎn)編輯的半年感受：
買地的少了，“打醬油”的也少了
“賣出了去年一半的地，卻只收獲了三成的土地出讓金，這只能說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一是出讓地塊位置都不好，二是地塊成交價(jià)都比較低�！蹦尘W(wǎng)站的土地直播編輯小劉表示，上半年他最大的感受就是底價(jià)成交幾乎成為常態(tài)，例如距離雅居樂(lè)“地王”不遠(yuǎn)的兩幅浦口珠江鎮(zhèn)地塊，相繼以底價(jià)成交，沒(méi)能續(xù)寫“地王”神話。而城東和江北還分別出現(xiàn)了流拍及臨時(shí)延期出讓的尷尬。還有個(gè)感受是前來(lái)競(jìng)拍的開發(fā)商少了。去年地產(chǎn)火爆的時(shí)候，競(jìng)拍的代表一坐就能占小半個(gè)會(huì)場(chǎng)，舉牌子都能舉出近20的號(hào)碼；而現(xiàn)在經(jīng)常就是一幅地來(lái)一家企業(yè)，兩位代表。此外，觀摩出讓會(huì)的人也少了許多，以往水泄不通的拍賣大廳，現(xiàn)在經(jīng)常空空蕩蕩，媒體記者經(jīng)常成了現(xiàn)場(chǎng)最多的人群。
上半年二手房市場(chǎng)
銷量>>>
成交2.19萬(wàn)套，同比下降了24%
“淡定、砍價(jià)、再淡定。”這是很多一心購(gòu)買二手房的人在上半年的心理寫照。在調(diào)控的大背景下，二手房也經(jīng)歷了幾個(gè)起伏的階段。
至昨晚6時(shí)，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)，今年全市(除去高淳溧水兩縣)二手房共約成交2.19萬(wàn)套，高于新房成交量；成交總面積183.72萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)比2010年上半年的2.90萬(wàn)套下降了24.6%，比2010年下半年的2.54萬(wàn)套也下降了13.9%。
從區(qū)域上來(lái)看，江北4948套以及江寧4099套的成交量穩(wěn)坐頭兩把交椅。鼓樓區(qū)的2666套則排名第三。而從幾個(gè)月的成交量來(lái)分析，二手房交易大體經(jīng)歷了年初調(diào)控出臺(tái)前的火熱，2月底調(diào)控出臺(tái)后的暴跌，3、4、5月的重新回歸穩(wěn)定，再到本月再次出現(xiàn)了下跌這四個(gè)階段。
價(jià)格方面，從365地產(chǎn)家居網(wǎng)每日的個(gè)人掛牌價(jià)看，二手房?jī)r(jià)保持在12866元-13602元/平方米之間。掛牌價(jià)的谷底出現(xiàn)在3月上旬，而目前房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定。
中介>>>
從“咬定價(jià)格不放松”到“凡事好商量”
雖說(shuō)上半年二手房賣得比新建商品住宅好，但中介的日子卻并不好過(guò)。在南京從事二手房中介經(jīng)營(yíng)多年的店長(zhǎng)王靜對(duì)記者表示，這半年的感受就像坐過(guò)山車。一月份她所在的龍江門店還保持著每個(gè)業(yè)務(wù)員每天5個(gè)以上咨詢電話，可調(diào)控出臺(tái)后，門店訪問(wèn)量幾乎到了“冰點(diǎn)”，而隨著觀望氣氛的逐漸消化，來(lái)電來(lái)訪量慢慢又回復(fù)到與年前相當(dāng)?shù)那闆r。
雖然量逐漸恢復(fù)了，但二手房市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了變化�！白畲蟮母杏X是買房人的話語(yǔ)權(quán)增大了�！蓖蹯o表示，以前大多數(shù)房主都是“咬定價(jià)格不放松”，但目前越來(lái)越多希望快速成交的房主，對(duì)買家提出的很多條件態(tài)度都是，“凡事好商量”。
下半年預(yù)測(cè)
更難熬的還在后頭
上半年市場(chǎng)的答卷已經(jīng)交出，而對(duì)下半年的樓市走向，不少業(yè)內(nèi)人士并不看好。有人認(rèn)為調(diào)控沒(méi)有“最嚴(yán)”只有“更嚴(yán)”，市場(chǎng)沒(méi)有“最難熬”只有“更難熬”�！皹鞘械拇笳结樢讯�，下半年的市場(chǎng)也差不多，不排除繼續(xù)走低的可能性，即將到來(lái)的夏季，其實(shí)只是樓市嚴(yán)冬的開始。”
前不久，統(tǒng)計(jì)信息顯示，今年下半年南京全市共有136家樓盤推出3.5萬(wàn)套房源上市，如果按照上半年1.9萬(wàn)套的成交量，這新增的3.5萬(wàn)套房源半年也只能消化五六成。而更為嚴(yán)峻的是，目前全市沒(méi)賣出去的存量住宅房源還有3萬(wàn)多套，按照上半年每天100多套的銷售速度，不算下半年上市新房，光這批存量房源就夠賣近一年。預(yù)計(jì)下半年樓市的降價(jià)范圍還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
另?yè)?jù)了解，下半年南京上市的純新盤有34家，約有房源8000套。純新盤定價(jià)策略最為靈活，接下來(lái)，低于周邊在售房源開盤，低于預(yù)期開盤的項(xiàng)目將會(huì)不斷增多。(揚(yáng)子晚報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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