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北京今后物業(yè)費(fèi)直接交給業(yè)主大會(huì)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-6-22 9:21:41
蘭格鋼鐵 |
上周四，懷柔區(qū)于家園一區(qū)的業(yè)主大會(huì)備案登記，成為全國(guó)首個(gè)取得獨(dú)立民事主體資格的業(yè)主大會(huì)(詳見本報(bào)6月17日A11版)。今年9月開始，在懷柔區(qū)率先進(jìn)行的這一試點(diǎn)工作將在全市推廣。業(yè)主大會(huì)備案登記制度將為小區(qū)帶來哪些改變？小區(qū)物業(yè)費(fèi)欠繳的狀況能否得到改善？本報(bào)記者在懷柔區(qū)選擇了多家社區(qū)進(jìn)行調(diào)查。
-調(diào)查樣本
法人業(yè)主大會(huì)按利率選銀
>>于家園一區(qū)
近日，于家園一區(qū)因成為首家取得業(yè)主大會(huì)“法人資格”的社區(qū)而備受社會(huì)關(guān)注。
2006年，于家園一區(qū)首屆業(yè)委會(huì)成立，并聘任了一家新物業(yè)公司。一年時(shí)間后，因小區(qū)建設(shè)遺留問題、公共收益等問題難以解決，業(yè)委會(huì)成員全部辭職。2009年2月份，因業(yè)主不同意將每年200多元的物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，由首屆業(yè)委會(huì)聘任的物業(yè)公司以物業(yè)費(fèi)太低無法進(jìn)行服務(wù)撤離。
“小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，沒有物業(yè)，處于管理的真空，出現(xiàn)了很多問題。在居委會(huì)等部門的協(xié)助下，2009年5月3日，我被大家選為業(yè)委會(huì)主任。”丁淑元介紹，第二屆業(yè)委會(huì)成立后，隨之讓大家投票，共同決定選聘了一家新物業(yè)，按照保潔、綠化、維修等事項(xiàng)約定，為每戶提供“菜單式服務(wù)”。
“這是業(yè)主大會(huì)登記證，你看，是'京懷業(yè)字第0001號(hào)’，這是業(yè)主大會(huì)公章，這張是組織機(jī)構(gòu)代碼證�！鼻疤焐衔�，在該小區(qū)園丁俱樂部，丁淑元一樣樣指著介紹，“這個(gè)機(jī)構(gòu)代碼證就是用來開戶存公共維修基金的，我們共同確定和銀行談，選定一家利率高的銀行開戶�！倍∈缭Q，目前小區(qū)正在和有關(guān)部門協(xié)調(diào)，以期將業(yè)主們的公共維修基金轉(zhuǎn)入公共賬戶。
“從法律上講，業(yè)主大會(huì)有了法人資格，業(yè)主受侵害了，就可以起訴物業(yè)，業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，也可起訴業(yè)主�！�
物業(yè)公司歡迎法人業(yè)主大會(huì)
>>馥郁苑
馥郁苑小區(qū)因業(yè)委會(huì)成立較早，且物業(yè)公司已在該小區(qū)服務(wù)了約10年，業(yè)主自治情況較好等原因，成為懷柔區(qū)首批試行業(yè)主大會(huì)注冊(cè)法人資格的試點(diǎn)之一。
前天上午，馥郁苑小區(qū)北大門，物業(yè)公司幾名工作人員正忙著為小區(qū)業(yè)主發(fā)放“業(yè)主一卡通”及業(yè)主公共決策平臺(tái)使用手冊(cè)�！白�(cè)后，可以看到自己的公共維修基金賬戶，還可以在網(wǎng)上進(jìn)行投票。”一工作人員利用登記、發(fā)卡的間隙向圍著領(lǐng)卡的業(yè)主介紹一卡通的作用及使用方法。
“這是我家的房本和戶口簿。”上午10點(diǎn)多，業(yè)主王女士拿著相關(guān)證明材料，在登記本上簽名并領(lǐng)取了業(yè)主一卡通，“物業(yè)服務(wù)要是有問題，可以通過一卡通提意見嗎？”“可以，我們今后也會(huì)去網(wǎng)上隨時(shí)收集大家的意見和建議，咱們的溝通將會(huì)更直接�！蔽飿I(yè)公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人回答。
談及業(yè)主大會(huì)取得法人資格，物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這將會(huì)為物業(yè)服務(wù)和管理帶來很大方便：“就拿物業(yè)費(fèi)收繳來說。物業(yè)服務(wù)總有不盡如人意的地方，每年也總有極少數(shù)業(yè)主以此拒繳物業(yè)費(fèi)，為了追討物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司曾多次起訴業(yè)主�！痹撠�(fù)責(zé)人解釋，物業(yè)公司一共也就10個(gè)人，訴訟牽涉了物業(yè)極大的人力物力，“如今業(yè)主大會(huì)登記注冊(cè)了，有了法人資格，我們就不用針對(duì)單戶業(yè)主追繳欠費(fèi)了，就可以直接對(duì)應(yīng)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)委會(huì)來協(xié)調(diào)解決�！�
該小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主大會(huì)登記法人資格，將會(huì)令業(yè)委會(huì)擺脫尷尬的處境，從而在維護(hù)業(yè)主利益、推動(dòng)小區(qū)自治方面取得主動(dòng)權(quán)。
問題小區(qū)盼新政解燃眉之急
>>怡成花園
怡成花園小區(qū)物業(yè)公司一個(gè)多月前已經(jīng)撤走，業(yè)委會(huì)主任也多次表示辭職，“現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)管理成了真空。”該小區(qū)業(yè)主稱，希望正在進(jìn)行的業(yè)主大會(huì)登記試點(diǎn)工作能夠解決該小區(qū)的燃眉之急。
記者在該小區(qū)各樓門廳等醒目位置看到多種通知，包括該小區(qū)所在區(qū)域電力公司催繳電費(fèi)的通知，還有居委會(huì)要求每家住戶預(yù)交1000元應(yīng)急費(fèi)用的通知，及小區(qū)部分業(yè)主繳納應(yīng)急費(fèi)用收支情況說明。
多位業(yè)主反映，小區(qū)一直存在安全無法保障、私搭亂建成風(fēng)等問題。“小區(qū)管理不好，大家就不繳物業(yè)費(fèi)，后來不繳的業(yè)主就越來越多，上個(gè)月，因?yàn)榍冯娰M(fèi)的問題，小區(qū)還被停了3天電”。
不少業(yè)主盼望業(yè)主一卡通能解決小區(qū)的實(shí)際問題�！邦I(lǐng)回來就放在家里了，說是小小卡片威力很大，但是我們?cè)趺从媚�？這能解決我們小區(qū)的問題嗎？”業(yè)主王先生關(guān)切地說。
懷柔各小區(qū)
試點(diǎn)逐步推行
>>部門說法
懷柔區(qū)住建委工作人員說，目前，懷柔有200多個(gè)小區(qū)，已經(jīng)有105個(gè)小區(qū)在試點(diǎn)前成立過業(yè)主大會(huì)，其余小區(qū)中也即將成立業(yè)主大會(huì)并登記獲得“法人資格”，隨后可以自行開展與物業(yè)共用部分相關(guān)的管理活動(dòng)。登記證書由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)發(fā)放，接下來的工作就是陸續(xù)對(duì)各小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行登記。8月31日之前預(yù)計(jì)將組建成立工作全部完成。
該工作人員稱，之所以懷柔能被設(shè)為試點(diǎn)，是因?yàn)閼讶峁灿芯用?萬余戶，小區(qū)的規(guī)模比較小，一般都是幾棟樓一個(gè)小區(qū)。從小區(qū)的數(shù)量和業(yè)主委員會(huì)成立的比例來看，懷柔是全市比例最高的區(qū)縣。另外，在懷柔區(qū)，一些街道辦事處有物業(yè)管理科室，基層對(duì)小區(qū)管理工作了解較多，政策推廣基礎(chǔ)比較好。
今后業(yè)主向業(yè)主大會(huì)交物業(yè)費(fèi)
>>對(duì)話
記者：業(yè)主大會(huì)登記后將會(huì)開立賬戶，其中的費(fèi)用是如何分配的？
北京市住建委物業(yè)處相關(guān)人員(下稱物業(yè)處)：業(yè)主大會(huì)登記后，將進(jìn)一步確立其在行使物業(yè)管理權(quán)力過程中的主體地位，并具備完全的民事權(quán)利能力和民事行為能力。業(yè)主大會(huì)可以自行開展與物業(yè)共用部分相關(guān)的管理活動(dòng)，如經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部分并獲得收益，聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他人實(shí)施管理等；還可以通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)全體業(yè)主的行為進(jìn)行規(guī)范；同時(shí)開立業(yè)主大會(huì)賬戶，自行對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)、續(xù)籌、管理和使用等事項(xiàng)進(jìn)行決定等。
記者：今后業(yè)主的物業(yè)費(fèi)在業(yè)主大會(huì)成立后，將交給誰呢？
物業(yè)處：業(yè)主大會(huì)備案后，業(yè)主向業(yè)主大會(huì)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)支付費(fèi)用。
記者：業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的關(guān)系是怎樣的？業(yè)主大會(huì)獲“法人資格”后雙方會(huì)不會(huì)有一些管轄矛盾？
物業(yè)處：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則行使共同管理權(quán)力，承擔(dān)共同管理責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉出來的，為全體業(yè)主服務(wù)的組織，作為大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的決定。因此業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不會(huì)產(chǎn)生矛盾。
記者：業(yè)主大會(huì)獲“法人資格”后，能獨(dú)立對(duì)外經(jīng)營(yíng)公共區(qū)域嗎？
物業(yè)處：業(yè)主大會(huì)備案具有民事行為能力后，可依照管理規(guī)約的授權(quán)，對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并獲得收益，收益屬于全體業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可按照下列范圍使用：1)補(bǔ)充相應(yīng)的專項(xiàng)維修資金；2)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主小組會(huì)議所需費(fèi)用；3)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)；4)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所需費(fèi)用；5)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定的方式。
業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)將獲有效治理
>>解讀
社區(qū)治理專家舒可心認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)的歷史意義重大，業(yè)主們有了自己真正的組織。業(yè)主們心態(tài)發(fā)生變化，可以培養(yǎng)業(yè)主們的參與意識(shí)和民主意識(shí)。對(duì)物業(yè)費(fèi)的欠費(fèi)問題雖然不會(huì)產(chǎn)生立竿見影的效果，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來講，將得到非常有效的治理。
過去業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司只能用訴訟的手段追討。今后物業(yè)費(fèi)歸集到業(yè)主大會(huì)賬號(hào)中。如果業(yè)主欠費(fèi)，將被記下一筆賬，今后在賣房或者遺產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)名時(shí)，將被追要過去欠下的物業(yè)費(fèi)。舒可心稱，這是非常有效的治理辦法，也是全世界普遍使用的有效辦法。
另外，業(yè)主大會(huì)更有利于保護(hù)業(yè)主利益。過去專項(xiàng)維修資金賬號(hào)是在業(yè)委會(huì)的名下，存在著缺陷和漏洞。業(yè)委會(huì)如果亂使用這部分錢，只能算民事侵權(quán)或違約，不構(gòu)成刑事犯罪。今后業(yè)主大會(huì)有了“法人資格”，對(duì)業(yè)委會(huì)有很大的威懾力，物權(quán)法規(guī)定業(yè)委會(huì)沒有權(quán)利用這部分錢，業(yè)委會(huì)只是管理人。如果業(yè)委會(huì)亂使用這部分錢將可能面臨承擔(dān)刑事責(zé)任。
(京華時(shí)報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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