限購三個月后，投資投機需求被擠出，通州房價率先步入下行通道
5月30日，北京市東部近郊，通州區(qū)北運河K2百合灣售樓處。
工作人員熱情地做著項目介紹，在他口中，這個“周末開盤并熱賣200多套”的樓盤極具投資價值，“商改住”(商業(yè)、辦公立項，以住宅形式銷售)項目“不限購、能按揭”的獨特優(yōu)勢可遇而不可求。
但K2的真正銷售情況并不理想。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自4月24日取得預售許可以來，K2百合灣294套住房總計簽約為110套。同樣為K2地產(chǎn)在通州投資開發(fā)，K2清水灣、M5朗峰兩個項目更為慘淡，近三個月成交僅為5套和22套。
面臨慘淡境況的開發(fā)商不止一家。今年以來，隨著北京市有關房地產(chǎn)調(diào)控的“限購令”出臺，通州房地產(chǎn)市場便出現(xiàn)“量價齊跌”的境況，多數(shù)項目均面臨較大的銷售困難。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，東方玫瑰家園在限購令出臺前積累了1100多個客戶，但在開盤前一天做過市場摸底之后，價格從預計的2萬元/平方米下調(diào)至1.7萬元/平方米，同時為客戶提供9.1折優(yōu)惠，實際開盤價格為1.6萬元/平方米。即便如此，800多套住宅也只銷售出300多套。
此前數(shù)年，素有“北京CBD后花園”之稱的通州，房價飆升、成交火熱的景象不斷上演，通州部分項目房價甚至超過北京東二環(huán)路附近的二手房價格。
“2009年10月開始，市場開始異�；鸨媱澮粋�月的銷售量在兩天內(nèi)完成，我們也很奇怪。等到2010年春節(jié)之后，有的項目甚至出現(xiàn)一個月上漲1萬元的情況。”當?shù)匾患议_發(fā)企業(yè)銷售負責人說。
“漲得快、跌得快，這是投機、投資型市場的顯著特征�！币晃环康禺a(chǎn)PE界人士看來，限購令出臺后，通州房地產(chǎn)市場步入下行通道。如果限購政策不放松，成交量下降，通州房價將會繼續(xù)下跌。他認為，通州市場的投機、投資需求比其他區(qū)域多，調(diào)控之前房價漲幅很大，這是近期價格明顯回落的原因之一。
讓市場感到悲觀的是，與2008年市場短暫調(diào)整并又持續(xù)攀升不同，“最嚴厲的限購政策”短時間并無退出可能�！跋拶徴卟粫潘�，限購城市的范圍可能還要擴大�！�5月31日，住建部一位相關負責人說。
盛宴落幕
通州地區(qū)的房地產(chǎn)市場變化，對于檢驗相關調(diào)控政策是一個較為直接的樣本。今年以來，嚴厲的調(diào)控政策究竟令通州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了什么樣的變化？
通州當?shù)匾患议_發(fā)商為獲得市場情況，定期將各項目在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實際簽約數(shù)據(jù)進行匯總。《財經(jīng)》記者獲得的該份數(shù)據(jù)顯示，從2010年9月至2011年5月，通州在售的12個樓盤“量價齊跌”趨勢異常明顯。
其中，商品房成交均價從今年1月達到2.31萬元/平方米峰值之后，一路下降至5月的1.84萬元/平方米，跌幅20.48%。成交總面積從2010年12月最高值的11.15萬平方米/月下降至今年5月的5.57萬平方米/月，跌幅50.07%。
在成交套數(shù)統(tǒng)計方面，4月，12個在售項目總計成交88套。由于東方玫瑰家園項目在5月采取1.6萬元/平方米低價入市策略，所以獲得343套的成交業(yè)績，5月份12個在售項目總計成交738套，但仍比2010年12月最高值的1143套下跌35.43%。
從單個項目成交統(tǒng)計看，近三個月以來各項目成交大幅萎縮。富力金禧花園僅成交5套，北京ONE成交15套，京貿(mào)國際城成交10套，金隅花石匠成交12套。
與此同時，通州商品住宅待售面積大幅增加。偉業(yè)我愛我家公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月至今通州商品住宅待售面積同比增長50.8%，遠高于全市6.7%的同比增幅。根據(jù)待售量與今年以來的銷售情況，通州區(qū)商品住宅靜態(tài)去化周期已經(jīng)高達29個月，超出市場正常水平。
北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長兼總經(jīng)理陶紅兵對《財經(jīng)》記者分析，通州市場存在大量“死庫存”，這些庫存由于產(chǎn)品設計缺陷等先天不足，長時間積壓，短時間難以消化。更重要的是，“通州的泡沫確實比較大，這主要是因為前年底到去年初漲得太快，從1.3萬元到2萬元就用了半年時間，這是不正常的，市場很難消化�！�
北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司在梳理通州市場發(fā)展歷史的一份分析報告中指出，2003年，通州區(qū)域房價普遍在3000元/平方米－4000元/平方米，而當時市區(qū)的住宅項目售價多在5000元/平方米－6000元/平方米。
2003年前后，通州區(qū)域項目產(chǎn)品主要以大眾化的普通住宅為主，價格優(yōu)勢非常明顯，正因如此，通州市場才吸引了大量購房者尤其是在市區(qū)東部工作的購房者。
到2007年，通州區(qū)商品住宅的成交均價上漲為6979元/平方米。2010年，通州區(qū)商品住宅成交均價已高達16831元/平方米。
通州一位開發(fā)商坦言，從2007年到2009年，通州房價漲至1.6萬元/平方米左右，這個漲幅與北京城區(qū)相比是等幅增長，還可以讓人接受。但從2009年10月起，通州房價迅速攀升，他也覺得難以置信。
他介紹，該公司項目在2009年8月時售價為8000元/平方米，銷售進度維持在每個月80套至100套，但價格變動不大。到國慶后第二周周末，銷量突然暴增，原計劃在一個月內(nèi)銷售完的120套住宅在一天內(nèi)銷售一空。
隨后的時間里，該項目每個月的成交量都在200多套，價格以每個月15%的速度上漲。這樣的情況并非個案，通州所有在售項目都由此步入一個價格攀升的周期。
“目前通州市場的價格優(yōu)勢已明顯消失。通州被各種概念給炒作起來了，再加上幾個標桿項目的拉動，虛火上升。降價在所難免�！碧占t兵說。
誰在炒作
2005年之后，龍湖、合生創(chuàng)展、金隅嘉業(yè)、新華聯(lián)地產(chǎn)、首開、華業(yè)地產(chǎn)等眾多知名開發(fā)企業(yè)紛紛入駐通州，至此，通州房價步入一輪接一輪的攀升階段。2009年，北京市政府宣布要將通州打造成世界級的宜居新城。緊接著2010年初，又提出將通州建成“國際化新城”的新目標。
獨特的區(qū)域特點和政策規(guī)劃的刺激作用是通州房價上漲的重要原因。但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，通州市場中幾個標桿項目對房價的抬升作用異常突出。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)》記者表示，當一家公司在同一區(qū)域擁有四五個項目的時候，便會抬高某一樓盤價格，給其他項目造成漲價借口，造成客戶緊張心理，以此囤積居奇，進行炒作�！癒2地產(chǎn)就采取了在同一個區(qū)域同時擁有多個樓盤的策略，這樣就形成相對壟斷，擁有了一定程度的定價權�！�
《財經(jīng)》記者獲得的一份K2地產(chǎn)內(nèi)部資料顯示，截至2009年底，K2地產(chǎn)在通州擁有六幅地塊，規(guī)劃建筑面積為167.3萬平方米。
“2009年K2海棠灣和K2清水灣等項目互相漲價，比如A項目要開盤，B項目就對外報一個很高的虛價，使客戶感覺A項目價格相對較低。但這會讓其他開發(fā)商跟隨他漲價，起到很壞的市場作用。這樣一系列操作，就把整個房價推上去了�！痹撊耸空f。
與此同時，競拍“地王”也是抬高區(qū)域價格的重要手法。
2009年6月25日，K2地產(chǎn)旗下祁連地產(chǎn)分別以17.4億元和1.88億元連續(xù)吃下通州九棵樹地塊、通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊家莊地塊。兩個地塊的樓面均價均超過了一個月前K2地產(chǎn)拿下的5000元/平方米的通州通胡大街“地王”。
“拍地時，他們已經(jīng)喊出最高價，結(jié)果又多舉了一次牌，給自己多加了2000萬元。K2地產(chǎn)一度喊出要壟斷通州的地。這是他當時的目標。”上述知情人士透露。
“K2地產(chǎn)和它的兄弟公司北京(華美)雅居樂房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(下稱華美地產(chǎn))都很神秘，也很怪，與同行交流非常少。滿大街發(fā)宣傳單的項目基本上都是它們的。”一位通州開發(fā)商說。
擁有2000人銷售團隊的華美地產(chǎn)，是通州市場一支不可忽視的力量。在一份資料介紹中，包銷服務模式被認為是華美地產(chǎn)的核心運營模式，而其贏利來源則為包銷底價與實際銷售價格的差價利潤。這意味著，在給開發(fā)商付出固定買斷價格之后，項目售價越高，華美地產(chǎn)獲得的利潤回報就越高。
在此份資料中，被列為經(jīng)典案例的有阿爾法社區(qū)二期項目。
阿爾法社區(qū)項目開發(fā)商遇到資金鏈問題影響到工程進展，要求代理公司墊資，華美地產(chǎn)通過對其墊資(過橋融資)，于2007年底確定了阿爾法二期的包銷代理權。確定包銷底價為6700元/平方米，包銷總金額約4.69億元，并繳納300萬元保證金，約定代理時間為六個月。
在華美地產(chǎn)代理之后，項目歷史最高售價達到9000元/平方米，平均銷售價格為8525元/平方米，銷售總額約合5.97億元，短短半年的銷售利潤就達1.28億元。
“這種方式的風險特別大，需要大量的資金去做保證金。同時這種模式是傳銷的銷售模式，規(guī)范的代理公司都不愿意這樣運作。然而恰恰因為這種模式?jīng)]有道德約束，所以銷售率反而很高�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士評價說。
偉業(yè)我愛我家市場研究院市場報告指出，通州樓市在近年來的輪番炒作后已經(jīng)顯現(xiàn)出了明顯的過飽和狀態(tài)。而在本輪嚴厲的調(diào)控政策及自身區(qū)域特征共同作用下，投機投資需求受到打擊和限制，通州市場或?qū)⒊蔀楸本鞘械念I跌區(qū)域。
投機退場
對于通州房價此前的快速上漲，當?shù)亻_發(fā)商認為，把罪責簡單歸咎于開發(fā)商的炒作是不客觀的。“有一點最為根本的原因，就是購房者的埋單行為。要是沒有人買，開發(fā)商就不會漲這么高的價�！�
“2009年下半年，通州還沒有推出國際化新城概念，為什么能漲成這樣？很多人對這個事情給出的意見也不太一致，我最后發(fā)現(xiàn)這波行情主要是金融從業(yè)人員和關聯(lián)人員在買。當時可能很多人預期到通貨膨脹就要來臨了，錢放在銀行又是貶值的，很多人就決定來投資買房。”該人士說。
一位地產(chǎn)PE界人士指出，2008年為應對金融危機，政府出臺了4萬億元刺激計劃，使房地產(chǎn)獲得了巨大的流動性支撐。2009年開始，投資客炒作的方向主要是大城市周邊的衛(wèi)星城，通州恰在其列。
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉對《財經(jīng)》記者分析，房價上漲的原因主要來自兩個方面：一是住房市場內(nèi)部的原因，包括供求關系、供給者和購買者預期、住房貸款的可獲得性、新建住房質(zhì)量的提升等；二是來自外部的原因，包括貸款利率低、流動性過剩、通貨膨脹、經(jīng)濟增長、收入增加、投資渠道缺乏等。
他認為，投機性買房是導致國內(nèi)房價上漲的主要原因之一。
5月24日上午，住建部住房改革與發(fā)展司司長倪虹在中國網(wǎng)絡電視臺的節(jié)目中指出，住房具有消費品和投資品的雙重屬性，既有居住功能，也有投資功能。當投資型住房需求達到一定比例的時候，正常的住房供需關系被扭曲了，進而價格也可能被扭曲了。
“我認識的有些開發(fā)商和銷售代理機構對投資性(含投機性)購房有一個大概估計，通常占到其全部銷售面積的20%－40%，其中有多少是投機性購房，就很難區(qū)分了。如果投資和投機性購房占到總銷售面積的三分之一左右，這個比例還是比較高的�！眲⒑橛裾f。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰對《財經(jīng)》記者坦言，投機、投資在市場中的比例之前確實很高，在2009年，投資、投機比例能達到五成。而從去年限購開始，投機和投資已開始退場，最近市場成交的基本都是剛性需求，幾近2008年的慘淡。
“我們有一個項目在去年12月做的客戶積累，北京限購政策一出，客戶一下不見了八成，這八成肯定都是擁有多套住房的購房者。現(xiàn)在投機和投資的比例連10%都沒有，大概5%�！崩钗慕苷f。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，35個大中城市是限購的主要對象，2010年占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。如果設定這些城市投資性購房比例平均為15%－20%，那么“限購令”將可能使全國房地產(chǎn)交易量下降5%－7%，交易額下降7%－11%，控制流入的資金量約為2500億－4000億元。
上述房地產(chǎn)PE界人士看來，通州市場是一個典型的投機、投資型市場，在限購政策的嚴控下，通州市場減量、讓利、降價三部曲將會在全國其他城市和區(qū)域上演。
倪虹指出，要想讓房價保持平穩(wěn)，達到一個合理的水平，就要抑制投機投資性需求，引導自住型和改善型住房需求。他指出，嚴格控制投機投資性需求，是接下來調(diào)控的方向和主要目標。
一位不愿具名的住建部官員表示，政府之所以要限制投機投資型需求，也是基于對資源環(huán)境約束的考慮�！跋拶徥蔷C合性政策，不僅是住房問題，也是一個城市承載力平衡的問題。限購短時間不會放松，限購城市的范圍可能還要擴大�！�
另外，該人士同時認為，住房問題其實是產(chǎn)業(yè)結(jié)構問題、金融問題在房地產(chǎn)上的體現(xiàn)，“當時也是鼓勵投資房地產(chǎn)的，有一個明確的政策信號，又有房價上漲的預期。如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構能吸引更多的投資者進入的話，房地產(chǎn)就不會有這么多人來投資。”
“一點投機沒有，市場經(jīng)濟就死了�！痹撊耸空f，“現(xiàn)在要研究的是，要讓投資房地產(chǎn)的資金去哪兒？”
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