“全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會年會”作為中國房地產(chǎn)行業(yè)盛會之一，因其規(guī)模大、規(guī)格高、影響廣而備受業(yè)界關(guān)注。 為落實“十二五”中國經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展計劃，商會在2011年6月17日舉辦以“創(chuàng)新•升級•轉(zhuǎn)型”為主題的“房地產(chǎn)商會2011夏季年會”。

　　【聶梅生】：謝謝主持人，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，大家上午好，歡迎大家參加我們2011年房地產(chǎn)商會的年會，我的發(fā)言有兩個方面，就是房地產(chǎn)形勢和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的途徑。

　　我想用四句話來說房地產(chǎn)的形勢，第一叫市場進入糾結(jié)，第二，調(diào)控進入深邃，第三，行業(yè)重新定位，第四，企業(yè)面臨調(diào)整。

　　下面我就一項一項的說一下。

　　5月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)布了，可以看得出來，從資本來看，我一直認(rèn)為這次2010年到2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，為根本的原因還是2009年寬松的貨幣政策之下大量的資金進入房地產(chǎn)，流動性很強，我們先分析資本層面。應(yīng)對當(dāng)前5.5個CPI，繼續(xù)收緊額貨幣政策，貨幣供應(yīng)，5月當(dāng)月人民幣貸款同比少征了 1000億。從貸款，信貸和固定政策沒有放款的現(xiàn)象，我們投資在高位，住宅投資是13000多億，達到了37.8的增幅，相當(dāng)?shù)母�。我們同期固定資產(chǎn)增幅高出了12個百分點，目前就是這樣。國內(nèi)貸款的增長，相對我們投資的增長太少了，同期增長的4.6%。外資這塊大幅增長，增長了57.3%，外資226億美元進來。

　　關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)的紅字，就是個人按揭貸款只有3000多億，下降8%，個人抵押貸款下降，一方面是限購政策的作用，同時也說明交易量的需求走弱，在下降。這種情況下房企的資金鏈緊張，從過去8%提升到現(xiàn)在的15%，這是當(dāng)前的情況。我們房企民居資產(chǎn)負(fù)債達到71.36%，這是從資本層面進入了糾結(jié)。

　　第二方面看一下土地層面。住宅下滑了14%，土地出讓金4月份從2000多億下到了700多億，土地出讓金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，�？诤痛筮B下滑了81%和27%。說明土地層面也進入了一個糾結(jié)狀況，開發(fā)商有投資的錢，就沒有錢去買未來的地，如果未來的地不買供給就不能提高，這樣房價供需又會出現(xiàn)反彈。開發(fā)商拿地使土地市場進入低迷，使地方政府財政收入減少，保障房計劃的實施就會受阻，使住房的需求矛盾進一步加劇。

　　第三方面看市場，大家比較重視量和價的問題。5月份的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該說處在一個比較焦灼的狀況。因為明天才發(fā)布統(tǒng)計局的數(shù)字，我們看一下研究院的數(shù)據(jù)，調(diào)控的結(jié)果已經(jīng)體現(xiàn)，半數(shù)停止上漲，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)增長，是這么一個態(tài)勢。停止上漲的，甚至也有一些城市開始下降，大部分是限購的一線城市，但是二、三、四線城市的交易量都在上漲。

　　開發(fā)商放慢了開發(fā)速度，供需雙方繼續(xù)觀望。現(xiàn)在已經(jīng)是6月17號了，數(shù)據(jù)說的是5月份的，這個月的數(shù)據(jù)是怎么樣的？我們看北京市的統(tǒng)計，北京6月新房二手房的成交量較5月份下調(diào)了12%和21%。

　　調(diào)控進入了深水區(qū)。什么是深水區(qū)？就是觸及到制度問題，根本性的問題，就是一時半會調(diào)不了。比如土地制度，土地財政的比重持續(xù)上升，從2004年到2010年一直在上升，土地財政去年達到了71%。在這樣的情況下，如果仍然認(rèn)為是開發(fā)商的漲價和黑白合同等等就不夠了。

　　所以我認(rèn)為調(diào)控進入深水區(qū)就是這樣，鐵三角之一就是買地的一方，去年開發(fā)企業(yè)落實土地面積4億平方米，現(xiàn)在還有3億平方米在那里，就吸入了買地的錢�，F(xiàn)在開發(fā)的是去年、前年的還沒有賣完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9萬億收完了。第三，就是拿到土地證以后，抵押了，銀行也放了，形成了鐵三角。如果3萬億不動，就是一個牢牢的鎖定的底盤，動一家就牽動另外兩家。開發(fā)商拿了地以后需要兩年才能開發(fā)，兩年以后土地才能變成產(chǎn)品進入市場，平抑房價，穩(wěn)定房價。如果我們的土地出讓制度不改變，難免會有反復(fù)，這是關(guān)于制度性。

　　另外是房產(chǎn)稅。大家覺得應(yīng)該房產(chǎn)稅增加，其實沒有那么簡單，就看你用什么方式收房產(chǎn)稅。如果美國模式，存量住宅都收1.5%的話，那每年就是相當(dāng)大的數(shù)字，但是這個征收方式是不現(xiàn)實的。關(guān)于這件事情，我和美國的經(jīng)濟首席顧問談過，給我很多啟發(fā)。這些問題在于什么呢？不是說不能像美國那樣收稅，比如房改房是10萬一套，現(xiàn)在漲到了400萬，是按400萬收還是按 10萬收？美國的首席經(jīng)濟學(xué)家告訴我應(yīng)該按照400萬收，我說是收不上來的，因為我沒有錢付那么多，他說沒有關(guān)系，可以向銀行借，最后房子出手的時候再還銀行，最后銀行可以收回，這是美國的做法。但是我跟他說中國不可能這種向銀行借錢交房產(chǎn)稅，這是辦不成的。他說為什么？就是當(dāng)收土地出讓金的時候，一次收了70年的租約，我把70年的租金都收了，現(xiàn)在要收房產(chǎn)稅是一年一年往回收，除非70年的租金一年一年往回退，如果當(dāng)時不是一次收就不會有現(xiàn)在的問題，房價也不會像這樣了。如果當(dāng)初把70年都一下收完了，怎么吐得出來？怎么向銀行貸款。所以中國根本的問題，房產(chǎn)稅的根本問題是原來涉及土地出讓金的時候問題。這些問題不是短時能解決的，如果認(rèn)為房產(chǎn)稅是直接降低房價，這太短期了。怎么樣建立一個合理的長效的稅收機制，稅制是非常重要的。

　　剛才鄭理事長講到了房地產(chǎn)確實是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的貢獻率房地產(chǎn)是10.4%，2009年拉動經(jīng)濟貢獻率是19.4%，當(dāng)然是非常重要的產(chǎn)業(yè)。但是前提是什么？就是靠投資拉動GDP的階段是這樣的情況，去年投資還有5萬多億，相當(dāng)大的投資。剛才鄭理事長講得非常清楚，國民經(jīng)濟怎么轉(zhuǎn)型，我們?nèi)�架馬車的作用需要調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展需要轉(zhuǎn)向內(nèi)需。城市化的內(nèi)涵也發(fā)生了變化，我們認(rèn)為我們有一張王牌，人要進城，所以要蓋房，但是內(nèi)涵發(fā)生了很大變化，現(xiàn)在的城市化更注重城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，還有高收入階層和低收入階層的差距減小。農(nóng)民工并沒有享受到城市化的成果和效益，并沒有成為城市的人，恰恰相反，在保障性住房方面還限制外來戶口享受。

　　另外，中國人均GDP到了4000-5000美元，已經(jīng)接近中等發(fā)達國家，怎么避免落入陷阱，比如堅持產(chǎn)業(yè)調(diào)整和城市化進程的調(diào)整。房地產(chǎn)的角色，我最近一直在講，我們是不是參與投資拉動這樣一個火車頭，應(yīng)該轉(zhuǎn)向?qū)��?jīng)濟和社會發(fā)展的承載作用。從火車頭的作用轉(zhuǎn)到一種承載作用，和其他的新興產(chǎn)業(yè)融合共生。

　　仔細(xì)想一想，商品住宅是房地產(chǎn)的主體，曾經(jīng)達到80%，這種單一模式，商品房的第一方式到底走多遠？我們一方面說城鎮(zhèn)居民住房自由率達到86%，保障房又要上來，占很多城市銷售量的50%，全國都要占30%。原來已經(jīng)80%，又要上30%、 50%，在未來三年，“十二五”計劃，未來商品房的空置率還是不能忽視的，人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，比如老齡化以后家庭人口在減少，未來是什么趨勢？我們要提前研究。要提前考慮商品住宅類的，這一類的轉(zhuǎn)型在保障房方面要考慮，還有租賃這塊。還要考慮城市發(fā)展的承載到底在什么地方，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、八環(huán)去擴展嗎？是做基礎(chǔ)設(shè)施，就是我們說的“鐵公雞”，會影響未來的發(fā)展模式。而且東、西部的發(fā)展會造成新的板塊，很多開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)出來搞城市運營，城市綜合題，城鄉(xiāng)一體化，這部分得到了發(fā)展的空間，而不是被壓縮的空間。我們新型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)即將出現(xiàn)，我們怎么成為他們的承載？開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地，農(nóng)業(yè)，IT等等，都需要房地產(chǎn)來承載。我們要變成其他產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一個承載力，所以我們內(nèi)需型的，消費型的產(chǎn)業(yè)承載，在座的很多人都非常關(guān)注的旅游，服務(wù)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這部分內(nèi)需型也是我們國家經(jīng)濟發(fā)展的一個重要轉(zhuǎn)向。

　　對企業(yè)來說，商品房市場將面臨保障房平分秋色的局面。從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)，從開發(fā)銷商物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有，要持有一部分，包括住房也有公租房，也有持有機構(gòu)，大型的企業(yè)的整合能力要提高。我覺得在這次調(diào)控中，大型企業(yè)，不管是商品住宅的整合能力還有集中度都要提高，中小型企業(yè)困難加大，現(xiàn)在中小型企業(yè)融資問題比大型企業(yè)要嚴(yán)峻得多，這樣的結(jié)果企業(yè)集中度會提高。所以企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴張，我們今年銷售多少，明年銷售多少，這樣一種發(fā)展轉(zhuǎn)向整合，集成式的發(fā)展，也是我們房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重整。

　　還有一點時間，我講一下今天另外一個主題，就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展途徑。后面還有一些對話，明天、后天還有兩天的培訓(xùn)，所以我提綱挈領(lǐng)的說一下。

　　首先，我們要清楚老年產(chǎn)業(yè)的屬性。第一，它的價值和屬性應(yīng)該是這樣的，有地產(chǎn)屬性，有住宅，普通商業(yè)地產(chǎn)，醫(yī)療保健等等，特種的商業(yè)地產(chǎn)，有地產(chǎn)屬性。第二，有非常強的金融屬性，我們看國外的老年產(chǎn)業(yè)部分，它的金融鏈和房地產(chǎn)是完全不一樣的。比如說證券，基金，保險，儲蓄性的產(chǎn)品，會在這個鏈條中得到發(fā)揮和承載，所以有非常強的金融屬性，還包括客戶理財，老年理財這部分。第三，有服務(wù)屬性，服務(wù)于核心的需求和老年增值的需求，價值提升的需求，服務(wù)業(yè)在里面起很大的作用，還有服務(wù)屬性。還有非常強的人文屬性，老年人到了60多歲、70多歲，走過了這么長的歷程，本地的屬地文化很強，比如在閩南，那個地方的人文屬性要體現(xiàn)出來，這樣他才覺得是家，所以這個問題和我們房地產(chǎn)是不一樣的。

　　養(yǎng)老住區(qū)的項目有醫(yī)療，衛(wèi)生醫(yī)療服務(wù)業(yè)等其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)，咨詢服務(wù)爺，旅游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)，保險業(yè)，老年設(shè)施，家政服務(wù)等等產(chǎn)業(yè)鏈。所以不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型，我們說來一個華麗轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到老年地產(chǎn)什么的，不是的，是多種產(chǎn)業(yè)獨立運作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。這句話是我跟國外做老年產(chǎn)業(yè)的人反復(fù)推敲，第一就否定不是房地產(chǎn)，后來我問是什么，我們談了很多，看了很多書，最后我認(rèn)可這樣一個定義，這樣的一些產(chǎn)業(yè)是獨立運作，不是誰比誰大，是購買服務(wù)，整合，獨立運作，又無縫整合的全新的產(chǎn)業(yè)，也就是我們國家轉(zhuǎn)型的內(nèi)需性的產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈那么長，增值空間是很大的。

　　我們看一下目標(biāo)定位在哪兒，應(yīng)該按照國家這次“十二五”規(guī)劃和后來的一些說法，距離2020年我們第一期的目標(biāo)，還有9年。將近十年當(dāng)中，60歲以上的人口將到2.43億，占總?cè)丝诒戎貙⑦_到18%，相當(dāng)大的比重。在這階段，我們整個福利保障，福利水平會不斷提高�，F(xiàn)在是2011年，再過9年會更加重視這個問題，老年已經(jīng)成為老年住宅的消費主題，現(xiàn)在40-50 歲的中年人，再過十年也步入老年，他們現(xiàn)在是消費的主流，那個時候也是支撐老年產(chǎn)業(yè)的主流，預(yù)計10年之內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，會保持每年10%的增長水平，需求量是這樣的增長。

　　總而言之，按照剛才說的10%來測算，2010年需要投入16000億，月租金以4200塊錢一個月來租，每套年租金大概是5萬元，這樣算投入和產(chǎn)出的話，占未來房地產(chǎn)市場的3-5%，回報率起碼在15%上下。大家可以仔細(xì)算一下，應(yīng)該是值得我們關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。在這個前提之下，房地產(chǎn)商會經(jīng)過一年的努力，在各方面的支持下，在國家老齡委的指導(dǎo)下，我們聯(lián)合編制了開發(fā)運營管理指導(dǎo)文件，聯(lián)合開展養(yǎng)老住區(qū)全流程的運作，耗時一年�，F(xiàn)在國內(nèi)外企業(yè)的加盟，中國綠色養(yǎng)老住區(qū)示范項目已經(jīng)建成了，在建的，待建的養(yǎng)老住區(qū)，已經(jīng)達到15家。

　　養(yǎng)老住區(qū)商業(yè)模式，這個部分是始于商業(yè)模式和價值工程的，應(yīng)該說有一定的保密性，但是我們還是愿意在這個會上共享其中的提綱。因為這個也是國外的商業(yè)模式，我們一起來做的。

　　再講一下商業(yè)模式和價值工程的情況。這部分編寫單位除了剛才說的以外，還有國壽，中信證券等等。怎么樣的一個思路？一共有六篇，是綜合分析，成本分析，產(chǎn)品分析，投資策劃和整合，用戶資產(chǎn)管理，這是我們在房地產(chǎn)當(dāng)中沒有的。

　　養(yǎng)老住區(qū)總體的商業(yè)模式是什么？主要類型是什么？養(yǎng)老住區(qū)的服務(wù)對象，服務(wù)對象分析，服務(wù)對象定位，政府怎么定位，市場又怎么定位。比如說開發(fā)運營模式當(dāng)中，有的養(yǎng)老住區(qū)賣了，那收益是怎么樣的？還有持有，出租，又是怎么樣的？出售價格，賣了一部分，持有一部分，又是怎么樣的。融資模式有什么不同？有全資型的，或者說我不是開發(fā)商，我自己來。有信貸型的，也有基金型的，也有保險型的，還有混合型的，這個怎么去運作？

　　還有定位，從政府層面有市場型的，非盈利型的，是面向中等收入的。按服務(wù)對象來分類，國際上都是這樣。

　　關(guān)緊是運營成本怎么說？很多準(zhǔn)備做老年住區(qū)的，開發(fā)之后怎么運營？可能20年、30年、40年，過于有60年、70年的，長期運營的合同是怎么樣的。比如剛才說的運營成本，這是美國的比例（PPT）。還有是產(chǎn)品定價，我怎么定價？出售型的定價，持有型的定價，賣到底不賣怎么去考慮？還有定價的特點是什么，策略是什么，入門費是什么，月服務(wù)費，附加服務(wù)費等等。管理部分就是一句話，能不能管好在于合同，合同有幾種？提供什么樣的服務(wù)收什么樣的費，還有定價的因素到底是什么。比如入門費，怎么收？基本入門費一定要涵蓋建設(shè)成本，這是最起碼的，這種情況下市場導(dǎo)向，競爭導(dǎo)向，成本導(dǎo)向。而且不光涵蓋建設(shè)成本，還想涵蓋護理成本，又要怎么收？所以入門費定價是很復(fù)雜的。

　　投資的策略和整合。包括投資開發(fā)與運營管理，投資開發(fā)和運營管理的流程，敏感性分析，土地敏感，支出敏感，還有幾投融資怎么做。

　　客戶可調(diào)動資產(chǎn)的價值分析，有可能可調(diào)動的，流動資金，固定資產(chǎn)，和不同資產(chǎn)之間的價值轉(zhuǎn)化。

　　比如說我們花了很多心血做了一個案例分析，入住養(yǎng)老住區(qū)和居家養(yǎng)老，誰核算？對比結(jié)果，參與反向租賃，就是把自己的房子租出去，那邊的房子折減，十年以后比居家養(yǎng)老要多出18萬，居家養(yǎng)老比社區(qū)養(yǎng)老還要多交18萬，這樣大家就明白商業(yè)模式是怎么做的。

　　這個項目我沒有時間說了，我在明天的培訓(xùn)班上會仔細(xì)分析這些案例，我們拿5萬平米北京的一個養(yǎng)老住區(qū)作為分析對象，來分析它的盈虧平衡。

　　謝謝大家的關(guān)注！

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