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廣州樓市:盤少客少 樓市成交“聲聲慢”

 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期:2011-6-20 9:27:52  蘭格鋼鐵
一間屋多人睇的情形現(xiàn)在已經(jīng)很少見了。
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天河公園板塊目前客源的減少幅度比盤源減少幅度要大。
天河公園板塊目前客源的減少幅度比盤源減少幅度要大。

  東圃板塊業(yè)主轉(zhuǎn)售為租增多。

  6月新增盤源僅及5月同期的七成 新增客量環(huán)比下降13.9%

  在限購限貸、存款準備金率提高、CPI創(chuàng)新高等綜合因素的作用之下,6月廣州市二手樓市成交繼續(xù)慘淡。記者在采訪中了解到,二手房產(chǎn)中介門店的睇樓客人不斷減少,同時也出現(xiàn)盤源減少的情況,據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示,6月1日~12日新增放盤量僅是5月同期的七成。中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示,在各種不利好因素的沖擊之下,二手樓市成交平淡已是不爭的事實,整體來看,看樓量普遍有所下降,而放售盤源則是這廂充足那廂渴市,情況不盡相同。

  在房產(chǎn)中介手上的盤源,也不盡是有效盤源, “天價”盤于客人來說是無效盤源。中原地產(chǎn)越秀區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理丘明利表示,現(xiàn)時德政路板塊的樓梯樓放售價約為1.4萬~1.8萬元/m2,得以成交的多為放售中的筍盤,成交價約為1.2萬~1.35萬元/m2。換言之,放盤價1.8萬元/m2的樓梯樓單位也只能“曬太陽”,很少客人愿意去看這種盤源,更別談成交。

  盤少、客少,哪個對樓市更傷?記者為此采訪了中介業(yè)研究人員及前線經(jīng)紀,并重點走訪盤源充;蚓o缺的區(qū)域,地產(chǎn)人士表示,客源減少,適合首次置業(yè)者的盤源供應(yīng)緊缺,是目前二手樓市成交的兩大障礙,盤少、客少,樓市樣樣都傷不起!

  文/圖:記者李鳳荷

  兩問六月樓市

  為何盤源減少?

  4月消化太快,5月跟不上,6月盤源緊張

  合富置業(yè)市場主任梁燕明分析認為,中低價盤源在4月份消化速度相當快,而5月份新增放盤量未能趕得上填補市場消化的空缺,從而令5月份這類盤源在售數(shù)量減少,導(dǎo)致5月份二手住宅成交結(jié)構(gòu)中,低單價二手住宅成交份額降低。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月份單價在10000元/m2以內(nèi)的二手住宅成交比例為 21%,比4月份降低5個百分點。從數(shù)量上看,單價在10000~15000元/m2之間的二手房成交量已連續(xù)兩個月出現(xiàn)下降,據(jù)分析,這種現(xiàn)象的出現(xiàn)除了在售盤源減少的因素外,還與目標客戶群觀望、信貸收緊等多個市場因素有關(guān)。

  市場熱求盤以及優(yōu)質(zhì)盤緊缺的情況延續(xù)到6月份,據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月1日~12日新增放盤量僅為5月上半月的七成左右。合富置業(yè)市場主任梁燕明表示,6月份廣州二手住宅市場上主力成交客源仍以首次置業(yè)者居多,受限于資金實力、信貸環(huán)境等各方面因素,這批買家的購房目標仍以總價不高的中小戶型單位為主,因此,緊湊設(shè)計、實用率高的兩房或小三房單位,是目前廣州二手住宅市場成交的主力。

  盤少or客少?

  盤源略增,客量減少明顯

  據(jù)滿堂紅市場研究部有關(guān)人士透露,事實上,就全市范圍來看,盤量還是有所增加,但客量是明顯減少。5月份滿堂紅地產(chǎn)在全市范圍內(nèi)新增盤量環(huán)比增加7.8%,新增客量環(huán)比減少13.9%,盤客比從4月的1:2.7下降到5月的1:2.1。

  從“盤客皆減少”的板塊看,目前還是客源的減少幅度比盤源減少幅度要大一些。相對嚴重的板塊包括天河的員村板塊及天河公園板塊,5月份滿堂紅地產(chǎn)在這兩個板塊新收的盤量環(huán)比減少10.1%,新增的客源環(huán)比減少41.6%,盤客比從4月的1:4.3下降到5月的1:2.8。而黃埔區(qū)府板塊5月的新增盤量環(huán)比減少10.7%,新增客量環(huán)比減少17.7%,盤客比從4月的1:3.4下降到5月的1:3.1。

  各區(qū)盤源出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”緊張

  據(jù)記者了解,各個區(qū)域因客源需求的不同而出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”緊缺,有的區(qū)域大部分買家選擇買兩房,有的區(qū)域則是“一步到位”買家多,要求小三房或三房。

  據(jù)合富置業(yè)海珠區(qū)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理曾杰華表示,工業(yè)大道北板塊近段時間盤源和客源都較之前要充足,普通盤的盤客比約1∶4左右,若是優(yōu)質(zhì)盤,盤客比則為 1∶10左右。與之前盤源緊缺的市場情況相比,現(xiàn)時盤源是相對較充足的。目前工業(yè)大道北板塊二手市場盤源較緊缺的是70~80平方米的兩房單位,造成緊缺的原因主要是現(xiàn)在市場基本以首次置業(yè)買家為主,這部分買家手上資金不太充足,會計劃先買一套小單位,等資金有一定累積時再買大單位,因此該板塊兩房單位成為搶手貨。此外,近幾年該板塊一手市場兩房設(shè)計的單位貨量不多,因此在一定程度上令新增可投入二手市場轉(zhuǎn)讓的兩房盤源數(shù)量不多,從而令中小戶型二手房盤源緊缺,F(xiàn)時,工業(yè)大道北一帶大面積單位盤源選擇空間較大,主要是由于改善型買家受到限購的影響,一些原本想買大戶型的買家不能買了,所以大面積單位盤源就有少量積累。

  據(jù)合富置業(yè)東逸新世界分行主管陳志鋒表示,近期天河公園板塊盤源相對充足,客源數(shù)量因二次置業(yè)買家受限而相應(yīng)減少,F(xiàn)時,市場上最受歡迎的是90~110平方米左右的小三房及三房單位。由于目標客戶群體多是改善型買家,因此他們多數(shù)希望能一步到位,所以再買兩房的單位就沒意義了,三房才是他們的首選。合富置業(yè)農(nóng)林下路分行主管陳鐵祺則表示,農(nóng)林下路、東風(fēng)東板塊主力成交客源多為學(xué)位客,多是二次置業(yè),因此他們會較關(guān)注大面積的單位,一般是80~120平方米左右的小三房和三房最熱求。因為受到限購的影響,不少買家都希望能一步到位,加上帶名校學(xué)位的物業(yè)一向都比較稀缺,所以就造成80~120平方米優(yōu)質(zhì)盤盤源緊缺。

  市場透析

  盤源減少:業(yè)主惜售多轉(zhuǎn)售為租

  客源減少:限貸影響大觀望退市增多

  滿堂紅專業(yè)人士表示,東圃板塊大部分業(yè)主心態(tài)強硬,由于業(yè)主認為目前板塊整體均價對比天河區(qū)其他板塊還屬于較低水平,因此業(yè)主都不太愿意讓價。因此售盤的放盤價格變化不大,部分接受不了議價的業(yè)主寧愿選擇“轉(zhuǎn)售為租”,租盤的增加比較明顯,但售盤則相對減少。

  滿堂紅金海分店負責人透露,天河北受到政策的影響明顯,業(yè)主“惜售”心理較強,反價的情況減少,一些放售的業(yè)主愿意有1%~2%的議價空間。最明顯感覺是售盤明顯減少,二手買賣的成交也下降了三成左右,這兩日也有近一半已放盤業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。

  客源減少:限貸影響大觀望退市增多

  據(jù)記者了解,二手樓市客源減少,首要原因在于樓價高企,把不少有心入市無力承價的買家淘汰出局,縱然是勉強能夠負擔的買家也憧憬樓價會下跌,進入觀望狀態(tài)。其次,二手樓買家“變節(jié)”去一手新盤,廣州雅居樂是最明顯例子,一二手價差不大,二手房買家還要承擔約10%的稅費和傭金,只要不著急居住的客人,都跑去買一手樓。第三,限購限貸作用持續(xù)釋放,信貸收縮、利率上浮對改善型置業(yè)者影響很大。地產(chǎn)人士表示,天河北的改善型買家有近八成都是選擇按揭,因此新政的影響對改善型買家較大,目前天河北的改善型買家看樓的也不多。(廣州日報)

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