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上海高端房產(chǎn)初現(xiàn)泡沫 前5月成交僅占存量兩成
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-6-3 9:13:00
蘭格鋼鐵 |
每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海
在房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)較長時間仍無松動跡象的情況下，房產(chǎn)稅向全國推廣的呼聲又起。各地樓市成交紛紛回落，尤其是一線城市，房產(chǎn)市場正向“深水區(qū)”行進。
當然，一場調(diào)控或許會讓不少開發(fā)商吃盡苦頭，如果成交繼續(xù)低迷，降價也將成為不少開發(fā)商的必然選擇。但不可否認的是，不論市場是順境逆境，那些真正具有價值的房產(chǎn)依然是投資者尋求資產(chǎn)保值增值的重要選擇。大浪淘沙始見金，市場最終會淘汰一些泡沫化的東西，回歸真正的價值房產(chǎn)。而在泡沫破裂之前，《每日經(jīng)濟新聞》希望以自身對樓市的深入調(diào)查與研究，發(fā)出預警，以供讀者參考。
當北京的釣魚臺7號院以30萬元/平方米的單價刷新北京樓市紀錄時，上海的豪宅正陷入一場尷尬中。根據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計，目前上海單價在4萬元/平方米以上的樓盤有78個，總價超過1000萬元的豪宅項目超過34個，而上海樓市在售樓盤總數(shù)不到500個，豪宅供應比例已由2009年的不足5%，猛增至目前的15%。過去一周，上海新上市的33個樓盤中，有11個是總價千萬元的豪宅項目。
供應增多，但上海的豪宅市場目前卻有些冷。中房信的統(tǒng)計顯示，今年前5個月，成交均價超過4萬元/平方米的高端住宅項目總成交量僅為23萬平方米，而目前這類房源市場存量面積卻超過115萬平方米。
巨大的潛在供應和緩慢的銷售速度形成強烈的反差，上海的豪宅市場或?qū)⑾萑肱菽C。
著名房地產(chǎn)投資人蔡為民說，在部分購房者失去購買資格的情況下，上海豪宅熱即將開始退潮，而那些價格虛高的產(chǎn)品將首先擱淺，未來極有可能在豪宅市場上首先出現(xiàn)大量“爛尾樓”。
豪宅份額猛增
《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海市建設(shè)和交通委員會獲取的項目建設(shè)信息顯示，上海去年新開工的80多個商品住宅項目中，有至少37個明確將推出5層樓(含5層)以下的低層項目，總建筑面積超過150萬平方米。其中，已有一部分作為別墅或大平層推向市場，銷售單價超過4萬元/平方米，總價高達千萬元以上。
如去年年初報批的綠城·玉蘭花園，百度樂居顯示其總價高達1500萬~2000萬元/套，網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價為43500~79700元/平方米。目前尚未銷售的綠寶園七期項目，前期的獨棟別墅網(wǎng)上參考價格已經(jīng)高達6萬元/平方米，且只有1套可買。
除了已經(jīng)上市的樓盤外，2009年成交的部分地王地塊，也被認為將售出高價。
被中海地產(chǎn)以70億元拿下的長風6B、7C地塊，每平方米的樓板價超過26000元。建設(shè)項目信息顯示，該項目的投資預算高達122.9億元，每平方米的建設(shè)投入至少達2.82萬元。該樓盤目前申報的建筑形態(tài)主要是三層樓的聯(lián)排和疊拼別墅，周邊的公寓目前網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價格最低為3萬元/平方米。
中國建筑(3.63,0.00,0.00%)控股的另一開發(fā)商中建股份在新江灣C6的項目每平方米的建設(shè)投入成本接近3萬元，項目的主體建筑形式同樣是2~3層的低層住宅。在該區(qū)域，仁恒怡庭的6層復式公寓網(wǎng)上參考最低價是5.3萬元/平方米。
上述項目僅是保守估計，樓板價超過14000元/平方米的迪斯尼周邊川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊等高價地王，以及位于閘北中環(huán)內(nèi)和新江灣地區(qū)的高價高層公寓，并不在記者統(tǒng)計的豪宅產(chǎn)品范圍內(nèi)。即便如此，上海的豪宅項目依然供應過量，目前在售的80個單價4萬元/平方米以上的樓盤中，可售房源總量超過115萬平方米，而去年新開工的有150萬平方米。此外，上海目前計劃推出大量可以建造豪宅的優(yōu)質(zhì)宅地，將進一步增加上海高端住宅的供應量。
就在5月26日，上海剛推介了淀山湖新城15幅中低密度住宅與商業(yè)地塊共1792.15畝，其中濱湖區(qū)內(nèi)所包含的7幅中低密度宅地中，有多幅地塊的容積率只有0.7。與此同時，上海還在今年推出已經(jīng)絕跡6年多的市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)頂級住宅地塊。
高毛利誘惑“人造”豪宅
巨大的產(chǎn)品供應量，令市場對豪宅泡沫可能破裂的趨勢產(chǎn)生了憂慮。與此同時，“豪宅”的門檻也在降低。
此前，擁有良好的自然生態(tài)景觀，或絕佳的地段優(yōu)勢，才能被稱為豪宅，但目前已經(jīng)上市和即將上市的相當部分豪宅，既無地段優(yōu)勢，也沒有極度稀缺的自然景觀，僅靠戶型大、單價高就稱為豪宅項目。
如綠城·玉蘭花園，所在的唐鎮(zhèn)板塊所屬的川沙地區(qū)，是上海的大型居住基地之一，有大量的經(jīng)濟適用房建設(shè)。同板塊的畢加索小鎮(zhèn)5月21日開盤推出的房源售價不過2.1萬元/平方米，總價僅160萬~210萬元；周邊的保利御樽苑136平方米的三房更多面向改善型客戶，目前的銷售價格約2.75萬元/平方米。
更有代表性的是過去一年有大量豪宅集中上市的上海新江灣板塊，此前也是普通商品住宅集中的板塊。2009年，該區(qū)域還被上海市政府明確列為經(jīng)濟適用房區(qū)域，而現(xiàn)在這一區(qū)域的房源總價大多超過1000萬元，已成為豪宅集中板塊。
根據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會發(fā)布的建設(shè)項目信息，上海的大部分大型居住區(qū)，如浦東康橋、青浦徐涇等目前都有豪宅產(chǎn)品計劃推出。
開發(fā)商大量造豪宅，背后是對高毛利的追求。以綠城·玉蘭花園為例，項目地塊于2009年以每平方米19000元的樓板價拍得，根據(jù)項目建設(shè)信息，玉蘭花園在售的4層樓住宅中，5657平方米的4層樓總造價是834.19萬元，折合每平方米的造價是1474.61元/平方米，每平方米總投資為20586.49元。雖然成本不低，但玉蘭花園已經(jīng)成交的17套房源均價達46101元/平方米，仍然有較大的毛利空間。
上海市建設(shè)和交通網(wǎng)顯示，同一區(qū)域項目扣除土地成本外，普通住宅和豪宅的建造成本差距并不大。記者曾向綠城·玉蘭花園的開發(fā)公司——上海綠順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出采訪函詢問項目的定價依據(jù)，但并未收到回復。
豪宅泡沫或率先破滅
和目前已經(jīng)禁止的別墅用地不同，上海郊區(qū)可以用于大規(guī)模建設(shè)大平層，以及包含公寓、別墅的混合型住宅用地很多，不存在稀缺的問題。一些豪宅開發(fā)商大面積在上海郊區(qū)采用創(chuàng)新手法建豪宅，會引起其他開發(fā)商的跟風，導致大平層類型產(chǎn)品的泛濫。
上海市建設(shè)和交通委員會公布的去年新開工項目的調(diào)查結(jié)果也反映，類似產(chǎn)品的確很容易被跟風復制，進而形成產(chǎn)品同質(zhì)化傾向嚴重。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，在沒有景觀優(yōu)勢或者地段優(yōu)勢的區(qū)域開發(fā)產(chǎn)品，目前開發(fā)商更多依靠的是自己的產(chǎn)品營造能力，但由于產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計很容易被模仿，大量雷同的產(chǎn)品存在就可能形成惡性的價格競爭。
純粹以產(chǎn)品創(chuàng)新在普通住宅聚集區(qū)大面積“人造”豪宅的做法，截至目前尚沒有完全被市場接受。以綠城·玉蘭花園為例，網(wǎng)上參考價達到43500—79700元/平方米，比周邊的普通住宅價格高出一倍多，但中房信的統(tǒng)計顯示，該樓盤5月成交的17套房源，均價只有46101元/平方米，與網(wǎng)上參考價格的均值有很大差距。綠城中國5月公司簡訊稱，綠城·玉蘭花園的“官邸平層”4月份銷售率僅為37%，遠遠低于綠城當月平均51%的開盤去化率。
另外一家網(wǎng)上參考價格超過4萬元/平方米的“人造”豪宅，成交均價甚至沒有超過35000元/平方米。上述樓盤的成交價格和網(wǎng)上參考價格的差距表明，購房者和開發(fā)商對產(chǎn)品的價值判斷有著明顯的差距。
在此背景下，同行大規(guī)模的跟風模仿所產(chǎn)生的豪宅產(chǎn)品過剩危險將給開發(fā)商帶來巨大的風險。
蔡為民回憶，在臺灣樓市高度景氣的時候，也曾有過類似大陸這樣的大面積開發(fā)豪宅現(xiàn)象。當時由于市場對豪宅需求的大量上升，導致開發(fā)商大面積增加高端住宅的開發(fā)量，以追求高額的利潤。
但是，在臺灣樓市泡沫破滅的時候，率先擱置的正是那些盲目跟進開發(fā)的豪宅項目。特別是那些景觀、地段、產(chǎn)品都沒有太多優(yōu)勢的項目。其中一些項目和周邊的普通住宅相比價格差距較大，即使降價也有可能繼續(xù)賣不動，而另一些豪宅在降價之后和普通商品住宅價格接近，最終得以“逃生”。
事實上，目前上海的豪宅銷售情況并不好。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，和普通住宅相比，上海豪宅的銷售情況要差很多。來自中房信的數(shù)據(jù)顯示，上海成交價格超過4萬元/平方米的住宅項目中，只有40個左右截至5月22日有銷售，而其中絕大部分的項目銷售套數(shù)不超過30套，銷售套數(shù)僅有個位數(shù)的占了大多數(shù)。德佑房產(chǎn)研究主任陸騎麟說，即使是價格變動更加靈活的二手豪宅市場，目前的成交情況也很差，業(yè)主往往需要作出10%左右的價格讓步，購房者才會購買。
復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也認為，如果盲目開發(fā)豪宅，發(fā)生豪宅泡沫的可能性是存在的。(來源：每日經(jīng)濟新聞) |
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