溫州炒房團聲稱被和記黃埔“下套”了，和記黃埔名義上采用上海市房地局制定的《上海市商品房預售合同》成文文本，實際上用補充條款改變了主要條款內(nèi)容。并稱，在他們所處的炒房團圈子里，和黃已經(jīng)被下了“封殺令”。
直到3個月前，胡佳(化名)還不相信，會有開發(fā)商敢給溫州炒房團“下套”。
在胡佳心中，炒房團和開發(fā)商是“一根繩上的螞蚱”。無論樓市風向如何，溫州炒房團總是開發(fā)商的“座上賓”，開發(fā)商困難時，炒房團也總會挺身而出。
溫州炒房團雖然名聲不佳，“也有非常義氣的一面�！焙迅嬖V《瞭望東方周刊》，2008年金融危機的時候，炒房團曾幫助上�！坝浜劳ァ倍冗^難關。
御翠豪庭的開發(fā)商是李嘉誠麾下的和記黃埔。資料顯示，御翠豪庭的項目公司和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司于2001年11月30日成立，由和記黃埔與其“大哥”長江實業(yè)分別間接擁有50%的權益。
2008年6月，溫州炒房團來到御翠豪庭，“當時買房的80%到90%都是溫州人�！焙岩惨淮魏炏铝�3套房產(chǎn)。
此后不久，胡佳就面臨著金融危機和樓市調(diào)控的雙重壓力。“銀行貸款批不下來，溫州的生意又現(xiàn)金流不足�！焙颜f，這種情況下，炒房團一般會提出退房。
為此，“和黃特意派人到溫州請我們吃飯，這人自稱香港人，銷售部門最大的領導，和黃上海公司，只有2個人職位比他高�！焙颜f，這位高層只肯告知自己的英文名，讓她有所不滿。
但隨后的對話卻讓她很滿意，“他說我們銀行貸款還沒下來也不要緊，可以延遲付款，只要不退房，在交房前把房款繳清就可以了�！�
由于價格比之前低很多，胡佳和同伴們接受了和黃的建議，“也是被和黃的誠意感動，愿意共度難關�！�
公開資料顯示，2008年1月1日到6月5日，御翠豪庭售出的128套房源，均價已接近每平方米4.5萬元。而2008年6月又新推一批房源，成交均價卻只有每平方米33806元。
2008年8月，銀行貸款到賬，“退房危機”就此消弭，2009年9月，御翠豪庭交房。
不料，2011年初，胡佳卻收到了和黃的民事起訴狀，要求她支付100多萬元的違約金，理由是她當年在付款時間上“違約”。
一百多業(yè)主遭遇索賠
胡佳覺得，和黃很可能早就設下“套”，證據(jù)就在當年的《商品房預售合同》里。
胡佳購買了御翠豪庭3套住宅，但三份合同中，付款時間最短的只有6天，按照目前中國房地產(chǎn)交易的現(xiàn)狀，7天就完成申請貸款、銀行審核、銀行放貸等一系列流程，幾乎是不可能完成的任務。
“其中一份合同，我是24號簽的，但合同23號就已經(jīng)生效了，也就是說，在簽約這天我就違約了，因為23號就要交首付款�！焙颜f。她當時在現(xiàn)場就提出了疑問，“但所有銷售員都說沒有關系，不會追究我責任的�！�
2010年12月24日，和黃卻突然給胡佳寄來了一份結(jié)賬單。其中雖然寫明2008年8月已經(jīng)交納了全部房款，但卻多出了一項“財務費用”，即違約金。
“銷售員告訴我，那是公司法務部做的事情，不用理他，你自己看看合同，只要交了房，就不存在追究違約金了。以后看到是法務部的號碼，電話都不用接�！焙颜f。各個房產(chǎn)公司的銷售人員普遍和炒房團保持著長期的聯(lián)系�！耙挥行卤P，就會打電話給我們推薦�！�
“開發(fā)商指定銀行辦理貸款是中國買房的慣例。特別是炒房團買房子的時候，開發(fā)商都要負責搞定銀行。以往也遇到過貸款被耽誤的事情，但從來沒有開發(fā)商找過我們麻煩�！焙颜f，但她沒有安心多久，律師信和民事起訴狀接踵而至。此時，她才真正意識到事情的嚴重性。
2011年2月到4月，御翠豪庭的業(yè)主自發(fā)舉行了3次會議。出席人次分別為60多人、40多人、40多人。同為御翠豪庭業(yè)主的葛曉丹(化名)告訴《瞭望東方周刊》，“就和黃追討違約金一事，以電話、短信形式聯(lián)絡過的業(yè)主有100多個�！�
“幾乎所有業(yè)主都給當初的銷售員打過電話，得到的答復都是不用理會，還有的銷售員直接就說法務部腦子有毛病，他們還會跟公司投訴。”葛曉丹告訴《瞭望東方周刊》。
“高手”對決
葛曉丹也是溫州人，有多年炒房經(jīng)歷，并自有一套維權套路。
接到“結(jié)賬單”后，葛曉丹第一時間找到了當年買房時負責與她聯(lián)系的和黃銷售人員。并且將對話過程錄音以作為證據(jù)。
在葛曉丹提供給《瞭望東方周刊》的這份錄音資料中，這位銷售人員目前仍在和黃公司任職。
這段錄音中，葛曉丹步步為營。先是提出：“我們當時買房的時候貸款的時間期限也是跟你們業(yè)務員溝通過的。我從開始收到第一封信就打電話給你了，你那時候說沒事沒事�！�
獲得銷售人員的回復：“我當時也是請示過領導以后才給的答復，不是瞎講的�！�
進而又讓該銷售人員承認購房時“客戶問稍微拖一點時間滯納金會不會真的付啊之類的。當時肯定也是問過領導，他們肯定是說應該沒問題吧”�！八拇饛褪钦f應該不會付吧。我們也沒想到香港這邊看滯納金滯納出來一個多億，上海這邊沒有一個總經(jīng)理能簽字確認免掉這一部分錢。所以香港這邊一直在追討這筆錢�！�
在葛曉丹看來，這份錄音將是她的“殺手锏”。
但與和黃相比，她的“道行”還是太淺。
因為當初的合同補充條款第二十二條中，就寫明“未經(jīng)甲方書面授權，甲方雇傭的任何人員(包括銷售人員)所出具或簽署的與本合同有關的任何文件均屬無效�！�
“和黃一開始就防了我們這一手�！庇浜劳チ硪幻麡I(yè)主劉熙載(化名)告訴《瞭望東方周刊》，在她多年的置業(yè)生涯中，這樣的條款還是第一次遇到�！罢l買房子不是跟銷售員打交道，沒有人會說，我要買房子，把你們總經(jīng)理叫來，何況就算總經(jīng)理來寫個承諾書，現(xiàn)在也沒用，因為沒有公司的書面授權，任何人說話都不算�！�
要不要同情炒房團
理直氣壯，掩飾不住劉熙載心頭忐忑。就算當初的合同存在那么多的不合理，可誰叫他在合同上簽字呢？“業(yè)主中間還傳說，100多戶業(yè)主，和黃要一批一批慢慢告，一次都告了，怕引起群體性事件。還有人說，有人告訴法官，和黃告的都是炒房團，不值得同情�！�
第一批被和黃民事起訴的業(yè)主有11人，其中8個是溫州人。
劉熙載向《瞭望東方周刊》展示了自己當年所簽下的合同。其中，合同簽署日期為2008年6月20日，但附件中要求首期房款須于2008年6月13日繳付，房款余額須于2008年6月27日或以前全部付清。
但實際上，劉熙載由建設銀行放款的二期樓款直到8月27日才付清，整整晚了2個月。
因為心虛，在長寧區(qū)法院發(fā)出訴前調(diào)解通知后，2011年3月10日至16日，多名業(yè)主前往法庭調(diào)解，“和黃的態(tài)度非常強硬，接受調(diào)解就打85折，不然就打官司�！�
2011年4月11日，包括葛曉丹、劉熙載在內(nèi)的10多名業(yè)主前往和黃上海公司所在地要求當面溝通此事。在按要求留下聯(lián)系方式后，卻在幾天后被告知和黃公司不會做出回應。
5月24日，本刊記者與上海和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司聯(lián)系采訪事宜，但至截稿之日尚未得到回復。
實際上，和黃的霸氣遠不止于此。
2007年的《上海證券報》曾報道，和記黃埔地產(chǎn)上海御翠豪庭捂地多年獲利10倍。報道稱，和記黃埔于2001年9月以3.9億元人民幣的價格從古北集團手中購得御翠豪庭所在的古北新區(qū)1區(qū)14號地塊，按照整個項目約18萬平方米的建筑面積計算，樓板價每平方米為2167元。
2007年8月御翠豪庭首批房源推出時，售價為每平方米3萬元到3.5萬元，這也創(chuàng)造了古北地區(qū)房價的新高，4個月多前，與御翠豪庭一路之隔的倫敦廣場推出房源時，售價還只有2.3萬元到2.6萬元。
短短7年，御翠豪庭的房價已是樓板價的約12倍，銷售額也是地價的約12倍。當時，御翠豪庭還因有“捂盤”嫌疑而受到業(yè)內(nèi)指責。
“和記黃埔在明知買方貸款購房的情況下，仍約定了如此苛刻的付款條件，并且在補充協(xié)議中約定了逾期付款的違約責任，有利用強勢地位迫使買房者接受該條款之嫌�！鄙虾ＨA榮律師事務所律師許峰告訴《瞭望東方周刊》，購房時，銀行貸款一般為開發(fā)商指定，銷售人員也告訴客戶超過上述付款時間公司不會追求責任�！颁N售人員說這些話的時候，應該是代表和記黃埔的，銷售人員的安慰使非法律專業(yè)人士的購房者有理由合理相信他們說的話是真的。”
霸氣外露的補充條款
補充條款深有講究。
第十四條：“如甲方在預售合同約定的乙方有權解除合同之日起十五日內(nèi)未收到乙方發(fā)出的書面解除合同通知，則視為乙方放棄解除合同及退房的權利，乙方同意繼續(xù)履行預售合同�！钡诘谒臈l中，甲方有權選擇解除合同或者繼續(xù)履行合同的時限是兩年之內(nèi)，這也是顯失公平的，許峰說。
北京世紀律師事務所律師張鐵雁告訴《瞭望東方周刊》，在這份購房合同中，補充條款大多具有“霸王內(nèi)容”，如購房者逾期付款，自違約之日起就要向開發(fā)商支付逾期應付款額每日萬分之三的違約金，而開發(fā)商逾期交房，還要超過90天后才向購房者支付違約金，支付的金額僅為已付款額每日萬分之一。
而在合同正文中，開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)平面布局，且不能按要求恢復的，開發(fā)商向乙方支付違約金處填寫的是總房價款的“0%”。
開發(fā)商交付房屋有質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權要求甲方除免費修復外，還須按照修復費賠償?shù)臄?shù)額也是修復費的“0”倍。
張鐵雁說，和黃的《商品房預售合同》文本，名義上采用上海市房地局制定的《上海市商品房預售合同》成文文本，但實際上用補充條款將主要合同條款內(nèi)容全部改變。
在劉熙載的合同補充條款中，“刪除預售合同某一條項下的全部內(nèi)容，并替換為以下文字”的字句，就出現(xiàn)了7處。
張鐵雁說，補充條款中，幾乎每一條都隱藏著免除開發(fā)商責任、加重購房者責任的內(nèi)容，最典型的就是補充條款第22條規(guī)定。
事實上，補充條款是開發(fā)商自己的規(guī)定，按照《合同法》第四十條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”吉林金梅律師事務所律師蔡仁魯告訴《瞭望東方周刊》。
也就是說，未經(jīng)書面授權，和黃雇用的任何人員出具或簽署的任何文件均屬無效的條款，就是用來蒙蔽不懂法律的外行人的。
“整個《商品房預售合同》內(nèi)容有34頁之多，一個懂業(yè)務的人都需要幾個小時才能閱讀完，弄清含義則要更長的時間，一個普通的購房者就可想而知了，基本上就是相信開發(fā)商的售樓人員宣傳，通過售樓人員了解情況，而不會去看合同條文，更不會追究其條款內(nèi)容的含義，如果售樓人員再不去提示和說明，購房者就是聾子、瞎子�！�
售樓人員是開發(fā)商安排負責售樓工作的人員，他們的宣傳和承諾是代表開發(fā)商的行為，其行為后果應由開發(fā)商承擔。
《民法通則》第四十三條“企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔民事責任”。
盡管第一批參與訴前調(diào)解的業(yè)主多以強硬姿態(tài)回絕了和黃的調(diào)解方案，但他們至今也沒有收到法院開庭的傳票。此時，距很多業(yè)主收到訴前調(diào)解通知已逾3個月。
更具戲劇性的是，按照這份合同和補充協(xié)議，和記黃埔在款項全部付清之日起兩年內(nèi)應提起要求支付滯納金的訴訟，否則即超過訴訟時效，喪失勝訴權。而按照和黃自己出具的“結(jié)賬單”，劉熙載在2008年8月27日就已將全部房款付清。
也就是說，和黃很可能早就已經(jīng)超過了索賠的訴訟時效。
在接受本刊記者采訪時，御翠豪庭的業(yè)主都一致要求化名，以免成為和黃下一輪攻勢中的“靶子”。胡佳和葛曉丹則告訴本刊記者，在他們所處的炒房團圈子里，和黃已經(jīng)被下了“封殺令”，“今后我們的親戚朋友，肯定不會再買和黃的房子�！�
(本文來源：瞭望東方周刊) |
