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遵循不動產(chǎn)投資暫行辦法 10%險資入場保障房
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-5-31 9:20:30
蘭格鋼鐵 |
隨著收益率走高、政策鼓勵逐漸明朗，保險資金一改此前的靜默，對介入保障房建設(shè)的熱情如同當下的天氣也在持續(xù)升溫。
近期，保監(jiān)會人士在上海陸家嘴(600663)金融論壇上對保障房政策的表態(tài)即年內(nèi)將會出臺保險資金投資保障房建設(shè)的相關(guān)規(guī)范性文件，在業(yè)界更是泛起了一池漣漪。
5月25日，接近保監(jiān)會的人士向本報透露，“保障房規(guī)范性文件將完全遵循不動產(chǎn)投資管理方法，投資比例在10%以內(nèi)，不再另設(shè)資金占比；在此框架下，具體的投資比例與項目等均由公司自主決策�！边@位人士還預計，新政不會等到年底。
一位消息人士稱，保監(jiān)會雖有此想法，但還沒有進入實質(zhì)性討論階段。
去年9月頒布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)至今，保障房是目前見諸報端較多的字眼；其次，除了基礎(chǔ)設(shè)施之外，在其他領(lǐng)域鮮見險資有何具體投資動作。
一位保險公司人士說，“這等于做了一只40碼的鞋子，非得讓不同人的大小不同的腳穿進去，這不明擺著誰做誰違規(guī)嗎？”這位人士指的是《暫行辦法》，令其百思不解的是，立法思想與操作細則弄反了，無從“操刀”。
上述接近保監(jiān)會人士解釋，可能是險資沒有看懂，自然也不會操作；就整個制度設(shè)計而言，《暫行辦法》頗具前瞻與實用性。他認為，一些保險資金只習慣過去的條款寫法；卻不懂新政原則下，亦不乏創(chuàng)新空間，有些條款可以有結(jié)構(gòu)性的變化；可能業(yè)界在理解上有差距。
問題是，如果按照保監(jiān)會遵循不動產(chǎn)投資方法的思路，保障房新政是否也會有“削足適履”先天之憂？是否還會延續(xù)新的立法——不規(guī)定不能做什么，只規(guī)定在某種范圍內(nèi)操作？
據(jù)透露，原本《暫行辦法》需要制定一個實施細則�！熬拖袷切枰�"打補丁"，《暫行辦法》不好實施，導致誰做誰違規(guī)，而理論上應該有細則。”上述保險公司人士說，“但由于保監(jiān)會相關(guān)負責人意見不一致，相關(guān)實施細則遲遲未能公布�，F(xiàn)在，取而代之的是“保障房規(guī)范性文件年內(nèi)出臺”。
在陸家嘴論壇上，保監(jiān)會辦公廳副主任蔡基譜表示，保監(jiān)會正在總結(jié)上海的保險資金投資保障房建設(shè)經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上就保險資金投資保障房項目，準備出臺相關(guān)細則以規(guī)范險資進入保障房領(lǐng)域的投資行為。
“的確，上海公租房試點案例可供借鑒處很多，其達6%的項目收益率明顯化解了保險資金對保障房收益率的顧慮。”上述接近保監(jiān)會人士說。此前，收益率被追求絕對收益的保險資金視為一種障礙。
收益率變奏
“收益率曾是前期最大的坎”一位業(yè)內(nèi)人士說，按照前期設(shè)想，政府初步提供的回報率約為3%-4%，而保險資金的訴求在6%-8%左右，這也是前期險資靜默的原因。
從目前發(fā)行債權(quán)計劃來看，險資投資保障房的預期收益率約為6%左右。“此收益率長遠來看屬于中等水平，作為一個類似于債券項目的投資，險資的熱情還是在于分散風險�！币晃槐ｋU負責投資的人士提醒說，目前是預期收益，具不確定性，除了要有好的評級和擔保，保險機構(gòu)還必須有專業(yè)的團隊對項目進行跟蹤、調(diào)研。
尤其在外界看來，保險資金與保障房工程建設(shè)珠聯(lián)璧合，但是具體的收益率和細則尚需一事一議，這也是目前影響合作進程的關(guān)鍵因素。因此，有業(yè)內(nèi)投資人士指出，從現(xiàn)階段來看，保障房項目對保險資金來說是調(diào)料而非主食；短時間內(nèi)資金可能不會大規(guī)模流入。
而除了希望在實施細則上有依有據(jù)，險資另一個期望就是能夠出臺一些優(yōu)惠政策，比如稅收減免等。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學保險系教授虞國柱說，年收益率在6%左右的水平還是符合保險資金的收益要求。
“掘金”保障房？
如此收益率，在保障房市場尚無成熟商業(yè)模式可供借鑒的情況下，加之政策鼓勵漸趨明朗，或多或少改變了保險資金最初的謹慎看法；遂顯示出一些險資跑步前進的態(tài)勢�！皩ΡＵ戏扛信d趣的不光是保險大佬，就連一些合資保險也表現(xiàn)出極大的熱情”，太保資產(chǎn)管理公司人士表示，因此，債權(quán)計劃推出后很快超過募集數(shù)額。
據(jù)了解，太保資產(chǎn)上海的債權(quán)計劃已經(jīng)募集完畢，目前40億元資金已經(jīng)到賬，但是尚未投入項目運營，其中太保資產(chǎn)占6成，為24億元，其余由其他機構(gòu)參與。
一家中型保險公司負責人告訴記者，由于目前啟動的保障房項目尚處于試點，除了資金實力、投資經(jīng)驗、股東是否有政府背景也是關(guān)鍵，所以很多中小公司選擇直接申購大公司發(fā)起的債權(quán)計劃，以便少走彎路。
事實上，去年還在討論保險資金參與的可行性，不到一年時間里，保險資金已經(jīng)入場。在目前公開的項目中，排名前七的保險公司除了新華保險因為償付能力不符合投資要求，其余公司都有了參與保障房的動作。
上述項目外，中國人壽、中國人保亦同北京、重慶等政府簽訂了合作意向，目標直指數(shù)量龐大的保障房市場。據(jù)悉，目前太保、平安等資產(chǎn)管理部門已經(jīng)成立了專門的項目小組，負責跟蹤保障房建設(shè)事宜，以及尋找投資項目�！拔覀冞x擇項目的標準很高，如工程由中央或者地方政府牽頭，政策導向明確，財政實力雄厚，能夠保證資金安全。短期來看，項目主要在一線城市”，太保資產(chǎn)一負責人說。
從目前的投資版圖來看，上海、北京、重慶一線城市成為險資首先涉獵的目標，但險資淘金保障房的大幕能否真正拉開，還取決于投資政策的明確。削足適履也好，未能看透政策創(chuàng)新動機也罷，風險可控前提下，保險資金需要真正的“松綁”。(中國資本證券網(wǎng)) |
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