根據(jù)國土資源部近日發(fā)布2011年的供地計劃，今年保障性住房用地和商品住宅用地都將大幅增加。在國家力推保障性住房建設的當前，各地政府開始嘗試一種新的供地模式——“限地價、競保障房面積”。不過，由于資金鏈吃緊、拿地規(guī)模有所收縮，即便是土地市場供應量有所增加，在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商仍保持謹慎觀望的態(tài)度。
今年供地計劃大幅增加
根據(jù)計劃，2011年全國住房用地供應計劃繼續(xù)大幅增加，全國住房用地計劃供應21.80萬公頃。其中，計劃供應保障性安居工程用地7.74萬公頃，占住房用地供應計劃的35.5%；商品住宅用地計劃供應14.05萬公頃，比2010年增加51%，是2005-2008年各類住宅用地平均供應量(5.4萬公頃)的2.6倍。
在今年國家大力推進保障房建設的主導思想下，各地保障房用地的計劃供應量都占到相當大的比例。新疆、青海、北京等地今年保障房的計劃供應量均占到今年總供應量的50%以上，而湖南、吉林、山西、湖北等地保障房供應的增幅居全國前列，尤其是湖南，計劃今年的供應量比去年實際供應量增加3倍多。
然而，光有供地計劃還不行，如何將保障房用地推向市場、讓開發(fā)商樂于接受，同時有序增加商品住宅用地、且保持地價平穩(wěn)，是當前地方政府面臨的重要課題。在巨大的保障房建設規(guī)模壓力下，各地土地出讓方式正在發(fā)生變化。
多地試水土地出讓新模式
繼北京之后，近期全國范圍內(nèi)已有多個城市率先開始對土地出讓方式進行改革，普遍的做法是效仿北京，在普通商品房建設用地供應中采用“限地價、競保障房面積”的出讓方式�！跋薜貎r、競保障房面積”，即國土部門事先針對出讓地塊設置價格上限，當企業(yè)競價達到上限價格時即停止競價。在此價格基礎上，競買人轉(zhuǎn)為現(xiàn)場投報配建保障性住房面積，投報面積多者勝出。早在2010年11月份，北京就曾以此方式推出過一塊居住用地。
近兩個月以來，多地政府開始試水“限地價、競保障房面積”的土地出讓模式。今年5月5日，杭州、成都兩地在同一天以這種新模式出讓地。杭州市首次采用“限地價、競保障性住房面積”的方式，不僅明確了10%的配建保障房面積，而且明晰了配建保障房產(chǎn)權。成都市國土資源局則調(diào)整了兩幅地塊的出讓方式，實行“限地價、競公租房面積”，這也是成都首次嘗試這一新的供地方式。另外，在此之前，蘭州、石家莊和廣州市也開始試行“限地價、競配建”土地出讓方式。
不過，作為一種全新的土地出讓方式，目前開發(fā)商對此模式保持謹慎觀望。石家莊的首宗配建保障房地塊，由于投標者人數(shù)不足最終流標。廣州市首塊配建保障房地塊也遇冷，最終保利地產(chǎn)在沒有競爭對手的情況下拿地。杭州市5月推出的兩宗配建保障房地塊，也沒有吸引到大型房企參與。
新模式既抑地價又促保障
“這種模式本身并沒有問題，但是在目前的市場狀況下，開發(fā)商對后市不太看好，拿地都很謹慎�！币患腋圪Y房企投資部人士向記者坦言，近期不斷收緊的金融信貸政策，使房企面臨越來越大的信貸壓力。資金吃緊，拿地自然顧慮重重。
克爾瑞土地咨詢運營中心副總經(jīng)理李敏珠也告訴記者，很多開發(fā)商都表現(xiàn)出收縮拿地規(guī)模的信號，尤其是大型房企，除了要保持一定的土地儲備量而進行的被動拿地之外，擴張式的拿地已非常少見�！暗故且恍┟耖g資本和中小房企近期委托我們尋求地塊的比較多，在土地市場熱的時候小企業(yè)很難與財大氣粗的大房企競爭，目前是比較好的入市機會。”李敏珠表示。
而“限地價、競保障房面積”這種出讓方式，實際上就是把土地成本轉(zhuǎn)化為增加建設保障房，也可以看作政府對保障房建設的一項政策優(yōu)惠。李敏珠認為，該方式作為招拍掛過程中的一個附加條件，具備可操作性。在國家力推保障房建設的當前，此方式不僅能有效避免地價過高、“地王”頻出，同時將開發(fā)商對土地的競爭力轉(zhuǎn)移到對保障性住房的配建上，可謂是一舉兩得。在各地艱巨的保障房建設任務巨大、同時土地財政的頑疾短時期內(nèi)又無法根治的情況下，相信未來會有越來越多的地方政府會采用“限地價、競保障房面積”這種新型的土地出讓方式。 |
