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炒房客出貨增大供給:二手房先行下調(diào) 堅冰漸融

 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期:2011-5-25 9:38:26  蘭格鋼鐵
     堅挺已久的二手房價格近期出現(xiàn)了松動。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價統(tǒng)計顯示,今年前4個月,二手住宅價格環(huán)比下跌的城市逐漸增多,從2月份起,存量房價出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量反超了新盤調(diào)整的城市。

    在北京、上海等一線城市,近期二手房成交量持續(xù)低迷,價格松動跡象明顯。2008年我國樓市出現(xiàn)調(diào)整時,二手房價格調(diào)整的時間要早于新房市場,并開啟了樓市整體降價趨勢,而今年的樓市會否重蹈這一局面引人關(guān)注。有分析人士認(rèn)為,在限購、限貸、加稅、增供等政策疊加影響下,降價的樓盤將逐漸由點到面,房價穩(wěn)中有降的趨勢或顯現(xiàn),而多項政策疊加將縮短這一變化的時間。

    存量房價調(diào)整城市遞增

    從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)來看,今年前4個月,二手住宅價格環(huán)比下跌或持平的城市分別為10個、20個、26個和29個,呈現(xiàn)逐月增多的勢頭。其中,4月份二手房價格上漲的41個城市中,漲幅均未超過1.0%。

    而在新建商品住宅方面,前4個月環(huán)比價格持平或下跌的分別為10個、14個、20個和14個。從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看,從2月份起,存量房價出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量反超了新盤調(diào)整的城市。

    這一特點在4月份體現(xiàn)得更為明顯。數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月一些城市新盤價格出現(xiàn)了季節(jié)性反彈,但二手房價格則繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。如北京市4月份新建商品住宅同比上漲3.4%,而二手住宅同比下跌0.7%。上海新建商品住宅同比上漲1.5%,二手住宅同比漲幅為0.2%。

    對于新盤和二手房價格走勢的“不統(tǒng)一”,有分析人士認(rèn)為,4月份新盤價格上漲的城市有所增多,有可能與銷售旺季的季節(jié)性波動有關(guān),還可能由于“一房一價”等調(diào)控措施出臺后,部分樓盤有意高報項目價格?傮w來講,二手房成交價格受“場外因素”的影響更少,如果與去年同期相比,二手房的價格跌幅也更為明顯。

    “2008年樓市出現(xiàn)價格下跌時,當(dāng)時正是二手房價格率先出現(xiàn)了調(diào)整,具體時間約在奧運會前后,隨后一些新盤價格開始降價。今年的情況還不好說!蔽覑畚壹业囊幻禺a(chǎn)中介認(rèn)為。

    炒房客出貨增大供給

    從中國證券報記者實地走訪情況來看,近期北京一些小區(qū)的二手房價格出現(xiàn)了回落。如北京西城區(qū)和平門附近的某小區(qū),目前一居室的成交價在每套140萬元左右,而兩個月前則普遍在160萬以上。在南二環(huán)的信德園小區(qū),目前兩居室的掛牌價為每平方米27000-28000元,比今年初回落了5%-10%。

    也有一些區(qū)域的二手房價格沒有松動。如西城區(qū)的源屋曲、西城晶華等小區(qū),由于位置較好、房源有限等因素,價格與先前相比幾乎沒有變動。

    “現(xiàn)在最大的問題是有買房資格的人大部分在觀望,而愿意出手的炒房一族卻被限購了!蹦撤慨a(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人介紹,以往頻繁成交的一些老客戶,近期在市場上已經(jīng)難覓蹤影,而這些人是最具有購房能力和意愿的。他同時透露,也有少數(shù)投資客近期出手購買商業(yè)地產(chǎn)項目,或者到不受限購政策影響的外地城市購房。

    “投資性購房成交是最活躍的。不少人一旦賺到錢,很快就把房子出手了;蛘呖吹叫碌暮线m房源,如果資金不夠也會把已有的房子賣掉,再吃進(jìn)新房。這些人被限購后,樓市成交就少了很大一部分力量。”有中介表示。

    值得注意的是,購房者目前普遍仍未感受到明顯的價格回落。對此中國證券報記者了解到,一些房源價格出現(xiàn)較明顯的下降后,成交速度也明顯加快,而多數(shù)正在掛牌房源仍保持堅挺。如一些業(yè)主由于種種原因急于拋售,降價幅度也要更為明顯。但購房者首先需要耐心等待合適報價,再者往往需要滿足全款或當(dāng)日付款等條件,對此多數(shù)剛需購房者事實上很難滿足。

    在北京市石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水小區(qū),目前的二手房掛牌價格為每平方米25000元左右,這個價格在幾個月前很難見到。如果回顧去年的價格高點,當(dāng)時的掛牌價格在每平方米28000元左右。“目前的賣房者主要包括兩類,一類是擁有多套房源的炒房客;另一類則是改善型需求人群,賣房子的同時再買進(jìn)一套,這樣就不會受到限購政策影響。對于炒房客來說,樓市僵持的時間長了,有的人也會慢慢出貨!鄙鲜龇康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示。

    盡管價格出現(xiàn)了一定調(diào)整,但“剛需一族”的購房承受條件能否明顯優(yōu)化,同樣值得探討。鏈家地產(chǎn)提供的報告顯示,截至2011年5月,北京首套房平均月供達(dá)到7281元,與2009年初的2803元相比,增幅達(dá)到160%。未來利率仍有上調(diào)空間,供房成本的上升將稀釋價格松動的影響!拔磥砣绻滋追抠J首付由三成提至四成,將會有50%左右的剛需貸款人群受到影響。”報告認(rèn)為。

    房價下降趨勢或顯現(xiàn)

    從成交量來看,北京二手房市場已經(jīng)跌至2009年以來的最低點。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),自1月底“國八條”出臺后,北京二手房成交規(guī)模下跌了50%左右,2月份以來,連續(xù)4個月成交規(guī)模在9000-11000套左右,這比去年“國十條”出臺后市場最冷清時期的成交量還要低20%左右。

    一些中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為,目前的二手房價格調(diào)整勢頭很可能還要持續(xù)一段時間。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為,去年5月北京二手房成交價環(huán)比跌幅為6%左右,而今年4月份跌幅為1.5%。與之相比,去年調(diào)控政策公布初期心理震懾度大,價格下降后短期會迅速反彈,“虛降”的成分多;而目前的價格下降則發(fā)生在成交量和掛牌價“領(lǐng)跌”之后,屬于符合市場規(guī)律的實降。

    張月認(rèn)為,今年北京二手房價格預(yù)計將回落15%以內(nèi),這將創(chuàng)下十年以來價格回落幅度最高的紀(jì)錄。

    對于整體樓市價格走向,北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,在限購、限貸、加稅、增供等政策疊加影響下,降價的項目將逐漸由點開始到面,房價穩(wěn)中有降的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。樓市調(diào)控政策疊加信貸政策的進(jìn)一步緊縮將縮短這一變化的時間。

    住建部住房改革與發(fā)展司司長倪虹24日表示,目前樓市調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效,但成果尚需鞏固。搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控是當(dāng)前一項重要任務(wù),也是一項長期任務(wù)。要想讓房價保持平穩(wěn),就要抑制投機(jī)投資性需求,鼓勵和引導(dǎo)自住型和改善型住房需求。(中國證券報)
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