湖南某大廈玻璃上映襯出正在建設(shè)的樓盤，一如當(dāng)前扭曲的房價。 圖/記者華劍
在5月各地樓市開始出現(xiàn)回暖時，房地產(chǎn)市場調(diào)控的警鐘再次敲響。
紅網(wǎng)長沙5月21日訊（瀟湘晨報記者 陳小瑛 蔡胤 實習(xí)生 楊金花）昨日，湖南省政府公布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，將房價控制目標(biāo)的范圍從長沙擴大到全省各市，并且需要將物價漲幅考慮進去。并要求實行差別化的房地產(chǎn)稅收與信貸，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放個人住房貸款。
房價控制目標(biāo)需參考物價漲幅
為有效抑制房價漲幅，今年3月31日，長沙市就已經(jīng)出臺房價控制目標(biāo)，即2011年新建普通商品住房價格漲幅低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。
這一控制目標(biāo)即將在全省鋪開，《通知》要求全省各市除了要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力三個因素，還要根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r漲幅作為參考要素，合理確定當(dāng)?shù)匦陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)。對沒有如期公布該目標(biāo)，以及新建住房價格漲幅超過該目標(biāo)的，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)負責(zé)人將會被約談或問責(zé)。
根據(jù)年初長沙市《政府工作報告》，2011年地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長13%，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入預(yù)期分別增長12%和14%。由此可推算出，今年的新建普通商品住房價格控制漲幅應(yīng)低于12%。如果以目前住宅網(wǎng)簽均價約6000元/平方米來計算，今年新建普通商品住房價格漲幅最大限值，不應(yīng)高于720元 /平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，湖南第一季度CPI已經(jīng)高達6%，工資的漲幅要被物價漲幅沖掉一半，如果考慮物價漲幅，長沙的住房控制目標(biāo)應(yīng)該是6.5%才對。
到底合理的房價應(yīng)是多少？“房價收入比為6倍就算是合理的住房價格水平�！焙鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳副廳長高東山告訴記者。
土地出讓價不能高于歷史最高
《通知》要求，各市州人民政府要及時編制并公布城市住房用地供應(yīng)計劃，今年城市住房用地供應(yīng)計劃問題不得低于前2年年均實際供應(yīng)總量。保障性住房，棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地不得低于住房建設(shè)用地總量的70%。要求對保障性安居工程用地實行指令性計劃管理，新增建設(shè)用地指標(biāo)做到應(yīng)保盡保。
而湖南今年4月公布的住房用地計劃供應(yīng)總量達到7309.92公頃，是去年的2.29倍，其中保障性住房用地計劃2136公頃，為2010年實際供應(yīng)量的3倍，其中廉租房用地483.21公頃，經(jīng)濟適用房用地189.20公頃，而90平方米以下中小套型在內(nèi)的商品房用地計劃為5130.00公頃，超過 70%。
在新聞發(fā)布會現(xiàn)場有人提出，長沙中心區(qū)土地供給量越來越少，如何能保證住房用地的供給保持增加？
“商品房市場有自己的經(jīng)濟規(guī)律，可以調(diào)節(jié)供需狀況，湖南供給量和需求量基本處于平衡狀態(tài)，供給還略有盈余，這也是湖南房價在全國排名靠后的原因。”高東山說，如果今年開發(fā)量滑坡，今后一兩年的需求上升，就必然會導(dǎo)致價格上升，所以城市住房用地供給不能減少，依然需要用供求關(guān)系來調(diào)控房價。
此次通知對于土地的出讓價格有了更具體的要求，就是要嚴(yán)防出現(xiàn)高價地，堅決杜絕土地轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況，促進房價合理回歸。
長沙一家國營房地產(chǎn)企業(yè)高管表示，這有利于地價的平穩(wěn)，進一步促使房價穩(wěn)定。其實這個目標(biāo)很容易做到，就是政府將土地出讓價格限定一個最高價即可。亦有開發(fā)商認為，要減少樓面地價，可以通過提高容積率，或者調(diào)整商業(yè)和住宅的比例來實現(xiàn)。
二手房交易或征個人所得稅
《通知》再次重申了二手房交易的規(guī)則，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)讓交易的，按交易價格全額征稅。此外，各級財政、稅務(wù)、價格、房產(chǎn)等部門要應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)，開展存量房交易稅收征管工作的各項準(zhǔn)備工作，并于2012年7月1日起全面推行。
高東山解釋，存量房交易稅并不是房產(chǎn)稅，指的是二手房交易過程所產(chǎn)生的稅費。但具體是哪種稅收并未透露。
據(jù)二手房中介透露，二手房交易稅費中，除了個人所得稅還在研究外，其他均在征收。業(yè)界據(jù)此猜測，湖南明年7月1日將要推行的新增存量房交易稅，可能就是指個人所得稅。
在住房貸款上，通知重申繼續(xù)執(zhí)行此前的政策，即首套房貸首付款比例30%以上；二套房首付款比例不低于60%，貸款利率水平不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停對購買第三套及以上商品住房的借款人發(fā)放貸款。
新增的調(diào)控細則是，限貸又有所升級，即對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放個人住房貸款。對在長沙市內(nèi)五區(qū)購買90平方米含以下新建商品房的借款人，各銀行機構(gòu)要認真審查價款人家庭是否具備購房條件，有效落實限購政策。
“我們公司總部在北京，社保和個人所得稅都放在北京交，如果長沙也要求這一點，那我就沒法貸款買房了。”在長沙工作的一位財經(jīng)媒體人士感到很無奈，最近他一直在看房，沒想到突然就被限購了。
但這并非沒有辦法可想，有開發(fā)商支招，通過一次性補交一年的社保，就不會被限購了。否則，對于長沙這個外地人購房比例較高的城市來說，這一條無疑會影響到市場的銷售。
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保障房實行問責(zé)制
“十二五”期間，全省建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房160萬套，其中2011年建設(shè)44.72萬套。
為完成保障房的建設(shè)任務(wù)，《通知》提出將實行問責(zé)制度，省人民政府對保障性安居工程建設(shè)任務(wù)負總責(zé)任，市州人民政府具體負責(zé)。
《通知》再次強調(diào)，將增加公共財政投入，減免相關(guān)稅費，在信貸方面加大支持力度，并擴大保障覆蓋面，編制住房保障發(fā)展規(guī)劃。同時創(chuàng)新住房保障方式，積極推進廉租房共有產(chǎn)權(quán)改革。完善經(jīng)濟適用住房上市交易收益分配機制等。
高東山說，“保障房的資金來源不成問題，中央補助資金有三十多億，湖南又新增了十億用于保障房建設(shè)，目前已經(jīng)批準(zhǔn)了一家投資公司，還吸納了銀行、保險等機構(gòu)積極支持保障房建設(shè)�！�
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