6月1日起，市住房城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合多部門出臺的《完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》將正式執(zhí)行。從此以后，北京“商改住”項目將不再有增量，這意味著符合“限購”條件的外地人可購買房屋的最后一條路即將被堵死。盡管市場調(diào)控逐步推向縱深，但硬幣的另一面卻是，存量“商改住”項目將成為“稀缺”，而這種“稀缺”足以掩蓋商住樓盤的天生缺陷，令“商改住”項目在垂死前上演最后的瘋狂。
限購后“商改住”火速上位
自2011年2月16日，北京市公布房地產(chǎn)調(diào)控細則“京十五條”之后，不能提供連續(xù)五年納稅或社保證明的非京籍居民暫時失去了購買北京住宅的資格。在失去了外地人強大的購買力支撐后，北京樓市立即轉(zhuǎn)冷，尤其是直接受“限購令”打壓的住宅市場，直接進入“冰河期”。
據(jù)市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)以及中介結構的統(tǒng)計，2月份以來，全市商品房成交在新房和二手房市場均遭遇重創(chuàng)，市場景氣度連續(xù)下滑。
鏈家地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，與1月份相比，5月份全市新增客源量大約下降了21%，部分區(qū)域的客源減少幅度超過50%。當前，整體市場的供需比在1比3左右，個別區(qū)域甚至首次出現(xiàn)供需倒掛的現(xiàn)象，即供給大于需求。
而偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年5月中旬北京一手住宅成交量約2043套，比5月上旬下降2.5%，比4月下旬下降26.3%，繼上旬之后成交量再次下滑。
住宅市場遭遇“冰封”卻造就了商業(yè)地產(chǎn)的“火熱”。日前，SOHO中國在網(wǎng)上拍賣的多套商業(yè)地產(chǎn)，紛紛被買家以“政府最高限價”買走，這顯示市場對于商業(yè)地產(chǎn)的需求依然十分旺盛。而此前一直處于邊緣狀態(tài)的“商改住”項目也順勢上位，成為剛需市場的“香餑餑”。偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，“商改住”項目較集中的區(qū)域，二手房成交量非常大，截至4月份時，二手“商改住”產(chǎn)品的需求量已占北京二手房市場整體需求的近三分之一。
叫停后已有項目成稀缺
按照市住房城鄉(xiāng)建設委員會出臺的《完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，“商業(yè)、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。”對此，業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著商業(yè)用房改作住宅，包括目前市場比較火熱的“開間”和“LOFT”項目將被全面叫停。
事實上，將商業(yè)地產(chǎn)設計成“公寓”或是“開間”以及LOFT等適宜居住的戶型，早已是開發(fā)商“曲線入市”的基本手法，而強大的市場需求則是開發(fā)商此舉屢試不爽的保障。
此前，豐臺宋家莊附近的紅獅家園由于地理位置優(yōu)越，這個“商改住”項目曾出現(xiàn)一開盤即被搶購的現(xiàn)象。以往大開間的商業(yè)用房銷售時，有的開發(fā)商隨便隔出一定空間就能分割出售，但此次《通知》明確，今后將禁止擅自進行商業(yè)房屋分割測繪，商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用并又明確唯一編號的房屋作為登記基本單位，商業(yè)辦公項目“分而賣之”的路從此也被堵死。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，該政策主要是規(guī)定不能擅自改變用途，尤其是將商業(yè)項目改為住宅項目，未來該政策執(zhí)行后，“商改住”難度增加，部分項目的銷售將受到影響。
目前距“6·1”大限時日不多，開發(fā)商的運作空間已經(jīng)收窄。不過，《通知》同時規(guī)定，已經(jīng)取得預售證或者測繪后已經(jīng)備案的項目仍按照以往的程序正常銷售。
“這種樓盤以后再也找不到了”
記者發(fā)現(xiàn)，目前北京在售的“商改住”項目大多是“民用水電”，而天然氣則一般只有較大戶型的“LOFT”才能提供。很顯然，從居住條件而言，以商業(yè)、辦公立項的樓盤用于住宅而言具有先天缺陷，但強大的購買需求卻足以掩蓋這些缺陷。
“4月份開的盤，LOFT戶型基本售完，二三十平方米的小戶型也已經(jīng)基本賣完，只剩下一些五十多平方米的平層”，在豐臺區(qū)馬家堡東路的“7克拉”商業(yè)地產(chǎn)項目售樓處，銷售人員告訴記者，“雖然在售的項目是50年的辦公樓盤，但因為價格相對較低，并且北京已經(jīng)出臺相關政策，這種樓盤以后就再也找不到了，具有一定的稀缺性，現(xiàn)在不買以后就買不到了”。
記者在上述樓盤售樓處的“銷控表”上發(fā)現(xiàn)，如銷售人員所講一樣，在售的兩棟樓大多數(shù)房源已經(jīng)處于“已售”狀態(tài)。“買我們房子的人70%都是住戶，還有一些是真正的辦公用，另外一些是投資”，“7克拉”銷售人員告訴記者。
“前期一些低層的都已經(jīng)賣完，現(xiàn)在在售的都是一些中高樓層的房源，價格也相對較高一點”，朝陽區(qū)中建玲瓏山項目的售樓人員告訴記者，該項目將于下周與某門戶網(wǎng)站舉行一次“團購”活動，均價差不多降低一千元左右，如果想?yún)⒓訄F購，必須要在周一至周五到售樓處提前預定。記者感覺到，該銷售人員對于購房者的口氣明顯不同于住宅項目的銷售員，而對于記者表現(xiàn)出的購買意向也并不是很在意。晨報記者 孫春祥
■記者觀察
“商改住”的瘋狂
折射市場的扭曲
“商改住”樓盤作為一種有先天缺陷的產(chǎn)品，本應該在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)則下逐漸被淘汰，但卻因人為的調(diào)控而從幕后被推上前臺，乃至成為主角，這很難不讓觀察者產(chǎn)生“存在的即為合理的”的假想。那么，“合理”背后的邏輯到底是什么？
很顯然，“商改住”項目存在的合理性就在于它擁有“住宅項目的替代品”的屬性，而這種屬性的發(fā)揮決定于住宅市場的供給與需求。在“限購令”下，住宅市場被嚴重地扭曲，正常的供求關系已經(jīng)得不到市場化的表現(xiàn)。很顯然，“投機性”的需求會因此而被打壓，但“剛性需求”又何嘗不是被同等程度的打壓？
在經(jīng)濟學基本原理中，替代品的需求量與被替代品價格呈正相關關系，而如今住宅市場在行政打壓下已經(jīng)失去了價格信號，供給被冰封，那么作為替代品的“商改住”項目沒有任何理由不會借機上位，以“主角”的方式去堵住住宅市場的“窟窿”，而需求的提高又很難不拉高價格，而在“買漲不買跌”的市場邏輯下，“瘋狂”在所難免。
這次“瘋狂”的決定因素在于其內(nèi)在的替代品市場被扭曲，這種推動力是內(nèi)生的，是有生命力的。可以預期，在行政性的強力控制之下，表面上的波濤洶涌最終會歸于平靜，然而，“商改住”的生存土壤一日不被清除，風平浪靜下的暗潮涌動也同樣不會停止。晨報記者 孫春祥
■新聞鏈接
非住宅項目的風險
非住宅項目相對于住宅項目而言存在六大不同：
一是不強制要求設計配套服務設施，例如學校、商業(yè)、居委會等；
二是土地出讓年限一般為40年或50年；
三是貸款期限一般不超過10年，且不能申請公積金貸款；
四是不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠；
五是水、電等費用標準高于一般住宅項目；
六是不能辦理戶籍手續(xù)。
(北京晨報) |
