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樓市哪能說拐就拐

 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期:2011-5-19 11:08:14  蘭格鋼鐵
    要判斷一個城市的房價是否出現(xiàn)變化,除了要統(tǒng)計成交價格外,還得看成交量。除非出現(xiàn)大幅度的價格下跌和大規(guī)模的成交,才可以確認樓市是真正進入下降通道”

    房價跌了嗎?從國家統(tǒng)計局新出臺的4月數(shù)據(jù),恐怕還得不出這樣的結(jié)論。

    國家統(tǒng)計局昨日公布,全國70個大中城市中,仍然有80%的城市房價在上漲,但環(huán)比漲幅均小于1%。專家認為,拋開統(tǒng)計方法的缺陷不談,如何判斷處于臨界狀態(tài)樓市的后續(xù)進展,并輔之以相對應(yīng)的調(diào)控政策至關(guān)重要。

    三四線城市價起

    與國家統(tǒng)計局公布的3月數(shù)據(jù)相比,4月70城房價漲幅明顯縮小——70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格漲幅均小于10%,漲幅比3月份縮小的城市有26個。

    北京中原地產(chǎn)分析師表示,從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,目前出臺的調(diào)控政策取得了一定效果。本輪調(diào)控執(zhí)行最嚴格的政策是限購,抑制了大部分的投資需求;同時,多次加息、貸款利率優(yōu)惠政策取消等使得炒房者利用資金壓力大漲,相比第一輪調(diào)控前,目前購房的利息基本已經(jīng)翻倍。

    從結(jié)構(gòu)上看,4月份漲幅居前的大多是三四線城市,如吉林市、錦州市、秦皇島市等新建住宅環(huán)比漲幅均在07%以上;而北京住宅價格環(huán)比漲幅僅為01%,多個一線城市房價漲幅居后。

    對此,中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理盧校表示,這主要是由于一二線城市出臺了限購政策,而三四線城市調(diào)控相對較松,無論投資投機性購房需求還是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),都在轉(zhuǎn)向三線城市。記者了解到,隨著一波地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)移,目前中東部很多城市的房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)延伸至遠離城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級。僅在今年前4個月,河北、河南、湖北的一些三四線城市房價已經(jīng)上漲了50%以上。

    統(tǒng)計方式存爭議

    值得注意的是,70個大中城市中,4月新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有9個,持平的城市有5個。即4月份有56個城市新建住宅價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。而在3月份,只有49個城市新建住宅價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

    “這一趨勢逆轉(zhuǎn)了自1月以來環(huán)比上漲城市減少的態(tài)勢,在樓市持續(xù)降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下,屬于異動,與市場實際感受相悖,可能是統(tǒng)計方式出現(xiàn)偏差!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭昨日發(fā)出報告認為,新近調(diào)整過的房價統(tǒng)計方式還不夠完善,不能很好地反映同質(zhì)樓住宅的價格變化。

    事實上,對于現(xiàn)在的房價統(tǒng)計方式,業(yè)內(nèi)一直存有爭議。北京東方基石房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊朝淅就對《國際金融報》記者表示,如果能在統(tǒng)計中加入位置、區(qū)域等體現(xiàn)價格特征的指數(shù)就更合理!耙员本槔,當(dāng)月如果三環(huán)、四環(huán)等價格較高地區(qū)售房較多,漲幅就上去了;如果五環(huán)、六環(huán)銷售情況較好,均價就下跌了”。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也認為,只看表面數(shù)字,可能會忽略一些均價背后的結(jié)構(gòu)性問題。陳國強舉例說,北京4月份成交量比較大的,包括金茂府等高端樓盤成交量的占比上升,會拉高均價進而導(dǎo)致對市場的判斷出現(xiàn)偏差!叭缒芗毣綐潜P區(qū)位和檔次,統(tǒng)計結(jié)果可能會更加精確”。

    拐點

    拋開統(tǒng)計方式不談,當(dāng)前樓市處于臨界狀態(tài)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識!澳壳暗氖袌鰻顟B(tài)是,開發(fā)商仍未采取實質(zhì)性的降價行動,而購房者也處于觀望之中,市場陷入僵持。”楊紅旭說。

    中國指數(shù)研究院昨日公布的房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測月報顯示,4月近五成城市成交面積環(huán)比下降,四成城市跌幅接近或超過30%。而且,由于第一季度所監(jiān)控的房企資產(chǎn)負債率偏高,4月銷售回款不甚理想,企業(yè)不得不尋求外部融資。拐點論一時間甚囂塵上。

    但也有看漲的悲觀論調(diào)。亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示,目前市場的僵局是依靠不間斷的政策維持的,“房價不會出現(xiàn)拐點,房產(chǎn)市場問題的解決不可能一勞永逸。未來兩年房價是否會暴漲倒是應(yīng)該擔(dān)心的問題!

    “如果統(tǒng)計方式?jīng)]有出現(xiàn)偏差,則這種價格漲幅擴大的態(tài)勢,對于調(diào)控效果的顯現(xiàn)非常不利,若五六月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大,則很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺。”易居報告這樣判斷。盧校也表示,一旦三四線城市房價泡沫形成了,必將對一二線城市的高房價形成支撐,那么未來整體上將更加難以調(diào)控。

    不過,對于各種拐點論、反彈論,楊朝淅始終持觀望態(tài)度。他認為無論房價在統(tǒng)計結(jié)果上是漲是降,都不意味著真正的房價漲跌,因為各城市成交量并沒有出現(xiàn)明顯起伏。

    楊朝淅認為,要判斷一個城市的房價是否出現(xiàn)變化,除了要統(tǒng)計成交價格外,還得看成交量。最近一次宏觀調(diào)控以來,全國各大中城市的樓市成交量普遍急劇萎縮,這說明樓市進入了僵持觀望期。在這種情況下,除非出現(xiàn)大幅度的價格下跌和大規(guī)模的成交,才可以確認樓市是真正進入下降通道。

   (來源:人民網(wǎng))

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