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前5個(gè)月房企發(fā)債超千億 拉長(zhǎng)債券周期緩解降價(jià)壓力
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-5-18 10:11:08
蘭格鋼鐵 |
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，信托、債券這兩個(gè)詞匯從來沒有像今年一樣大行其道。就在房企密集發(fā)行高利息信托產(chǎn)品的同時(shí)，還有相當(dāng)一部分房企選擇了發(fā)行債券。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債，其融資總額已經(jīng)超過了1000億元，幾乎為去年全年房企發(fā)債額的兩倍。
5月13日，華潤(rùn)置地宣布發(fā)行7.5億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)，利率為4.625%。至此，幾乎所有在香港上市的內(nèi)地大型房企，都完成了一輪融資計(jì)劃。僅發(fā)債一項(xiàng)，年初以來的融資金額就超過了1000億元，幾乎為去年全年房企發(fā)債額的兩倍。
我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年以來的發(fā)債融資規(guī)模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。僅在香港，今年以來就有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過各種債券融資約700億元。
對(duì)于巨額融資的用途，幾乎所有企業(yè)都表示用于現(xiàn)有及新項(xiàng)目開發(fā)，或償還到期債務(wù)。用新債還舊債，同時(shí)再大舉拿地開發(fā)。在國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看來，這種激進(jìn)擴(kuò)張型的發(fā)展模式已經(jīng)成為威脅中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“定時(shí)炸彈”。
解析華潤(rùn)：
200億成本壓力導(dǎo)致現(xiàn)金疲弱
作為國(guó)資背景的房企龍頭之一，華潤(rùn)置地的資金從未像如今這樣緊張。
資料顯示，在此次發(fā)債之前，華潤(rùn)置地融資方式多以貸款為主。例如：2010年4月，華潤(rùn)置地向6家銀行申請(qǐng)總額為37億港元的五年期貸款；2010年9月，申請(qǐng)8億港元的四年期貸款；2010年12月，取得3.9億美元貸款等。
不過，到了2011年，在銀行體系全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款的情況下，華潤(rùn)置地也開始嘗試債券融資。華潤(rùn)置地表示，此舉有利于拓寬融資渠道，另外，目前美元債券成本相對(duì)較低。
國(guó)企背景及龐大的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有助于華潤(rùn)置地保持較好的信用評(píng)級(jí)。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，基于華潤(rùn)置地高質(zhì)量收租物業(yè)項(xiàng)目會(huì)帶來經(jīng)常性收入，以及土地儲(chǔ)備規(guī)模大、分布廣泛等特點(diǎn)，將其前景展望定為“穩(wěn)定”。
標(biāo)普?qǐng)?bào)告認(rèn)為，華潤(rùn)置地?fù)碛凶銐蚋采w其未來一年流動(dòng)性用途的現(xiàn)金流資源。截至2010年12月31日，華潤(rùn)置地?fù)碛袩o限制現(xiàn)金119.7億港元與未提取的海外銀行已承諾貸款額度16億港元。
不過，作為受制于宏觀調(diào)控的房企，華潤(rùn)置地的風(fēng)險(xiǎn)同樣明顯。標(biāo)準(zhǔn)普爾分析，華潤(rùn)置地流動(dòng)性用途包括85.5億港元的短期銀行借款和124.7億港元的2011年到期的未支付土地出讓金，兩者合計(jì)超過200億港元。而未來兩年，公司借款還將大幅增長(zhǎng)。由于大量的經(jīng)營(yíng)資本流出，公司現(xiàn)金流可能保持疲弱。
拉長(zhǎng)債券期限
延緩短期壓力
調(diào)查顯示，今年3月份以來，世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富、龍湖地產(chǎn)、雅居樂等房企紛紛在香港發(fā)行各種債券或優(yōu)先票據(jù)融資。例如：世茂房地產(chǎn)發(fā)行5億美元的7年期國(guó)際美元債券，債券收益率定為11%。寶龍地產(chǎn)3月份發(fā)行離岸人民幣債券，規(guī)模為7.5億元，為期3年，票面利率在11.75%左右。而這已是寶龍地產(chǎn)自在香港上市以來第二次發(fā)債。2010年9月，寶龍地產(chǎn)就曾發(fā)行過一筆2015年到期的本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)。4月1日，龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行五年期7.5億美元票據(jù)，2016年4月7日到期，票據(jù)的年利率為9.5%。4月11日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱，與匯豐銀行、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行及野村就發(fā)行5億美元于2021年到期、年息6.75%的有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)簽訂了購(gòu)買協(xié)議。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，為了舒緩短期還貸壓力，大量房企選擇了發(fā)行長(zhǎng)期債券。例如碧桂園，今年2月宣布發(fā)行9億美元優(yōu)先票據(jù)，到期時(shí)間為2018年，年息為11.125%。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，3月以來，近8成房企將債券到期時(shí)間設(shè)定在2015年以后。
對(duì)于中國(guó)房企如此密集的發(fā)債，各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)表示關(guān)注，并紛紛提示風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)準(zhǔn)普爾將9家企業(yè)前景定為負(fù)面，認(rèn)為這種大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。而另一大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪直接將中國(guó)地產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，短期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)有風(fēng)向性改變，這種趨勢(shì)持續(xù)下去，開發(fā)商只能依靠快速銷售回款償還高息債務(wù)。降價(jià)促銷將成為下半年眾多高負(fù)債房企的選擇。不過，在企業(yè)紛紛改變債券結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)債券周期的情況下，降價(jià)之日也被一再延后，降價(jià)幅度也不會(huì)太大。
另外，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告分析，未來將有更多房地產(chǎn)企業(yè)通過并購(gòu)重組、合作開發(fā)、私募、股權(quán)投資等方式實(shí)現(xiàn)融資。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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